現(xiàn)實生活中，大部分小區(qū)都有屬于自己的物業(yè)服務公司，業(yè)主通過繳納物業(yè)費來獲得物業(yè)服務，可是當業(yè)主按時繳納了物業(yè)費，家里卻遭了賊，業(yè)主能不能以此為由拒交物業(yè)費呢？
案例引入
張三與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，合同約定物業(yè)管理費按建筑面積每月1.3元/平方米，無故惡意欠費的按每日萬分之五計算滯納金；合同還就雙方的權利和義務、物業(yè)管理服務內容、物業(yè)管理服務質量等進行了約定。
張三自2015年1月1日起拒繳物業(yè)費，至2019年12月31日尚欠物業(yè)公司服務費10068元、違約金1007元未繳納，物業(yè)公司通過上門貼單、委托律所出具律師函等形式催要未果，遂訴法院。
對此，張三辯稱拖欠物業(yè)費不是故意的，同時反訴物業(yè)公司，稱其房屋2015年7月被盜，損失現(xiàn)金、電子產品以及黃金、鉑金首飾總計價值3萬多元，該損失的產生是因物業(yè)公司未盡到安保義務造成的，要求物業(yè)公司賠償房屋被盜財產損失30000元。
業(yè)主家中被盜拒交物業(yè)費行不行？
法院認為，關于爭議焦點一，被告張三拒付物業(yè)服務費的理由是否成立。經查，張三所有的案涉房屋于2015年7月4日上午10時30分至下午3時50分期間被盜，被盜財物價值3萬余元。張三發(fā)現(xiàn)后立即報警，因警方偵查需提供相關信息，但物業(yè)安保人員未能提供有效信息，致使盜竊案件至今仍未偵破。雖物業(yè)公司的服務質量存在一定瑕疵，但該瑕疵并未造成物業(yè)公司對雙方《物業(yè)服務合同》的根本違約，張三仍需繳納物業(yè)費10068元。但因物業(yè)公司在物業(yè)服務期間存在一定管理過失，故對其訴請被告張三支付違約金1007元，本院不予支持。
關于爭議焦點二，物業(yè)公司是否需要為張三的被盜事件進行賠付。
張三的財產被盜不是物業(yè)公司履行物業(yè)服務合同違約行為直接造成的，物業(yè)公司不存在直接、必然的侵權因果關系，防盜搶工作是社會治安的系統(tǒng)工程，不能苛求物業(yè)公司如同履行保管合同一樣對業(yè)主的人身、財產進行保護。
物業(yè)公司在履行物業(yè)服務合同中存在著一定的瑕疵，其承擔是一般注意義務，由于張三的財產損失系被他人盜竊所致，其損失應由直接侵權人承擔責任，物業(yè)公司應承擔與其過錯責任相當的次要責任。
張三主張物業(yè)公司應該承擔全部賠償責任或主要責任的理由，沒有事實和法律依據，本院不予支持。
案例總結
小區(qū)安保問題系小區(qū)公共管理中存在的問題，屬于全體業(yè)主的權利，如確實存在問題，可由全體業(yè)主協(xié)商解決，并不能成為業(yè)主拒交物業(yè)服務費的理由。
物業(yè)服務具有全天候、不間斷的特性，間或出現(xiàn)物業(yè)服務瑕疵在所難免，在物業(yè)公司提供的服務不構成根本違約的情形下，不交物業(yè)費必然導致物業(yè)服務無法繼續(xù)開展進而阻礙雙方合同目的的實現(xiàn)，且可能侵害到小區(qū)全體業(yè)主的權益，故對業(yè)主辯稱以家中被盜、物業(yè)安保存在問題為由而拒交物業(yè)費的理由是不成立的。
律師建議
物業(yè)公司的保安義務是屬于防范性質的，它只是平等主體之間的合同義務，這與公安機關的維護社會秩序、保護公民合法權益的法定職責還是有根本區(qū)別的。只要物業(yè)公司盡到了合理范圍內的注意義務、采取了合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權所遭受的損失免責。反之，如果物業(yè)公司在其職責范圍內未盡到安保義務，且其失職行為與損害結果之間存在因果關系的，物業(yè)公司應當依據過錯程度大小承擔相應的賠償責任。
故，物業(yè)公司應該通過設立門衛(wèi)執(zhí)勤、保安巡邏、電子監(jiān)控等措施履行其安保義務，同時也應對日常巡更記錄、外來車輛進出登記、外來人員進出登記記錄，小區(qū)車庫出入口當值及交接班記錄等材料進行保存，以便在出現(xiàn)類似糾紛時證明對其所服務的小區(qū)實施了相應的公共秩序維護安保措施，履行了相關安全保障義務。
來源：湖南恒昌律師事務所
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