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物業(yè)公司
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>> 物業(yè)公司管理制度
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物業(yè)公司管理制度
包干制與酬金制優(yōu)劣對比
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2018/8/22 16:18:55  點擊:1821
一,包干制與酬金制優(yōu)劣對比
1,包干制最大問題有兩個:一個是物業(yè)收費后即歸物業(yè)公司所有,物業(yè)公司越提供服務多則其贏利越少,造成后果是不誠信物業(yè)偷工減料,只收費不服務少服務;二是物業(yè)費支出不公開,特別是維修保養(yǎng)費與專項維修基金維修項目由于并無嚴格界限,造成業(yè)委會不簽字用公益收入或維修基金,物業(yè)就不維修,甚至小修不修,釀成大修,嚴重的還出現(xiàn)事故。
2,酬金制的好處:一是解決包干制兩大弊端,確保物業(yè)費完全用于本小區(qū)物業(yè)支出,物業(yè)公司只獲得公開的合理報酬;二是物業(yè)收費后歸業(yè)主大會所有,不是物業(yè)公司的收入,還可不用交營業(yè)稅費(代收代付性質不算營業(yè)收入)。
3,包干制并不減少業(yè)委會的工作量。因為實際上99%包干制小區(qū)是假的包干制,物業(yè)公司照樣要找業(yè)委會主任簽字,蓋章,否則不維修。90%小區(qū)公共收益是被物業(yè)用光的。盡管是業(yè)委會在審核公共收益支出,但實際是物業(yè)費中的維修費業(yè)委會不知情,被物業(yè)侵呑居多。業(yè)主包干制下省心,其實是以設備失修失養(yǎng)付出代價的。
4,物業(yè)公司稱包干制錢夠用,酬金制就漲價,這本身矛盾的。表面上的包干制夠用是以減員不保養(yǎng)動用公共收益為前提的,而且業(yè)主對支出根本不了解的。物業(yè)公司不可能在虧損情況下為業(yè)主繼續(xù)服務的。
5,酬金制重在計劃管理,制度管理。物業(yè)公司要有三級審核:小區(qū)經(jīng)理,部門經(jīng)理,總經(jīng)理戓或三總師。業(yè)委會也有三級審核:1,業(yè)主志愿者(或第三方),2,業(yè)委會,3,業(yè)主代表大會,業(yè)主大會。
6,小區(qū)年度預算審核,年底結算審計。財務審計每年一次,工程審價,需要業(yè)委會全程監(jiān)管,防止走形式。要有專業(yè)誠信人士把關,不能拍腦袋。對物業(yè)人員有制約,物業(yè)違約要處罰,走人。
7,物業(yè)公司不行,咋辦?換。市場比較雙向選擇。迫不得己可以自管。這是方案比較結果。
二,業(yè)主大會組織建設
1,業(yè)委會委員,業(yè)主代表如有空缺,馬上增補。
二,業(yè)委會70%精力是自身建設。
3,業(yè)主監(jiān)事會,業(yè)主志愿者隊伍要組建起來。
4,業(yè)委會每月一次例會,可以公開。每個季度培訓業(yè)主代表和樓組長。物業(yè)人員要培訓上崗。
5,樓幢業(yè)主小組要運作起來,實行摟樓幢業(yè)主自治。
三,物業(yè)公司的監(jiān)管
1,制度管理,而不是人治。物業(yè)公司自身監(jiān)管制度要提供給業(yè)主大會。
2,全員質量監(jiān)督,專業(yè)第三方輔導與監(jiān)督。
3,需要物業(yè)公司形成書面物業(yè)服務計劃,方案,預算,三級審核。物業(yè)水平不行可以請外援,請專家培訓。
4,物業(yè)每月公司突擊檢查,每月每季度培訓。小區(qū)每周例會,培訓,每天每周考勤,考核。業(yè)績與報酬掛鉤。


 



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