萬物君：您如何評價(jià)《物權(quán)法》實(shí)施這10年？
舒可心：從立法上來說，我認(rèn)為《物權(quán)法》是很好的了，沒有什么大的漏洞�，F(xiàn)在好多人說法律沒有被激活，我覺得根本原因在于大家對待《物權(quán)法》還是一種“刑法”的思路。不少人認(rèn)為政府應(yīng)該用《物權(quán)法》來處理小區(qū)事務(wù)、調(diào)和業(yè)主物業(yè)矛盾，怎么可能？《物權(quán)法》是民法，是對業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間關(guān)系的行為規(guī)范。民法需要當(dāng)事人自己主張法院才會(huì)啟動(dòng)程序，如果老百姓不依照法律進(jìn)行訴訟，法院如何司法？法律如何被激活？說到底，《物權(quán)法》只是一把尺子，不是一把劍、一個(gè)武器，大家都要把自己的情況往尺子上靠，最終，業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的行為符不符合這把尺子是由法院來裁判的。
我覺得《物權(quán)法》唯一不合理的地方在于對車位歸屬的界定。中國是大陸法系，整個(gè)《物權(quán)法》的理念都是強(qiáng)調(diào)物權(quán)法定，但第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”這就等于繞開了物權(quán)法定這一原則，而變成了“約定”。這樣就出現(xiàn)了一個(gè)問題，這里的歸屬到底是使用權(quán)還是所有權(quán)呢？這一點(diǎn)是不太清晰的。
萬物君：不少專家都表示，因?yàn)橹袊纳鐓^(qū)比較大，所以在治理上也面臨更多的問題。您怎么看？
舒可心：是的。西方的社區(qū)比較小，一般就幾十、幾百個(gè)業(yè)主，一半的業(yè)主開個(gè)會(huì)、做個(gè)決定，很容易。但是中國的問題不一樣，中國動(dòng)不動(dòng)上千戶，如果業(yè)主只能通過業(yè)主大會(huì)來做決定、來維權(quán)的話，而不能以單個(gè)業(yè)主的名義提起訴訟，業(yè)主的組織成本就會(huì)奇高，必然造成很多問題。
第一，業(yè)主們對于平時(shí)的小事情，例如垃圾不清、道路不整、車位亂收費(fèi)，大家沒辦法尋求救濟(jì)。
第二，如果對于小的侵權(quán)業(yè)主沒法主張，等于也是在縱容物業(yè)公司，使得這種侵權(quán)行為擴(kuò)大。擴(kuò)大到一半業(yè)主都開始反對的時(shí)候，它就可能成為群體事件了。
第三，這對物業(yè)公司也不是很公平。業(yè)主大會(huì)通過一半的業(yè)主表決哄走物業(yè)公司是不是暴力？在一定意義上，它就是暴力。
第四，沒有糾錯(cuò)機(jī)制的后果就是業(yè)主對物業(yè)公司的任何錯(cuò)誤都是不能容忍的。我們買一杯咖啡量少了，我們找他賠沒問題，因?yàn)槲覀兏琴I賣關(guān)系。但是如果我們花錢委托他給我們做一杯咖啡，少點(diǎn)、多點(diǎn)我們沒法罰人家，對不對？阿姨給你洗碗打碎了一個(gè)盤子，你會(huì)讓她賠嗎？不會(huì)。為什么不會(huì)？因?yàn)檫@里面有“委托”的關(guān)系，只要干活就可能出錯(cuò)。
萬物君：那您覺得應(yīng)該怎么解決這個(gè)問題？
舒可心：最近十來年，物業(yè)管理最可喜的變化是大家對于業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的組織作用、組織地位有了更多的共識(shí)。以前，大家普遍認(rèn)為業(yè)委會(huì)是業(yè)主管理組織，但現(xiàn)在有更多人承認(rèn)，業(yè)主大會(huì)才是業(yè)主管理組織，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)內(nèi)部常設(shè)的一個(gè)機(jī)構(gòu)。那么在這種情況下，就只能由業(yè)主大會(huì)來行使管理權(quán)或者轉(zhuǎn)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為行使管理權(quán)�！段餀�(quán)法》也明確承認(rèn)了，業(yè)主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利�！�
