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業(yè)委會向左物業(yè)向右 社區(qū)管理如何合作共贏
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2018/8/15 9:57:36  點擊:1336

3年前,“加強小區(qū)建設和管理”成為當年惠州市人大唯一立項議案交由市政府辦理,其中對于小區(qū)自治提出了要求,推進小區(qū)業(yè)主委員會的成立。至去年底,全市223個住宅小區(qū)成立業(yè)委會,另有87個住宅小區(qū)成功成立籌備組。

 

3年后,在小區(qū)業(yè)委會覆蓋率不斷增長的背景下,社區(qū)矛盾卻出現(xiàn)了多發(fā)周期。僅在過去的2017年一季度,水口翠湖雅苑、下角御景花園、江北江畔花園、博羅駿園春天等多個小區(qū)就因為業(yè)委會籌建,以及業(yè)委會解聘物管而產(chǎn)生糾紛。

 

無法回避的一個問題是,在當前社區(qū)業(yè)委會的籌建過程中,相對于業(yè)主自治的訴求,更多的社區(qū)仍是處在應對小區(qū)的矛盾事務而被動成立。在記者走訪中,“成立業(yè)委會解聘物業(yè)”成為眾多業(yè)主回答為何要籌建業(yè)委會的唯一答案。而值得關注的是,成立業(yè)委會解聘物業(yè),這代表著既得利益的打破,矛盾將難以調(diào)和。

 

如何改變這一局面?惠州市房產(chǎn)局局長袁貴平直言,遵循相關行業(yè)法律法規(guī)是基礎,無論是業(yè)委會的成立,還是延伸到社區(qū)管理過程中的物業(yè)選聘或解聘,各項流程都需依法依規(guī)。

 

作為物業(yè)管理行業(yè)的直接管理者,該局物業(yè)管理科科長李克立表示,將建立起規(guī)范的準入準出機制,類似于前期實施的前期物業(yè)招投標辦法,老舊小區(qū)的管理也將引入市場競爭!胺⻊蘸糜懈偁幜Φ纳希l繁被業(yè)主投訴的撤場!

 

A 現(xiàn)象

 

多小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)交接難

 

2014年,惠州市十一屆人大四次會議將《關于加強小區(qū)建設和管理的議案》列為大會議案交由市政府辦理。兩年多以來,社區(qū)業(yè)委會覆蓋、老舊小區(qū)電梯加裝等基礎設施建設各項工作扎實推進。其中,社區(qū)業(yè)委會籌建由于涉及到多方權益受到廣泛關注。

 

人大議案對近年來社區(qū)業(yè)主委員會覆蓋率的增長也提出明確要求:從2015年的近三成比例逐步增長至九成左右。而隨著該項工作的深入,截至去年底,惠州全市已有223個住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會。另有87個住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會籌備組,正在按法定程序推進成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的相關工作。

 

“盡管業(yè)委會的籌建比例增長明顯,但實現(xiàn)小區(qū)單位的自治局面還有很長一段路!笔腥舜笞h案工作小組相關負責人嚴育軍在采訪中介紹,從當前業(yè)委會的籌建情況來看,被動成立的居多,為了應對小區(qū)的矛盾事務而成立。這實際上背離了成立業(yè)委會實現(xiàn)業(yè)主自治、保障業(yè)主權利的初衷。

 

一位活躍在基層管理工作領域的社會人士表示,一方面社區(qū)業(yè)委會的籌建完善社區(qū)的長效治理過程,但另一方面,在短期內(nèi),業(yè)主籌建業(yè)委會十有八九是基于對當前小區(qū)物業(yè)管理公司的不滿意,希望成立業(yè)委會解聘物管。

 

“很顯然,利益被動搖的物業(yè)公司肯定不會輕易退出。能不能順利交接成為焦點!痹撋鐣耸恐毖,一旦舊物管不撤場,業(yè)委會新選聘的物管進不來,就很容易出現(xiàn)社區(qū)糾紛。

 

事實上,該局面在當前的惠州社區(qū)運轉過程中已開始逐步出現(xiàn)。

 

3月中下旬,在惠城下角的鵬達御景灣小區(qū),業(yè)委會選聘新物業(yè)公司后,長期無法進場交接,業(yè)委會聘請保安公司封存了老物業(yè)公司辦公室和車輛進出口,導致社區(qū)停水停電等,社區(qū)業(yè)主正常生活受到嚴重影響。

 

2月份,博羅縣羅浮山區(qū)域的駿園春天社區(qū)業(yè)主在與物管長期的拉鋸戰(zhàn)之后,選聘新物業(yè)管理公司進場。然而直至3月中旬,新物業(yè)公司黃姓經(jīng)理在受訪時仍表示工作難以開展,原物管的所有資料拿不到,工作基本處于癱瘓狀態(tài)。

 

在惠城水口區(qū)域的翠湖雅苑社區(qū),業(yè)委會與物業(yè)管理公司的對峙同樣響著社區(qū)的正常運轉。

 

B 破局

 

解聘新聘需合法合規(guī)

 

實際上,這僅僅只是目前社區(qū)矛盾走向公開化的幾個小區(qū),記者在走訪過程中了解到,江畔花園、中信水岸城等多家小區(qū)正在進入業(yè)委會籌建程序,小區(qū)業(yè)主同樣表達了對現(xiàn)有物業(yè)管理的不滿。

 

