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物業(yè)公司
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>> 物業(yè)公司管理制度
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什么情況下不應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)費
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2018/8/8 9:35:04  點擊:1358

導(dǎo)讀:物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中,交納物業(yè)費是業(yè)主的主要義務(wù),但相關(guān)法律文件同時規(guī)定,基于“正當(dāng)理由”業(yè)主可拒交物業(yè)費,因此何為“正當(dāng)理由”以及“正當(dāng)理由”的判斷標(biāo)準(zhǔn),成為司法實踐中解決物業(yè)費糾紛的關(guān)鍵。


法律依據(jù)


1、《物業(yè)管理條例(2007修訂)》


第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。


已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。


2.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》


第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費,業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的,人民法院應(yīng)予支持。


業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的,人民法院應(yīng)予支持。


第六條 經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費,物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。


3.《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)<北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)>的通知》


有下列情形之一的,業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費用: 


(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的;


(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的。


相關(guān)案例

1、業(yè)主拒繳物業(yè)費是否基于“正當(dāng)理由”的認(rèn)定——廈門市創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理有限公司訴莊建平物業(yè)服務(wù)合同糾紛案


案例要旨:《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定,業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當(dāng)理由。司法裁判中對正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握,一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,或者履行合同存在重大瑕疵。


案號:(2011)廈民終字第656號

審理法院:福建省廈門市中級人民法院

來源:《人民法院案例選》(2013年第1輯 總第83輯)


2.業(yè)主拒交物業(yè)費的“正當(dāng)理由”應(yīng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司與靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案


案例要旨:業(yè)主拒付物業(yè)費需有正當(dāng)理由,該“正當(dāng)理由”應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,或履行合同有重大瑕疵等情形。


案號:(2016)閩民申128號

審理法院:福建省高級人民法院

來源:中國裁判文書網(wǎng) 2016-08-11


專家觀點1、業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當(dāng)理由的認(rèn)定


何謂“正當(dāng)理由”?業(yè)主能否僅以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有把小區(qū)掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草作為拒交物業(yè)費用的理由?我們認(rèn)為不妥。


從合同法理的角度而言,合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠實信用原則,在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠實信用原則的具體體現(xiàn)。誠實信用原則對抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個方面:


第一,根據(jù)誠實信用原則,如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整,使利益平衡得以恢復(fù),由此維持一定的社會經(jīng)濟(jì)秩序。


第二,誠實信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對方的利益,并建立密切的協(xié)作關(guān)系。


第三,誠實信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán),但不得濫用這項權(quán)利。因此,在司法實踐中,判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當(dāng)理由,主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。


從另外一個層面上講,這實質(zhì)也涉及司法審判中遇到的價值評判問題。人民法院在審理民事案件時,必須考慮法律到底要保護(hù)什么價值,這個價值與其他價值是否有沖突,有什么沖突,哪個價值更為重要,更需要獲得法律的支持與保護(hù),等等,只有這樣,法院的判決才可以使法律規(guī)定的實質(zhì)內(nèi)容以一定價值觀的形式凸現(xiàn),才能得出合理的、可接受的、社會上有效的、符合公平的結(jié)果。


根據(jù)以上分析,我們認(rèn)為,本條規(guī)定的“正當(dāng)理由”,應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者業(yè)主不交費用是基于正當(dāng)?shù)、合理的理由,才能?gòu)成業(yè)主拒交的“正當(dāng)理由”?傊,司法實踐中要對“正當(dāng)理由”認(rèn)真審查,從嚴(yán)掌握,防止業(yè)主濫用“正當(dāng)理由”損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。


本條司法解釋(《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條)并沒有列舉何謂“正當(dāng)理由”,而是把對是否為符合“正當(dāng)理由”的要求賦予了法官,由法官行使自由裁量權(quán)加以判斷。由于社會生活是無法停滯的,它總是在流變,新情況、新問題層出不窮,因此,司法解釋沒有必要、也不可能對何謂“正當(dāng)理由”進(jìn)行窮盡列舉,只有賦予法官自由裁量權(quán),才能克服成文法本身的滯后性、保守性,防止司法解釋面對新的社會現(xiàn)實卻處于捉襟見肘的窘境。


但是,法官在衡量拒交物業(yè)費的理由是否正當(dāng)時,其權(quán)力的界限并非無限擴(kuò)張的,這種衡量必須與前述的誠實信用原則緊密契合,只有這樣,法官才能發(fā)揮主觀能動性,使法律與生活同步。由此可見,本條司法解釋在立法觀念上秉承了抗辯須以誠實信用原則為依據(jù),在具體事由的規(guī)定上卻又采取賦予法官自由裁量的做法。這種制定方式是理性主義與經(jīng)驗主義相互調(diào)適的方法的具體應(yīng)用,反映了為使法律與生活同步發(fā)展的嘗試。


