歲末年初，一提起物業(yè)費(fèi)，業(yè)主和物業(yè)公司都有一肚子話要說。隨著物業(yè)糾紛逐年突現(xiàn)，四川省自貢市貢井區(qū)人民法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件激增，僅2017年就審結(jié)198件，同比增長約100%。物業(yè)公司起訴要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)構(gòu)成了該類糾紛的主體，且多集中爆發(fā)，已成為影響社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。
就法院審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的情況看，往往是支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。許多業(yè)主一直存在一個(gè)困惑:“為什么法院沒有采納我提出的抗辯理由？”近日，貢井法院根據(jù)近年來此類案件的審理情況，針對(duì)常見的業(yè)主抗辯理由，從法律上為廣大業(yè)主答疑解惑。
清潔衛(wèi)生綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)存瑕疵
前不久，家住貢井某小區(qū)的業(yè)主楊女士和不少業(yè)主一起，被物業(yè)公司告上了法庭，要求其繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)4458.73元，并承擔(dān)滯納金及訴訟費(fèi)。庭審中，楊女士辯稱物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵，小區(qū)內(nèi)經(jīng)常有垃圾堆放，公共綠地常長有雜草，其服務(wù)不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，因此拒繳物業(yè)費(fèi)。最終，法院未采納楊女士的抗辯，支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
如這般業(yè)主坐上被告席的情形，在物業(yè)糾紛案件中是很常見的。一個(gè)主要原因是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍的認(rèn)識(shí)非常模糊。承辦法官表示，對(duì)于該類抗辯，業(yè)主需要注意到，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容具有多樣性、物業(yè)服務(wù)過程具有持續(xù)性，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)具有不可計(jì)量性等特點(diǎn)，不能以某項(xiàng)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由而拒繳服務(wù)費(fèi)。
“當(dāng)然，如果物業(yè)公司在提供衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)上確實(shí)存在質(zhì)量問題，業(yè)主還是可以進(jìn)行抗辯的，但是必須提供有力的證據(jù)證明，而不能僅僅依據(jù)自己的陳述�！必暰ㄔ好穸コ修k法官談道，依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的責(zé)任一般由業(yè)主承擔(dān)。如果確有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)存在不達(dá)標(biāo)的事實(shí)，法院可能會(huì)對(duì)物業(yè)費(fèi)及違約金作出相應(yīng)的減免。
屋外墻或屋頂漏水未及時(shí)維修
在近年的物業(yè)合同糾紛案中，常有業(yè)主購買房屋后遇到房屋外墻或者樓頂漏水的問題。在貢井法院受理的諸多案件中，業(yè)主也常以此為由，就繳納物業(yè)費(fèi)問題進(jìn)行抗辯。
2017年7月，因拖欠物業(yè)費(fèi)4906元，貢井一小區(qū)業(yè)主李先生被物業(yè)公司起訴到法院，要求他繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)。
“房屋外墻存在漏水，向物業(yè)公司反映過后，他們沒有及時(shí)維修，導(dǎo)致我房子的內(nèi)墻墻皮大面積脫落，遭受裝修損失，所以我拒絕繳物業(yè)費(fèi)！”李先生在庭審中說出了抗辯理由。最終，法院未采納李先生的抗辯，支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
“業(yè)主能否以此作為繳納物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，需要由業(yè)主證明物業(yè)公司是責(zé)任主體。”承辦法官談道，一般而言，開發(fā)商對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)保期是終身，對(duì)房屋外墻或者樓頂?shù)姆浪|(zhì)保期是5年。如在質(zhì)保期內(nèi)主體結(jié)構(gòu)開裂、外墻或樓頂出現(xiàn)漏水，不存在業(yè)主自身或其他業(yè)主裝修過程導(dǎo)致上述問題發(fā)生的情況下，開發(fā)商是責(zé)任主體。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)就此向開發(fā)商主張，物業(yè)公司對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任，僅有協(xié)助維修義務(wù)�！笆聦�(shí)上，許多業(yè)主對(duì)這一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，并不清楚。”
承辦法官進(jìn)一步解析談道，就李先生的個(gè)案來講，需要弄清楚外墻漏水到底是因?yàn)樽陨硌b修問題，還是其他業(yè)主裝修過程所致，這兩種情況的責(zé)任主體和法律適用不同。
此外，如果房屋外墻或者樓頂漏水發(fā)生在質(zhì)保期之外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金。
不認(rèn)可物業(yè)與業(yè)委會(huì)漲價(jià)協(xié)議
“我沒繳物業(yè)費(fèi)的原因是物業(yè)公司在前期服務(wù)合同屆滿后，沒經(jīng)業(yè)主同意擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果按照原標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，我就繳�！边@是貢井區(qū)某小區(qū)業(yè)主廖某被物業(yè)公司起訴后，堅(jiān)持的觀點(diǎn)�，F(xiàn)實(shí)生活中，與廖某有一致立場(chǎng)的人不在少數(shù)。
2017年8月，貢井法院在該案一審判決中，未采納廖某的抗辯，支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。原因在于，物業(yè)公司提供證據(jù)證明提高物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意的。
