1~10問
1、上崗前應(yīng)該怎么辦？
答：員工上崗前，仔細檢查著裝，做到整潔統(tǒng)一、按規(guī)定佩帶胸卡，帶好對講機等必備用品，方可上崗，由領(lǐng)班員列隊檢查。
2、員工交班時，怎么辦？
答：員工交班前，應(yīng)做好本崗位的工作記錄，認真做好與下一崗人員的交接工作，與接班人員共同進行崗位巡視，對崗位上曾發(fā)生的問題，認真與接班人員交代清楚，物品移交清楚，在接班人員簽字認可后，方能交班。對于正在處理的問題，在得到領(lǐng)班認可后，方可交接，否則，必須處理完畢才能進行交接。
3、到交班時，接班人員沒到位，怎么辦？
答：崗上人員交班時，接班人員沒到位，應(yīng)通報當值領(lǐng)班，說明情況，當值領(lǐng)班應(yīng)與接班領(lǐng)班共同協(xié)商，安排好接班人員，以保證按時交接。在接班人員沒到位時，崗上人員不得離崗。
4、正在進行交接班，崗位上發(fā)生問題時，怎么辦？
答：員工正在進行交接班，但崗位上發(fā)生問題，應(yīng)暫停交接，以接班人員為主進行處理，交班人員應(yīng)做好協(xié)助工作，待問題處理完畢后，方可繼續(xù)交接。領(lǐng)班員和領(lǐng)班員交接班時應(yīng)把所有崗位的出勤情況登記清楚，檢查各崗位的物品，帶領(lǐng)本班人員妥善處理崗位中所發(fā)生的問題。
5、人員進出流量較大時，怎么辦？
答：員工在崗位上發(fā)現(xiàn)進出人員流量較大時，應(yīng)注意人員的流向，做好巡視工作，大堂接待應(yīng)主動為客人開啟玻璃門，以方便客人進出。門崗發(fā)現(xiàn)大批外來人員進出小區(qū)，又無明確目標時，應(yīng)仔細做好盤查工作，無出入證嚴格控制進入小區(qū)。如發(fā)生突發(fā)事件應(yīng)及時通知領(lǐng)班員。
6、外來人員在小區(qū)閑逛，怎么辦？
答：發(fā)現(xiàn)外來人員在小區(qū)閑逛，應(yīng)上前有禮貌地進行詢問，弄清其逗留在小區(qū)的目的，確屬閑逛與業(yè)戶無關(guān)系，應(yīng)勸其離開并進行記錄，必要報領(lǐng)班處理。
7、外來人員欲在小區(qū)攝像、拍照時，怎么辦？
答：遇有外來人員欲在小區(qū)攝像、拍照，應(yīng)加以制止，問清原因，確需攝像、拍照的，應(yīng)與管理中心聯(lián)系，得到同意后方可進行，否則，必須加以制止，并勸其離開，必要時采取強制措施。
8、業(yè)主贈小禮品或小費時，怎么辦？
答：客人贈送小禮品或小費時，管理員應(yīng)該婉言謝絕，如難以推辭的，收下后應(yīng)交管理中心統(tǒng)一處理。
9、拖欠管理費怎么辦？
答：住戶拖欠管理費用，應(yīng)用電話或書面的形式通知該戶講明所欠費用、違約金和交費期限，如期限已過仍未交費，應(yīng)派專人追繳，對拒不交費的，必要時采取法律手段。
10、業(yè)主出差或長期不住怎么辦？
答：業(yè)主出差或長期不住，首先了解業(yè)主外出需要的時間，及時做好記錄，并提醒其關(guān)閉水、電、暖、氣等家用設(shè)施，同時確定每月管理費的收繳。
11~20問
11、不交停車占道費或場地養(yǎng)護費怎么辦？
答：經(jīng)多次做工作仍不交費的控制車輛出入。
12、租住戶不按時交納費用，怎么辦？
答：租住戶交納物業(yè)費用應(yīng)在業(yè)主的租房合同中予以明確約定屬于業(yè)主交的由業(yè)主交納，屬于租住戶交的由租住戶交納，租住戶不交納時，業(yè)主負違約責任。
13、住戶因房屋質(zhì)量問題拒付各項物管費用怎么辦？
答：承接物業(yè)時住戶已簽收，房屋質(zhì)量問題在保修期和保修范圍內(nèi)，由開發(fā)商負責維修。我們應(yīng)積極主動給住戶聯(lián)系催辦幫助解決問題，保修期已過出現(xiàn)的問題，在正常使用的情況下共用部位和共用設(shè)施由我公司申請維修資金負責維修。因為經(jīng)費的用途和征收渠道的不同，住戶不能因此拒付各項物管費用。
14、租住戶違反小區(qū)管理規(guī)定，怎么辦？
答：租住戶與業(yè)主或其他單位簽租房合同時業(yè)主必須告知租住戶業(yè)主管理公約和小區(qū)的管理規(guī)定，若租住戶違反的應(yīng)按相應(yīng)條款處理，租住戶不履行處理義務(wù)的，業(yè)主要承擔相應(yīng)的連帶責任。
