房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是資產(chǎn)所有人自己或者委托專業(yè)機構(gòu)對有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)進行科學(xué)管理，以期實現(xiàn)資產(chǎn)最大限度的保值增值行為。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要有物業(yè)管理、設(shè)施管理、財務(wù)管理和運營管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其終極目標(biāo)是將運營良好的資產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品，通過市場交易和交換行為，獲得更多的資金和更大的利益。
房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)管理關(guān)注資產(chǎn)的日常運營，為租戶提供及時的服務(wù)，保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。它是對整個物業(yè)資產(chǎn)進行科學(xué)化管理，包括制訂物業(yè)整體發(fā)展策略，進行物業(yè)定位和定位調(diào)整分析、持有或出售物業(yè)的決策分析，物業(yè)費用支出的管理與審批，物業(yè)運行績效的監(jiān)控。并根據(jù)物業(yè)管理在市場競爭中的績效表現(xiàn)，評估物業(yè)公司的工作狀況，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與租戶的關(guān)系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。此外，確定物業(yè)投資目標(biāo)，審批物業(yè)更新計劃、新購或處置舊有物業(yè)以保持資產(chǎn)的運營優(yōu)勢和市場競爭力，實現(xiàn)組合投資收益的最大化也是房地產(chǎn)資產(chǎn)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)資產(chǎn)的設(shè)施管理主要集中在設(shè)施的運行管理和維護上，包括各種水電管網(wǎng)和設(shè)備管理、安防管理、保潔管理、商務(wù)服務(wù)、前臺服務(wù)、維修管理、技術(shù)改造、節(jié)能管理、系統(tǒng)運行和日常巡查等。設(shè)施管理所顯示出的服務(wù)水平對于資產(chǎn)的價值發(fā)揮具有重要的意義。高端持有型物業(yè)80%以上都委托專業(yè)的乃至國際性的管理公司進行科學(xué)管理，其原因就在于此。設(shè)施管理前期的設(shè)備選型、設(shè)備招投標(biāo)、設(shè)備維保合同的簽訂等為后期經(jīng)營打下良好而堅實的基礎(chǔ)具有重要意義，后期則通過專業(yè)的物業(yè)操作和維護使整個物業(yè)設(shè)施設(shè)備保持長久如新，避免“一年新、兩年舊、三年破”的狀況出現(xiàn)，以實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。 房地產(chǎn)資產(chǎn)的財務(wù)管理對象的特征在于，資產(chǎn)以出租為主而不是出售，以保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)的單一性，對物業(yè)享有永久性的權(quán)利和義務(wù)。從而，資產(chǎn)管理的財務(wù)目標(biāo)是實現(xiàn)資產(chǎn)長久性的保值、增值并獲得超額利潤。在資產(chǎn)成長的過程中，前期的資金支持以及后期的經(jīng)營管理對于廣義商業(yè)地產(chǎn)的成功有著十分重要的作用。在后期經(jīng)營的財務(wù)管理中，租戶或業(yè)主的管理費一般包含在租金之內(nèi)，維修基金由開發(fā)商支付并以投資計劃來做安排。其風(fēng)險在于出租率底、租金收取不及時。因此，物業(yè)的高端性以保證租戶的質(zhì)量是關(guān)鍵。從而，以此為基礎(chǔ)的預(yù)算的周密程度反映了資產(chǎn)管理水平的高低，其中以營業(yè)預(yù)算表和收支平衡表最為重要。此外，房地產(chǎn)融資在房地產(chǎn)資產(chǎn)的財務(wù)管理中占據(jù)重要地位。銀行貸款、私募、IPO上市、REITS都是重要渠道。而REITS則更適合于持有型物業(yè)融資，它可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資渠道，溝通銀行存款與資本市場的關(guān)系，促進持有型物業(yè)的健康發(fā)展。