在一些新建小區(qū)
物業(yè)公司出于對小區(qū)樓宇
外立面統一、美觀的考慮
往往會通過《管理規(guī)約》《裝修協議》等形式
限制業(yè)主封閉陽臺
那么
物業(yè)這樣做對嗎？
物業(yè)是否有權限制業(yè)主封閉陽臺？
一
封閉陽臺有什么優(yōu)勢及弊端？
封閉陽臺的優(yōu)勢：
1、安全。封陽臺后，房屋又多了一層保護，在社會治安達不到夜不閉戶水平時，多一層保護，就給犯罪分子設置了一道障礙，能夠起到防范的作用。
2、衛(wèi)生。陽臺封閉后，多了一層阻擋灰塵的窗戶，有利于阻擋風沙、灰塵、雨水的侵襲，室內的衛(wèi)生狀況優(yōu)于未封陽臺的房間。
3、開闊了設計思路。陽臺封閉后，同室內空間可以通過拆除門連窗后連為一體，有利于在設計時統籌考慮，特別是在不規(guī)則房間的設計中，應采取封陽臺的形式，對不規(guī)則空間進行總體的設計！
4、擴大使用范圍。在居住條件比較緊張的情況下，封閉后的陽臺可以作為寫字讀書、物品儲存、健身鍛煉的空間，也可作為居住的空間。比未封陽臺時利用的形式更為多樣，增加了居室的使用面積。
封閉陽臺的弊端：
1、影響紫外線照入室內。陽臺應是人們直接承受陽光的場所，人們在陽臺上可以進行日光浴，晾曬衣物等；通過陽光照射，可以增加人體內的維生素D，有利于骨骼的正常發(fā)育和健康，防止嬰幼兒患軟骨病。陽光里的紫外線，能將衣物、被褥里面的各種細菌、病毒（例如流行性感冒病毒、肺炎球菌、痢疾桿菌、破傷風桿菌等）殺死。如果用窗戶將陽臺包封起來，將影響紫外線照入室內。據研究，一層清潔的窗玻璃，就可將60－65%的紫外線反射和吸收。
包封陽臺后，陽臺和居室兩層窗玻璃，將會阻擋大部分紫外線進入室內。此外，陽臺包封的窗玻璃外邊不易擦拭，沾滿灰塵的窗玻璃就會遮擋住更多的陽光和紫外線，妨礙了居室的日照和滅菌消毒。所以包封陽臺，實際上喪失了陽臺的使用功能和設置的意義。
2、會造成室內通風不暢，房間里的污濁空氣（包括人呼吸產生的二氧化碳、烹調產生的油煙、吸煙產生的煙霧等），空氣中的細菌、病毒以及室內的飄塵等，均不易排出，也不易進入室內，結果室內會有種種異味，長時間在這樣的環(huán)境中，不僅會頭昏、腦脹，還容易使人體的抵抗力下降，易患呼吸道傳染病或其他疾病。
3、陽臺使用功能受到限制。樓房之所以設陽臺，是為了讓居住在樓房中的人有室外活動的場所，增加與大自然接觸的機會，避免長期居住在樓房中，因寂寞而產生心理上的障礙。如果將陽臺封閉起來，成為放置物品的貯藏室，陽臺的使用功能也就消失了。
4、容易發(fā)生危險、意外。很多家庭還不了解，陽臺與房屋本身結構受力不同。目前大多數陽臺均采用懸臂結構（外挑式），設計時未考慮其他特殊荷載的影響，承載能力有限。如果將陽臺封閉后，當貯藏室或居室使用，放置重物，使負荷超過承受標準，很容易發(fā)生危險、意外。
5、陽臺綠化是城市立體綠化的一個重要組成部分。利用咫尺陽臺，可養(yǎng)花、種草，美化自己和住宅區(qū)的環(huán)境，工前飯后觀賞一番，賞心悅目，對于休息和心理產生有益的影響。如果封閉陽臺，會使城市的立體綠化大為遜色。所以，現代城市居民要有城市環(huán)境意識，對陽臺以不封閉為好。
二
封閉陽臺惹出的官司
朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主，入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺�！胺块苓^窄，一下雨陽臺就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音大、灰塵多，對我的生活質量影響不小�！敝炫空f，為了美觀起見她特意安裝了無框陽臺。
然而即使是無框陽臺，也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領取鑰匙時簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補充協議》。《補充協議》第六條明確約定：“本小區(qū)統一不得封閉陽臺、改變立面”。而且，在朱女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺”。
朱女士承認自己在合同上簽過字，但是她也有想不通的地方：“房子是我買的，我在自己家陽臺上安裝，怎么就不行了呢？”
“你作為業(yè)主對陽臺有支配權，但不代表你有任意使用的權利，陽臺從設計到交付，都是不封閉的，這符合國家規(guī)范和陽臺的功能，能夠滿足業(yè)主的需要。”物業(yè)方面解釋說，“陽臺的主要功能是提供晾曬等，你要求陽臺具有‘安全、防塵、防噪音’的功能，是對使用陽臺權利的擴大。”
在物業(yè)看來，白紙黑字的合同，還有朱女士的親筆簽名，這還有什么好說的？由于朱女士拒絕拆掉陽臺，物業(yè)以違約為由將她告上了法院，要求將陽臺恢復原狀、確認《補充協議》條款的合法有效。
三
三個要點判決物業(yè)敗訴
此案經過兩審，法院均判決物業(yè)敗訴。在三個判決要點上，法院將道理說得非常透徹。
要點一：格式條款不能限制“物權”
朱女士是這套房子的所有權人。陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分，在構造和使用上均具有獨立性，應確定為房屋的專有部分，朱女士享有專有所有權�！堆a充協議》以格式條款禁止封閉陽臺，排除了對方的主要權利，根據《合同法》規(guī)定，應屬無效。封閉陽臺本是業(yè)主行使“物權”范圍內的行為，而物業(yè)公司以位階較低的物業(yè)管理權以未經協商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的“物權”，導致雙方權利義務的失衡。
要點二：封閉陽臺沒損害他人利益
朱女士封閉陽臺符合行使“物權”的正當性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽臺，采用的方法已經顧及小區(qū)環(huán)境的整體美觀，而且沒有損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權益，其目的、方式和結果正當，不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。
要點三：物權高于“整體美觀”
業(yè)主基于“物權”而享有的居住利益應得到優(yōu)先保護。建筑物和小區(qū)外部美觀、整體風貌的保護也屬法理和通常意義上的正當利益，理應得到維護。這與將陽臺封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下，業(yè)主因“物權”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應得到優(yōu)先保護。
四
利益博弈讓業(yè)主能裝封閉陽臺
資深法官認為，當今社會利益主體多元化趨勢日趨明顯，社會主體的權利沖突也日益加劇，法官在裁判時必須考慮審判結果對于權利保護、社會效果可能帶來的影響。這起案件就是雙方當事人、小區(qū)和社會等各方利益的一場博弈。
朱女士對陽臺加以封閉，不可避免地改變了房屋部分立面外觀，對建筑和小區(qū)的整體和諧造成一定影響，但物業(yè)公司在沒有合法依據情況下不能限制朱女士封閉陽臺。
在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)公司對建筑物區(qū)分所有權中專有部分的物業(yè)管理，主要責任是監(jiān)督，是否封閉陽臺是業(yè)主的權利，物業(yè)服務合同不應進行約定。
所以，對未向外側擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當行為。本案約定業(yè)主不得封閉陽臺的內容不合理，也沒有法律依據，故法院對物業(yè)公司要求業(yè)主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。
來源：網絡
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