15、住戶散布不利于公司聲譽的言論怎么辦？
答：如發(fā)現(xiàn)住戶散布不利于公司聲譽的言論要及時制止，招呼住戶到旁邊或請其到管理中心商談溝通，確因我們的問題，主動致歉并及時反饋信息，如是無中生有，告之其行為的危害性，“你以觸犯法律”，造成嚴重后果可提起訴訟。
16、在物管區(qū)域內(nèi)，小孩與家人失散時，怎么辦？
答：詢問孩子的姓名，年齡、住哪里，父母是誰，如孩子不能說清，帶回管理中心妥善安排，通過小區(qū)QQ群或微信群，告知孩子的基本情況，如不在小區(qū)居住，送當?shù)毓矙C關(guān)。
17、住戶在物管區(qū)域內(nèi)擺攤、設(shè)點怎么辦？
答：嚴禁私自擺攤設(shè)點。如小區(qū)設(shè)有專門的攤點，應(yīng)經(jīng)過申請并交納有關(guān)費用后，按規(guī)定擺攤設(shè)點。
18、遇到住戶借用公用物品時，怎么辦？
答：如遇到住戶借用公用物品時，在不影響正常工作的情況下，盡量滿足住戶的需求，應(yīng)登記姓名、樓位、單元、房號，約定歸還時間，并講明物品使用方法；如逾期不還的，應(yīng)及時加以督促。
19、發(fā)現(xiàn)小區(qū)有管理不到位的疵點怎么辦？
答：如發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有管理不到位的疵點，首先應(yīng)及時告知領(lǐng)班，講明不到位的具體情況，積極提出合理化建議，協(xié)助管理中心健全管理制度，并解決存在問題。
20、業(yè)主送表揚信或錦旗怎么辦？
答：感謝業(yè)主的理解與支持，這是業(yè)主對我們工作的肯定，更應(yīng)作為動力，激勵我們把工作做得更好，讓業(yè)主更加滿意。
21~30問
21、發(fā)現(xiàn)工作人員嚴重失職被業(yè)主圍困怎么辦？
答：工作人員嚴重失職被業(yè)主圍困應(yīng)及時上報，服務(wù)管理中心或主管應(yīng)控制事態(tài)發(fā)展，減小影響，及時與受害業(yè)主溝通，就損失情況和失職人應(yīng)承擔的責任及處理結(jié)果均要以書面的形式告知業(yè)主。
22、住戶的自行車、摩托車不存入車棚（庫），怎么辦?
答：住戶的自行車、摩托車不存入車棚（庫），敬請住戶遵守小區(qū)統(tǒng)一管理規(guī)定，積極配合我們的工作，如果未見住戶，可在座背墊貼上通知單，有可能的話將車移至安全的地方看管。
23、家庭寵物在小區(qū)內(nèi)亂竄、狂吠、隨地大小便，怎么辦？
答：請住戶遵守《業(yè)戶手冊》和西安市寵物豢養(yǎng)的有關(guān)規(guī)定，嚴禁無證養(yǎng)寵物；更不允許在小區(qū)內(nèi)遛寵物，防止寵物隨地大小便嚇著小孩，由寵物引起的衛(wèi)生污染成其它責任問題由該業(yè)主承擔。
24、業(yè)主提出需要哪一項特約服務(wù)時，怎么辦？
答：業(yè)主提出需要哪一項特約服務(wù)，如我們有特約服務(wù)項目，及時為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，如我們沒有業(yè)主需要的服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)積極幫助其聯(lián)系，如確實無法滿足業(yè)主的要求，必須婉轉(zhuǎn)回復(fù)并表示歉意。
25、住戶家門打不開，求助時怎么辦？
答：接到求助5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，并做好安撫工作，請住戶不要著急并實施救助，如沒有辦法打開門鎖，經(jīng)住戶同意及時與開鎖公司聯(lián)系，直到將門打開后，再離開現(xiàn)場。
26、大堂衛(wèi)生有不整潔現(xiàn)象時，怎么辦？
答：大堂衛(wèi)生有不整潔現(xiàn)象時，屬舉手之勞之事，管理員應(yīng)立即加以解決，需清潔工清理時，應(yīng)通知清潔工加以處理，屬拖延怠慢不履行職責的應(yīng)及時報告。
27、共用部位堆放垃圾及物品怎么辦？
答：共用部位嚴禁堆放垃圾及物品，已堆放的限住戶在短期內(nèi)清除。如遇到住戶正傾倒垃圾，必須立即制止，指明垃圾傾倒處，告戒其公用部位嚴禁倒垃圾和堆放物品，如再有此類事件發(fā)生，將收取違約金。
28、進行清潔工作時，住戶要通過時怎么辦？
