自治服務(wù)機(jī)構(gòu)既非企業(yè)法人,也非民辦非企業(yè)單位,無權(quán)與受聘人員簽訂勞動(dòng)合同,也不是納稅主體。因此在制度設(shè)計(jì)上,需要給這類機(jī)構(gòu)定性,明確界定其法律主體性質(zhì)
“小區(qū)環(huán)境美觀了,停車位增多了,小偷小摸也沒有了……”安徽省合肥市蜀山區(qū)琥珀街道康居時(shí)代家園小區(qū)業(yè)主張和元說起小區(qū)的變化信手拈來,“業(yè)主就圖個(gè)環(huán)境好,圖個(gè)安全,這兩點(diǎn)都做到了,跟以前比真是好太多了”。
小區(qū)面貌之所以發(fā)生巨大改變,還得歸功于業(yè)主自治管理。由于原物業(yè)公司撤離,康居小區(qū)“臨�！苯⑵饦I(yè)委會(huì),探索設(shè)立了服務(wù)中心,嘗試“物業(yè)自治”,運(yùn)行兩年多來,得到居民的認(rèn)可和稱贊。
但是,這樣的新生管理模式也遇到了諸多“瓶頸”:業(yè)主自治管理尚處于政策規(guī)定空白地帶,管理起來全靠摸索;服務(wù)中心沒有工商注冊(cè)身份,收取物業(yè)費(fèi)用于法無據(jù);無法與受聘人員簽訂合同,出了事故誰(shuí)來?yè)?dān)責(zé)……在業(yè)主支持與法律模糊的尷尬處境中,業(yè)主自治管理模式究竟能走多遠(yuǎn)?又該如何走,才能走得更遠(yuǎn)?
業(yè)主探索自治管理模式
記者了解到,2013年,康居小區(qū)原物業(yè)公司因?yàn)橘Y質(zhì)不夠被注銷并撤出康居時(shí)代小區(qū)。為確保小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn),同年6月,琥珀街道和奧林花園社區(qū)動(dòng)員并協(xié)助小區(qū)選出了新一屆業(yè)主委員會(huì)。新班子“上任”第一件棘手事就是挑選物業(yè)公司。
“我們聯(lián)系了多家物業(yè)公司,小物業(yè)公司不放心,資質(zhì)高的大物業(yè)公司又因?yàn)槲覀冃^(qū)住戶少,過了保修期,不愿意接收�！睒I(yè)委會(huì)主任許長(zhǎng)江告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,“我們就想著干脆采取業(yè)主自治模式,自己家自己管。”
對(duì)此,業(yè)委會(huì)結(jié)合小區(qū)實(shí)際,征得廣大業(yè)主同意后,在街道和社區(qū)支持幫助下,探索出“業(yè)主自治管理”的新路子,搭建了由業(yè)委會(huì)、議事委員會(huì)和樓棟長(zhǎng)組成的三級(jí)自治組織框架。由業(yè)委會(huì)作為小區(qū)管理主體和決策機(jī)構(gòu),代表全體業(yè)主管理小區(qū)。小區(qū)50個(gè)單元各推選出一名業(yè)主擔(dān)任樓棟長(zhǎng),負(fù)責(zé)收集本樓棟業(yè)主意見和建議,代表各單元業(yè)主行使自治權(quán)。再?gòu)臉菞濋L(zhǎng)中推選出10人,組成小區(qū)管理議事委員會(huì),參與商討小區(qū)管理中的各項(xiàng)事務(wù)。
“業(yè)委會(huì)掛牌成立了小區(qū)‘服務(wù)中心’,接收了康居物業(yè)的原班職工,并代表全體業(yè)主聘請(qǐng)職業(yè)物業(yè)經(jīng)理人擔(dān)任小區(qū)管理首席執(zhí)行官,為小區(qū)業(yè)主提供安保、保潔、報(bào)修等專業(yè)的物業(yè)管理和服務(wù)�！痹S長(zhǎng)江說。
奧林社區(qū)黨委書記張家國(guó)說,“服務(wù)中心”實(shí)際上相當(dāng)于業(yè)委會(huì)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu),承接的是物業(yè)的職責(zé)。但與物業(yè)不同的是,扣除了人事權(quán)和財(cái)務(wù)權(quán),交由業(yè)委會(huì)管理。在這樣特殊的背景下,建立起來的“自家物業(yè)”是一個(gè)新生事物。
小區(qū)治安環(huán)境煥然一新
樓棟長(zhǎng)收集群眾意見——議事委員會(huì)委員商議——業(yè)委會(huì)決定——服務(wù)中心執(zhí)行,在這樣的自治管理模式下,小區(qū)面貌煥然一新。
對(duì)于業(yè)主來說,最直觀的感受停車位增多了,環(huán)境變好了。議事委員會(huì)委員王貴山告訴記者,因?yàn)榭稻邮抢吓f小區(qū),過去規(guī)劃時(shí)沒有建設(shè)地下停車庫(kù),導(dǎo)致如今亂停亂放、毀綠占綠停放問題嚴(yán)重,群眾對(duì)此意見很大。業(yè)委會(huì)決定要打通消防通道對(duì)停車位進(jìn)行改造,“議員們”對(duì)改造方案進(jìn)行多次商議,作出反復(fù)修改調(diào)整后,業(yè)委會(huì)決策通過。經(jīng)過改造,增加了30多個(gè)機(jī)動(dòng)車位,基本解決了小區(qū)停車問題。