無論對于投資機構(gòu)還是個人投資者，商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)和寫字樓都屬于資本獲益最為顯著的持有型資產(chǎn)類型。有專業(yè)人士指出，“如何對最為顯著的資產(chǎn)進行管理”和“如何進行有效的資產(chǎn)財務(wù)管理”是目前投資者最為關(guān)心的兩個話題，解決好以上兩個問題，是有效管理資產(chǎn)的重要途徑。 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的核心在于資產(chǎn)運營。包括前期策劃運作、中期招商招租和后期管理運營。僅僅著眼于后期運營而不關(guān)注前期和中期的，注定會成為失敗的資產(chǎn)運營案例。前期策劃奠定物業(yè)成功的基礎(chǔ)，中期招商實現(xiàn)物業(yè)的規(guī)劃，后期經(jīng)營創(chuàng)造物業(yè)的價值。整個鏈條構(gòu)成資產(chǎn)運營的全過程。 前期策劃是一個非常重要的環(huán)節(jié)，需要開發(fā)商以先進的理念，融合優(yōu)秀的建筑設(shè)計師和專業(yè)的經(jīng)營顧問公司共同打造，形成一個有著良好投資回報的物業(yè)。建筑設(shè)計師主要從外在的地塊特征、自身條件、產(chǎn)品造型出發(fā)，用建筑師特有的表現(xiàn)手法突出項目的地標(biāo)性、獨特性；經(jīng)營顧問公司則從內(nèi)在的市場需求出發(fā)，通過產(chǎn)品的業(yè)態(tài)定位、動線規(guī)劃、使用空間的合理性、設(shè)施設(shè)備的實用性、層高的適合性來打造項目的適用性，從而實現(xiàn)開發(fā)商的夢想和租戶、商戶使用起來的便捷性、科學(xué)性與舒適性，并最終實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)價值。 中期招商招租上，通過專業(yè)的商業(yè)市場和寫字樓市場調(diào)研與消費能力分折，以確定項目體量與客戶定位；通過專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃，以保證商業(yè)最佳的運營條件；通過優(yōu)秀主力商家的招商和寫字樓大客戶的招租以最大限度地吸引消費者和中小租戶的積聚，從而保證租金收益的安全性與穩(wěn)定性；通過專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司進行科學(xué)的商業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)置及專業(yè)管理團隊組建，以保證項目資產(chǎn)運營的良性發(fā)展。 后期運營則是物業(yè)價值的全面體現(xiàn)。任何持有型物業(yè)項目無論從自身商業(yè)價值還是地產(chǎn)價值來看，都是通過經(jīng)營來進行提升的。寫字樓、酒店、商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)對象的重要特點是服務(wù)對象的不固定性，流動性和變化性較大，公共使用空間和共用設(shè)備設(shè)施的吸引力成為重要的砝碼。特別是公共空間的景觀布局、動線規(guī)劃的通達性與便捷性，中央空調(diào)的舒適性與照明設(shè)計的敞亮性等都直接影響到人們對物業(yè)整體品質(zhì)的感受，直接影響到物業(yè)的出租率和租金的收取率。
此外，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理很注重投資的長線價值。以當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展的趨勢而言，二三線城市的持有型物業(yè)是極具房地產(chǎn)資產(chǎn)管理價值增長空間的區(qū)域。首先，受經(jīng)濟梯度發(fā)展規(guī)律的影響，當(dāng)一線城市處于成熟階段的時候，二三線城市則處于快速城市化建設(shè)發(fā)展期；其次，受資本轉(zhuǎn)移規(guī)律的影響，一線城市資本增值空間的選擇余地越來越少，二三線城市則存在極大的機遇，競爭性相對較少，可通過合作或收購實現(xiàn)快速發(fā)展；再次，二三線城市的先富者消費水平也是很高的，需要有合適的物業(yè)場所實現(xiàn)其價值需求。不過，二三線城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值實現(xiàn)要注意項目定位、目標(biāo)客戶群分析、投資目標(biāo)選擇的科學(xué)性，以及國家和當(dāng)?shù)禺?dāng)時的政策法規(guī)的導(dǎo)向性，必要的時候還要特別注意合作伙伴的選擇以防止投資失誤。