另外,在佳兆業(yè)中心、方直城市時代等多個社區(qū)QQ交流群,記者也發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)主提出希望現(xiàn)有物業(yè)管理能夠得到改進,也在積極倡導成立業(yè)委會與物管制衡。

 

當前,隨著人大議案進入驗收年。小區(qū)業(yè)主委員會的籌建工作也將得到加快。然而,類似御景花園等小區(qū)出現(xiàn)的業(yè)委會與物業(yè)公司之間的矛盾,以及新舊物業(yè)交接過程中所產(chǎn)生的糾紛,如果解決不好,后續(xù)矛盾將不斷激化。

 

如何逐步理順和緩和這些矛盾?市房產(chǎn)局黨組書記、局長袁貴平在面對記者的詢問時直言:需要依法依規(guī)。

 

他說,無論是社區(qū)業(yè)主委員會的籌備和成立,還是業(yè)委會成立之后召開業(yè)主大會續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司,在相關的法律法規(guī)中都有明確的先后順序和權責分工,主管部門和社區(qū)業(yè)主都必須按照既定的法定程序依法依規(guī)來實施。

 

具體到當前鵬達御景花園、翠湖雅苑等小區(qū)出現(xiàn)的糾紛如何解決!罢f到底還是是否合法合規(guī)的問題。”作為物業(yè)管理部門負責人,市房產(chǎn)局物業(yè)管理科科長李克立介紹,只要社區(qū)業(yè)委會在成立過程中,以及責權行駛過程中都遵循相關法規(guī),物業(yè)公司是沒有理由不撤離的。他介紹,在行業(yè)監(jiān)管環(huán)節(jié),對于拒不撤場的物業(yè)公司,按照《廣東省物業(yè)管理條例》可處以最高15萬的罰款,情節(jié)嚴重的將吊銷違規(guī)公司的從業(yè)資質(zhì)。

 

剛剛在月初順利完成小區(qū)新舊物業(yè)更迭的大亞灣星河半島社區(qū)業(yè)委會主任于安榮也介紹,盡管經(jīng)歷了一年多的拉鋸,在小區(qū)在選聘新物管的過程中,原物業(yè)公司彩生活也不愿撤場,但一切都是按照合規(guī)的流程,不得不走!霸谛袠I(yè)監(jiān)管環(huán)節(jié)已經(jīng)有明確的準入準出原則,業(yè)主合法合規(guī)就錯不了!彼f。

 

觀察眼

 

健全市場機制

 

完善社區(qū)自治

 

剛剛過去的3月份,惠州市密集出現(xiàn)了御景花園、翠湖雅苑等多個小區(qū)的物業(yè)糾紛事件。事實上,由于物業(yè)管理不善、服務不佳,物業(yè)費上漲等爭議,社區(qū)矛盾從來就不是新鮮事。

 

在筆者的采訪過程中,一份惠州市政法委主導的御景花園業(yè)主和物業(yè)的協(xié)調(diào)會議要義引起筆者重視,其中內(nèi)容顯示,社區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會,舉行業(yè)主大會選聘新物業(yè)公司,但在新舊物業(yè)交接過程中原物管拒撤離,新物管無法進場。進而導致矛盾的激化。

 

具體到為何拒絕離場,舊物管指該小區(qū)業(yè)委會成立、以及解聘流程不合法。

 

不同于以往的物業(yè)費太高被投訴、小區(qū)垃圾沒清理被投訴……隨著社區(qū)業(yè)委會成立后,解聘舊物管所帶來的是直接動了舊物管的“飯碗”。這就出現(xiàn)了多個社區(qū)出現(xiàn)爭端的事件。

 

結合小區(qū)建設和管理人大議案的深入實施,社區(qū)業(yè)主委員會組成的比例不斷增加?深A見的是,服務不好的物業(yè)公司被替換,有競爭力、能夠受到業(yè)主認可和歡迎的新物業(yè)企業(yè)進駐管理,而被動搖了既定利益的原物管必然采取各種手段進行阻撓,進而出現(xiàn)糾紛。然而在筆者看來,這種糾紛的出現(xiàn)正代表著社區(qū)自治的進步。

 

筆者認為,在當前這種社區(qū)自治的推進陣痛期,作為政府主管部門在行業(yè)監(jiān)管機制上需要逐步完善。對于形式社區(qū)自治責權的業(yè)委會,從籌備成立的各個環(huán)節(jié),以及成立后行使選聘、解聘物業(yè)公司等權力時有法可依、有章可循。同時也建立起針對物業(yè)管理行業(yè)的準入準出準則,遵循市場競爭的原則,讓服務好的企業(yè)進駐社區(qū)管理,對于不愿撤離的企業(yè)也有剛性的懲處措施予以清退。

 

具體到社區(qū)物業(yè)管理這一行業(yè)的發(fā)展,類似于兩年前(2015年)惠州前期物業(yè)管理招標投標的實施,引入市場競爭機制打破社區(qū)管理中出現(xiàn)的“父建子管”,當前的業(yè)主委員會推動的社區(qū)自治則為市場引入了再選擇的機會,有效建立起市場競爭機制。讓物業(yè)企業(yè)在社區(qū)管理過程中保持敬畏感,只有不斷提升自身的服務水平獲取得社區(qū)業(yè)主的認可才能實現(xiàn)長效經(jīng)營。同時也將有效加劇行業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程,逐步推動城市社區(qū)自治的完善。

 

來源:南方日報


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