2.在物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同情況下,物業(yè)使用人可以拒絕履行支付物業(yè)費的義務(wù)


依照《合同法》的規(guī)定,雙務(wù)合同的當(dāng)事人享有履行抗辯權(quán),包括同時履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。履行抗辯權(quán)是法律賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利,在合同有效期間,如果出現(xiàn)法律規(guī)定的抗辯事由,合同當(dāng)事人依法行使抗辯權(quán),并不構(gòu)成違約,而應(yīng)該得到支持。


依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有進(jìn)行物業(yè)管理、提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù),業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的實質(zhì)上的當(dāng)事人,有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)支付物業(yè)費,因此,物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同,當(dāng)事人雙方都享有法律賦予的履行抗辯權(quán)。按照《合同法》的規(guī)定精神,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同或者履行不符合合同約定的情況下,業(yè)主當(dāng)然有權(quán)進(jìn)行抗辯,可依法根據(jù)合同的履行情況而拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費。


物業(yè)使用人既不是物業(yè)服務(wù)合同的名義當(dāng)事人,也不是物業(yè)服務(wù)合同的實質(zhì)當(dāng)事人,按照合同相對性原則,物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間一般不發(fā)生對應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,因此一般也不會產(chǎn)生合同履行抗辯的問題。但是,物業(yè)使用人之所以負(fù)擔(dān)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費的義務(wù),基本的依據(jù)是物業(yè)使用人與業(yè)主的約定;物業(yè)使用人承擔(dān)的支付物業(yè)費義務(wù),實質(zhì)上應(yīng)該是業(yè)主基于其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同的約定而承擔(dān)的義務(wù),只不過現(xiàn)在,物業(yè)使用人承諾來履行這個義務(wù)而已。


物業(yè)使用人既然是替業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同約定的支付物業(yè)費義務(wù),基于權(quán)利與義務(wù)相一致的原則,物業(yè)使用人同樣可以行使業(yè)主享有的對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履行抗辯權(quán)。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)使用人可以依法行使抗辯權(quán),符合拒絕履行條件的,物業(yè)使用人可以拒絕履行支付物業(yè)費的義務(wù)。


3.對業(yè)主合理抗辯而發(fā)生的收費糾紛的處理


(1)若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同義務(wù),致業(yè)主拒絕交費,業(yè)主行為屬合理抗辯,此時應(yīng)根據(jù)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量狀況,駁回其要求業(yè)主交費之請求或適當(dāng)減少業(yè)主應(yīng)交的服務(wù)費。


(2)若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完整履行服務(wù)義務(wù)致業(yè)主以拒交物業(yè)服務(wù)費抗辯的,應(yīng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行義務(wù),若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不繼續(xù)履行義務(wù)的,業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定,向法院請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,或者可以要求減少物業(yè)服務(wù)費用,或者返還多收的物業(yè)服務(wù)費用。


(3)若公共費用分?jǐn)偛缓侠碇虏糠謽I(yè)主拒絕交費,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定在合理確定各業(yè)主應(yīng)攤費用基礎(chǔ)上,確定其費用。如業(yè)主多支付了應(yīng)攤費用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予返還。


(4)若物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自巧立名目,擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費,業(yè)主因而拒交。對此,業(yè)主僅須按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)及物價部門核定標(biāo)準(zhǔn)交付費用,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費不合理部分,不予支持。同時,建議政府價格監(jiān)管機(jī)關(guān)對該企業(yè)的違規(guī)收費行為予以處罰。


(摘自《最高人民法院<建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋>理解與適用》,最高人民法院民事審判第一庭編著,人民法院出版社2009年6月第1版)


4.業(yè)主可以拒絕交納超出合同約定的物業(yè)費


依照合同法的規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同的內(nèi)容去履行義務(wù),也就是說業(yè)主需要交納的物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)和范圍都應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)去認(rèn)定,對于超出合同約定內(nèi)容的要求,業(yè)主沒有義務(wù)履行,物業(yè)企業(yè)也沒有收取的正當(dāng)理由。因此本條司法解釋(《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條)規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費,業(yè)主可以拒絕交納不當(dāng)多收部分。


(摘自《最高人民法院<審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋>理解與適用》,楊立新主編,法律出版社2009年5月第1版)


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