日前,上海市房屋管理局發(fā)布《關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式有關(guān)事項(xiàng)的通知》,自2022年2月1日起施行，有效期至2026年12月31日。詳情↓
關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式
有關(guān)事項(xiàng)的通知
滬房規(guī)范〔2021〕15號(hào)
臨港新片區(qū)管委會(huì)，各區(qū)住房保障房屋管理局，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和業(yè)主大會(huì)：
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就本市住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭谐杲鹬莆飿I(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式的有關(guān)事項(xiàng)通知如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
一、關(guān)于酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式
酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式（以下簡(jiǎn)稱“酬金制計(jì)費(fèi)方式”）是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定
本市住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭谐杲鹬朴?jì)費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交費(fèi)時(shí)間、酬金以及物業(yè)服務(wù)資金使用管理、資金結(jié)余或者不足的處理方式、物業(yè)費(fèi)的稅費(fèi)等具體內(nèi)容。
三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)即為物業(yè)服務(wù)資金，包括物業(yè)服務(wù)支出和酬金，其中物業(yè)服務(wù)支出屬交納的業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
（一）物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資和社會(huì)保險(xiǎn)、公積金、福利費(fèi)等法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6、辦公費(fèi)用；
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)相關(guān)的固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9、物業(yè)服務(wù)資金審計(jì)費(fèi)用；
10、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
應(yīng)當(dāng)在專項(xiàng)維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)用分?jǐn)偂⑵髽I(yè)利潤(rùn)等。酬金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定，可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定采用固定金額或者固定比例等方式在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。
四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的收支管理
（一）單列核算賬戶的開立
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的項(xiàng)目單獨(dú)開設(shè)銀行賬戶及財(cái)務(wù)核算賬套。銀行賬戶專門存放預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金、公共收入、區(qū)維修資金專戶及業(yè)主大會(huì)賬戶劃轉(zhuǎn)資金等；財(cái)務(wù)核算賬套專門用于核算該項(xiàng)目有關(guān)的物業(yè)服務(wù)資金、公共收入、代收代付資金等。
賬戶的使用與管理應(yīng)遵守國(guó)家會(huì)計(jì)管理相關(guān)制度，并接受業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。
（二）物業(yè)費(fèi)的收交
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)后，應(yīng)當(dāng)出具相應(yīng)金額的收款票據(jù)。
（三）物業(yè)服務(wù)資金的預(yù)算管理
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和住宅小區(qū)的實(shí)際情況，編制年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算。年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算應(yīng)按照相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成分項(xiàng)預(yù)算,并考慮可預(yù)期的勞動(dòng)力成本變化、物價(jià)指數(shù)等因素。年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算金額高于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)年度總額的，該預(yù)算應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定施行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)限，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告經(jīng)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)提出的質(zhì)詢。
（四）年度預(yù)算外的事項(xiàng)
因不可預(yù)計(jì)的突發(fā)原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)無法正常開展，需要實(shí)施物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算外項(xiàng)目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定項(xiàng)目預(yù)算報(bào)業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定或約定實(shí)施。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由居民委員會(huì)依法組織業(yè)主討論決策。
五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的賬目公布
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布上一季度物業(yè)服務(wù)資金收支情況表。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)限向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主書面報(bào)告經(jīng)審計(jì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告上一年度物業(yè)服務(wù)資金的決算情況。物業(yè)服務(wù)資金年度決算應(yīng)當(dāng)根據(jù)該年度物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算逐項(xiàng)進(jìn)行決算。
六、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的審計(jì)情況
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金上一年度的預(yù)算執(zhí)行和收支情況進(jìn)行審計(jì)，并出具審計(jì)報(bào)告。
根據(jù)年度審計(jì)結(jié)果，物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余或不足的處理方式：
（一）物業(yè)服務(wù)資金有結(jié)余
物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，上一年度結(jié)余的物業(yè)服務(wù)資金可以結(jié)轉(zhuǎn)至下一年度使用或按照物業(yè)服務(wù)合同約定處理。
物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)資金仍有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)退還給相關(guān)交費(fèi)業(yè)主或者按照業(yè)主大會(huì)的決定處理。
（二）物業(yè)服務(wù)資金不足
物業(yè)服務(wù)資金不足的，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主一次性補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用或者根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定處理。
七、其他
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
本通知自2022年2月1日起施行，有效期至2026年12月31日。《關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式有關(guān)問題的通知》（滬房管規(guī)范物〔2015〕7號(hào)）同時(shí)廢止。
上海市房屋管理局
2021年12月31日
文件解讀
一是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成。明確物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金構(gòu)成。規(guī)定應(yīng)當(dāng)在專項(xiàng)維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出。
二是關(guān)于實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式項(xiàng)目賬戶的開立。明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的項(xiàng)目單獨(dú)開設(shè)銀行賬戶及財(cái)務(wù)核算賬套，以及賬戶存放資金的內(nèi)容、賬套的用途。
三是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的預(yù)算管理。明確年度物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算編制的依據(jù)，并根據(jù)新修正的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，建立預(yù)算公告制度。
四是關(guān)于年度預(yù)算外事項(xiàng)的處理。明確年度預(yù)算外項(xiàng)目支出的征詢程序。
五是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的賬目公布。明確物業(yè)服務(wù)資金收支情況及決算情況的公布時(shí)間及相關(guān)要求。
六是關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的審計(jì)。明確物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余或者不足的處理方式。
七是關(guān)于業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)的情形。根據(jù)《民法典》第944條“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁”的規(guī)定予以修改完善。
來源：物業(yè)管理圈
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