理順了這個(gè)法律關(guān)系后，其實(shí)可以參照《信托法》，把業(yè)主組織、每個(gè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系定義為信托關(guān)系。業(yè)主大會(huì)是委托人，物業(yè)企業(yè)是受托人，業(yè)主是受益人，大家都按照信托的原則來確定權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，也賦予了單個(gè)業(yè)主訴訟的權(quán)利。
萬物君：信托的好處有哪些？
舒可心：業(yè)主是受益人，那么單個(gè)業(yè)主就有了訴權(quán)，不用業(yè)主大會(huì)表決訴還是不訴。它可以利用單個(gè)業(yè)主的熱情、公益心挑起一個(gè)訴訟，而一旦這個(gè)訴訟勝訴了，它對全體業(yè)主都是有效力的。而如果敗訴了，發(fā)起訴訟的業(yè)主自己承擔(dān)后果就好了，對物業(yè)公司也公正。
還有，信托關(guān)系中，受托人要想辭任，要等到委托人找到新的受托人才可以走，這是符合物業(yè)管理本質(zhì)的，如果業(yè)主們不決定，你管得再爛你也得管著，你不可以走。哪和現(xiàn)在一樣？現(xiàn)在跟業(yè)主們簽的不管物業(yè)服務(wù)買賣關(guān)系，還是物業(yè)服務(wù)委托關(guān)系，都可以隨時(shí)解除合同關(guān)系，這不合道理。
物業(yè)企業(yè)變成了信托關(guān)系中的受托人，也解決了公開的問題。因?yàn)樾磐械脑瓌t是無限授權(quán)，就是物業(yè)公司的管理權(quán)是無限的，但它同時(shí)也要求你無限公開。每一個(gè)受益人都可以隨時(shí)查閱賬冊，隨時(shí)可以對物業(yè)公司的行為進(jìn)行監(jiān)督。
這對物業(yè)公司也有好處。它明晰了物業(yè)公司只是受托人、管理人。舉個(gè)例子，為了使得被害人獲得及時(shí)救濟(jì)，幾乎全世界都在《侵權(quán)責(zé)任法》中界定，高空墜物后大廈第一管理人需要承擔(dān)責(zé)任。但是從道理上來說，管理人承擔(dān)什么責(zé)任呢？在信托模式下，管理人就可以用物業(yè)費(fèi)購買公共責(zé)任險(xiǎn)，來免除這種法定責(zé)任。這樣既能避免業(yè)主財(cái)產(chǎn)給其他人造成損失，又避免了物業(yè)公司因?yàn)槌蔀榈谝蛔坟?zé)人而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也將業(yè)主們的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司了。這自然是一個(gè)多贏的機(jī)制。
信托還有一個(gè)原則，不是重大的和故意的過失是不可以處罰受托人的，這就避免了物業(yè)公司承擔(dān)無限責(zé)任。因?yàn)橹灰苫罹蜁?huì)有錯(cuò)，像前面說的，阿姨洗碗打碎個(gè)盤子，還要她賠嗎？
最后一點(diǎn)，有了糾錯(cuò)機(jī)制，物業(yè)企業(yè)就可以不斷改進(jìn)自己的工作，避免了錯(cuò)誤不斷累積，讓小區(qū)環(huán)境越變越差，同時(shí)也避免了自己被業(yè)主表決請出去的風(fēng)險(xiǎn)。
舒可心，國內(nèi)知名業(yè)主維權(quán)和物業(yè)管理專家，曾經(jīng)的大學(xué)教師，朝陽園原業(yè)委會(huì)前任委員；前中國社區(qū)服務(wù)工作委員會(huì)業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理工作委員會(huì)主任；曾任中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員；河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)客座教授；北京首一業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心發(fā)起人、常務(wù)理事之一。
