物業(yè)服務(wù)行業(yè)隨著商品房的出現(xiàn)逐漸興起，但至今仍存在諸多不完善的地方，規(guī)范性較差，而隨著公民的法律意識和證據(jù)意識逐漸增強(qiáng)，物業(yè)公司與業(yè)主之間因物業(yè)服務(wù)問題產(chǎn)生糾紛的數(shù)量逐年增多。筆者通過對榮昌區(qū)法院近年來上百份物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的判決書進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由具有類型化的特點(diǎn)，故特對此進(jìn)行歸納及評析如下：
以非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯
有些業(yè)主認(rèn)為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對其無約束力，自己不知曉且不認(rèn)可該合同內(nèi)容，因此拒絕交納物管費(fèi)。
對此司法解釋有明確規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。所以該項抗辯理由不能得到法院支持。
以物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限已屆滿為由抗辯
某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業(yè)費(fèi)，因無合同約定，故有權(quán)拒絕交納。
根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。
以全部或者部分物業(yè)費(fèi)超過訴訟時效為由抗辯
有些業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對其催收過物業(yè)費(fèi)為由，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的訴訟請求中超過兩年訴訟時效的物業(yè)費(fèi)拒絕交納。
實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為債權(quán)人對于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的行為大都采取在業(yè)主的房屋大門上張貼催費(fèi)通知單的形式來向業(yè)主提出交費(fèi)請求。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院提供了照片等證據(jù)材料證明這一催費(fèi)事實(shí)，那么法院可認(rèn)定為訴訟時效中斷，業(yè)主的這一抗辯理由就不能得到法院支持。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有證據(jù)證明其在兩年的訴訟時效期內(nèi)向業(yè)主催收過物業(yè)費(fèi)，那么業(yè)主的這一抗辯理由就能得到法院支持。
以房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由抗辯
有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費(fèi)。
商品房存在質(zhì)量問題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費(fèi)的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。通常情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個獨(dú)立的法人企業(yè)，相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主的該項抗辯理由不能得到法院的支持。
以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)為由抗辯
有些業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映小區(qū)單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主就以此為由拒交物管費(fèi)。
對于維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果房屋在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)維修義務(wù)；在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修義務(wù)時，法院可根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，酌情減少物業(yè)費(fèi)。
以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損失為由抗辯
有些業(yè)主認(rèn)為因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，才導(dǎo)致自己的人身、財產(chǎn)遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走……，故以此為由拒交物管費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)。若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務(wù)，那么當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請求權(quán)時，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)，是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為由進(jìn)行抗辯。但未盡到安保義務(wù)一般情況下不構(gòu)成根本性違約，法院經(jīng)審理后可根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減少物業(yè)費(fèi)。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬能的，不可能杜絕或者隨時制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這種不確定的危險承擔(dān)過重的義務(wù)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé)。
以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯
大多數(shù)拒絕交費(fèi)的業(yè)主均持有此類抗辯理由。小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的約定全面履行相關(guān)義務(wù)，提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，如小區(qū)車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來種菜無人制止，小區(qū)垃圾未及時清理，保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物管費(fèi)。
首先，業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務(wù)問題是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)。部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)”的錯誤思維，將不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的事項，例如房屋設(shè)計和質(zhì)量問題、小區(qū)規(guī)劃不合理問題、業(yè)主間相鄰關(guān)系問題等，也納入進(jìn)來要求物管服務(wù)企業(yè)予以處理解決。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行非合同義務(wù)時，業(yè)主就誤認(rèn)為物管服務(wù)企業(yè)沒有全面履行合同義務(wù)而拒交物管費(fèi)。
其次，由于物業(yè)服務(wù)具有時間持續(xù)性和無法計量性的特點(diǎn)，加之物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)較為概括籠統(tǒng)，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問題，而需要提供充分證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈加以證明。若有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構(gòu)成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)減收相應(yīng)物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。
小區(qū)業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的行為，不僅會造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營經(jīng)費(fèi)不足，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，損害其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，還會加深業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，嚴(yán)重影響雙方在小區(qū)內(nèi)和諧共處。若對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主不應(yīng)消極的采取長時間拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而應(yīng)通過正常途徑與物業(yè)公司溝通、協(xié)商解決；也可就存在的服務(wù)問題向業(yè)主委員會反映，通過業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通加以解決；還可通過業(yè)主大會解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
來源：中國物業(yè)管理