事實(shí)上，不同的物業(yè)服務(wù)階段中，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定依據(jù)并不相同。以廖某案件為啟示，承辦法官提示廣大業(yè)主：在前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，地方政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格，由合同雙方當(dāng)事人在指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)予以約定。前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿意，可以通過提議召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商定價(jià)的方式，重新確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果原物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)無法就物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，業(yè)主委員會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下另行聘請(qǐng)物業(yè)公司，協(xié)商確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，業(yè)主僅以“不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”為抗辯理由拒不繳納物業(yè)費(fèi)，將不會(huì)獲得法院支持。
物業(yè)擅改公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備用途
本是小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的公共道路及綠地等，卻被物業(yè)公司擅自改造，讓許多業(yè)主憤慨。對(duì)此，一些人采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式以示抗議。這種方法合法、有效嗎？
2017年上半年，貢井法院就審理了一起類似的案子。貢井區(qū)某小區(qū)業(yè)主繆先生以上述理由拒繳物業(yè)費(fèi)，拖欠物業(yè)費(fèi)3463.2元，并承擔(dān)滯納金1432.7元，被物業(yè)公司告上法庭，當(dāng)庭對(duì)質(zhì)。
“物業(yè)公司沒經(jīng)我們業(yè)主同意，擅自將小區(qū)的物業(yè)管理用房用于出租，還把公共道路和綠地改造成停車場(chǎng)。他們毫無規(guī)矩可言，我為啥子還要繳物業(yè)費(fèi)？”庭審中，繆先生辯稱。
一審判決時(shí)，法院認(rèn)為物業(yè)公司雖違反法律及約定，擅自改變物業(yè)管理用房、公共道路及綠地的用途，但繆先生的抗辯不足以構(gòu)成其拒繳物業(yè)費(fèi)的理由，但可以向房地產(chǎn)行政主管部門反映或另行起訴。法院支持了物業(yè)公司關(guān)于繳納物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，駁回了要求業(yè)主承擔(dān)滯納金的訴訟請(qǐng)求。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)公司不得改變物業(yè)管理用房的用途。否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
本案中，繆先生在享受物業(yè)公司提供的服務(wù)后，物業(yè)公司要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)是基于雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房、公共道路及綠地的用途，屬于違反法律行為，與業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同與侵權(quán)責(zé)任是兩種不同的法律關(guān)系，業(yè)主不能以物業(yè)公司的違法行為為由進(jìn)行抗辯。
承辦法官提示：業(yè)主遇到此處情形時(shí)，可以向所在地房地產(chǎn)行政主管部門舉報(bào)投訴，由行政機(jī)關(guān)追究物業(yè)公司的行政責(zé)任；也可以向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司進(jìn)行整改。
物業(yè)未及時(shí)阻止鄰居違規(guī)違章搭建
細(xì)數(shù)貢井法院近年審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，因業(yè)主認(rèn)為鄰居影響自己生活而拒繳物業(yè)費(fèi)的，也有不少。
幾年前，貢井某小區(qū)底樓業(yè)主擅自在公共區(qū)域搭建建筑物，樓上業(yè)主將垃圾扔到該建筑物頂部后，位于兩層樓之間的業(yè)主何女士認(rèn)為，影響到自己的生活。她向物業(yè)公司反映樓下的違法搭建，卻一直未得到妥善處理。何女士為此拒繳物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭，要求其繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)3673.4元。
“物業(yè)公司作為小區(qū)的服務(wù)者，對(duì)小區(qū)內(nèi)私搭亂建的行為有義務(wù)制止。”承辦法官通過審理查明，在接到何女士反映的私搭亂建情況后，物業(yè)公司即與違建業(yè)主聯(lián)系且發(fā)送書面通知。違建業(yè)主繼續(xù)違規(guī)搭建的情況下，物業(yè)公司及時(shí)向行政主管部門報(bào)告，已經(jīng)履行相應(yīng)的義務(wù)，不存在怠于行使管理職責(zé)的情況�！半m然違建的問題未能解決，但物業(yè)公司已經(jīng)做出處理，何女士以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)缺乏合法依據(jù)�！弊罱K法院判決支持了物業(yè)公司訴訟請(qǐng)求。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)違章搭建行為或接到此類投訴時(shí)，應(yīng)負(fù)有制止和及時(shí)向行政主管部門報(bào)告的義務(wù)。如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業(yè)公司不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，也無權(quán)強(qiáng)行拆除違章搭建物。如果業(yè)主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權(quán)者主張權(quán)利�！耙俏飿I(yè)公司證明已經(jīng)就業(yè)主的投訴進(jìn)行了依法處理，業(yè)主以物業(yè)公司未能阻止違章搭建為抗辯理由，將很難打贏官司�！背修k法官表示。
來源：人民法院報(bào)