業(yè)主還普遍反映,安全感得到顯著提升。許長(zhǎng)江說,以前小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生偷盜案件,最高峰一個(gè)月被盜了6次。后來經(jīng)過他們調(diào)查發(fā)現(xiàn),問題出在小區(qū)的圍墻高度不夠和監(jiān)控范圍太小。于是,他們將圍墻加高,還通過向政府部門反映,在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了20個(gè)高清數(shù)字探頭,大大降低了盜竊案件發(fā)案率。
改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,提檔管理服務(wù)水平,這都需要經(jīng)費(fèi)支持。許長(zhǎng)江告訴記者,由于沒有可收入型物業(yè),這些錢主要是出自“物業(yè)費(fèi)”�？稻有^(qū)業(yè)主共700戶,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多層0.59元/m2,高層1.15元/m2,每年總共收取約100萬元。
“使用的每一筆錢都會(huì)登記在冊(cè),每年在小區(qū)內(nèi)公示欄里公示一次,業(yè)主要是不放心,也可以隨時(shí)來中心查賬。”許長(zhǎng)江說,很多業(yè)主對(duì)他們的“工作”都持“觀望”態(tài)度,但現(xiàn)在出了實(shí)打?qū)嵉母淖?業(yè)主們非常認(rèn)可�，F(xiàn)在每年業(yè)主交“物業(yè)費(fèi)”很積極,交費(fèi)率能達(dá)到90%。
身份處于法律灰色地帶
雖然業(yè)主自治管理不遜于專業(yè)的物業(yè)公司,但是其身份卻一直很尷尬,處于法律的“灰色地帶”。
“自治管理的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、決策的流程及生效條件、資金安全保障、監(jiān)管等,都沒有政策法規(guī)明確規(guī)范。業(yè)委會(huì)不具有獨(dú)立法人資格,設(shè)立的‘服務(wù)中心’的法律主體性質(zhì)也不明,不能像正規(guī)物業(yè)公司一樣在工商部門注冊(cè),因此收取‘物業(yè)費(fèi)’于法無據(jù),也不能提供正規(guī)發(fā)票�！狈⻊�(wù)中心副經(jīng)理田先勝說,目前,中心以“維護(hù)建設(shè)服務(wù)費(fèi)”名義收取費(fèi)用,規(guī)避可能產(chǎn)生的法律糾紛,其實(shí)就是打了“擦邊球”,是沒辦法的辦法。
田先勝還很擔(dān)憂,同樣是因?yàn)椤吧矸荨辈幻?業(yè)委會(huì)又無獨(dú)立財(cái)產(chǎn),無法與受聘人員簽訂勞動(dòng)合同,購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn)。所以一旦發(fā)生工傷事故,責(zé)任承擔(dān)及賠付都是難題。
除此以外,資金缺口大、遺留問題難解決也制約了“自治的手”。目前,康居小區(qū)有14部電梯現(xiàn)已達(dá)到大修程度,維修維護(hù)費(fèi)用高昂;小區(qū)有4棟高層自建成至今水表未出戶,出戶費(fèi)用需幾十萬元;部分雨污分流問題一直未整改,但原開發(fā)企業(yè)均已注銷,物業(yè)公司又已退出,責(zé)任單位現(xiàn)無法明確,整改資金無從落實(shí)。
“實(shí)施小區(qū)自治以來,‘物業(yè)費(fèi)’一直沒有漲過�！碧锵葎僬f,本身收取費(fèi)用就于法無據(jù),要通過漲價(jià)填補(bǔ)資金缺口就更難了�，F(xiàn)在業(yè)委會(huì)正在申請(qǐng)維修基金,但這個(gè)過程還要等。
記者了解到,除了康居小區(qū)外,琥珀街道、西園街道等多個(gè)小區(qū)也先后開展了業(yè)主自治管理,各小區(qū)業(yè)委會(huì)成立的自治服務(wù)機(jī)構(gòu),雖然叫法不一,但性質(zhì)、功能都一樣,因此也面臨相同的問題。為了讓業(yè)主自治要想走得遠(yuǎn)、走得好,業(yè)主們呼吁需要政府引領(lǐng)、政策領(lǐng)航。
“自治服務(wù)機(jī)構(gòu)既非企業(yè)法人,也非民辦非企業(yè)單位,無權(quán)與受聘人員簽訂勞動(dòng)合同,也不是納稅主體。因此在制度設(shè)計(jì)上,需要給這類機(jī)構(gòu)定性,明確界定其法律主體性質(zhì)�！睆埣覈�(guó)說。
“建議法律賦予業(yè)委會(huì)法人資格,這樣很多問題都可以予以解決。”許長(zhǎng)江說。
此外,還有一些業(yè)主代表建議,政府應(yīng)建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制,對(duì)熱心小區(qū)公益事業(yè),又作出一定成績(jī)的人士給予嘉獎(jiǎng),使其獲得更多的成就感和社會(huì)尊重,從而推動(dòng)其持之以恒地投入到小區(qū)公共事務(wù)中。