答：住戶要通過時，應(yīng)停止工作，主動為其讓道并表示歉意。
29、外來送盒飯的進入大堂時，怎么辦？
答：遇有送盒飯的進入大堂，檢查有無出入證，如沒有，告戒其及時辦理出入證，并勸其走貨梯或地下室外出，禁止使用客梯。
30、新聞單位人員前來進行采訪時，上級領(lǐng)導或外地參觀團來小區(qū)參觀視察時，怎么辦？
答：遇有新聞單位人員前來進行采訪，管理員沒有回答任何問題的義務(wù)，應(yīng)有禮貌地請其到管理中心聯(lián)系；上級領(lǐng)導或外地參觀團來小區(qū)參觀視察時，應(yīng)及時通知服務(wù)管理中心，并告知去向。
31~40問
31、外來人員詢問租戶事宜時，怎么辦？
答：遇有求租者詢問租房事宜，應(yīng)有禮貌地加以接待，同時與管理中心取得聯(lián)系，指引其到管理中心，由管理中心洽談租房事宜。
32、業(yè)主或外來人員醉酒時，怎么辦？
答：業(yè)主醉酒時，應(yīng)將其帶到影響較小的地方休息，酒醒后讓其離開；如醉酒鬧事應(yīng)報告領(lǐng)班采取強制措施。外來人員醉酒，應(yīng)勸其盡快離開，鬧事者，采取強制措施，送派出所處理。
33、業(yè)主突發(fā)急病需救治時，怎么辦？
答：業(yè)主突發(fā)急病需救治時，應(yīng)立即報告領(lǐng)班同時迅速聯(lián)系急救車，與外面停放的車輛協(xié)商，或叫出租車送醫(yī)院救治，并迅速與其親屬聯(lián)系。
34、發(fā)現(xiàn)有可疑人員時，怎么辦？
答：巡樓時發(fā)現(xiàn)可疑人員逗留時，應(yīng)有禮貌地詢問其去向，弄清其進入小區(qū)目的，對無明確目的者，應(yīng)帶到管理中心進行處理。
35、保安員巡樓時聽到或看到事故發(fā)生后，怎么辦？
答：巡樓時聽到或看到事故發(fā)生，應(yīng)中斷巡樓，火速趕赴現(xiàn)場，通知有關(guān)人員并協(xié)助處理工作。處理結(jié)束后，繼續(xù)巡樓。
36、巡樓發(fā)現(xiàn)有人故意損壞管區(qū)設(shè)施時，怎么辦？
答：巡樓發(fā)現(xiàn)有人故意損壞管區(qū)設(shè)施，應(yīng)立即加以制止，并詳細詢問其姓名、單元，設(shè)施損壞情況等，并帶回管理中心處理。必要時，與公安機關(guān)聯(lián)系。
37、晚間巡樓發(fā)現(xiàn)業(yè)主門沒上鎖時，怎么辦？
答：巡樓發(fā)現(xiàn)業(yè)戶門沒上鎖時，應(yīng)立即進行通報，必須同時二人進行外圍檢查，確信無疑時，設(shè)法通知業(yè)戶，并做好情況詳細記錄。
38、住戶家被盜竊怎么辦？
答：如盜竊正在發(fā)生，及時通知附近可聯(lián)絡(luò)人員，協(xié)助抓捕。如盜竊分子已逃逸，及時通知領(lǐng)班告知住戶并保護好現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)做好的現(xiàn)場勘察，就此事件做好詳細記錄、以備查考。
39、發(fā)生突發(fā)事件或設(shè)備缺陷給住戶造成影響，以至有賠償要求怎么辦？
答：在平時應(yīng)該注意日常保養(yǎng)、巡回檢查及時改進，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)，杜絕此類事件的發(fā)生，因工作失誤造成影響，及時做好業(yè)主的安撫工作，并協(xié)商解決，同時追查有關(guān)人員的責任。
40、發(fā)生突發(fā)事件怎么辦？
答：遇有突發(fā)事件應(yīng)按照以下四個原則應(yīng)急處理：
⑴快速反應(yīng)原則：當值保安/班組長接警后必須在5分鐘內(nèi)到達突發(fā)事件現(xiàn)場；保衛(wèi)部主管在當值時接到突發(fā)事件報告后，必須在6分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；保衛(wèi)部主管在休息時接到突發(fā)事件報告后，應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；
⑵統(tǒng)一指揮原則：處理突發(fā)事件由主管經(jīng)理負責統(tǒng)一指揮；在特殊的情況下，由保衛(wèi)部主管負責統(tǒng)一指揮；保衛(wèi)部班組長協(xié)助指揮突發(fā)事件的處理；
⑶服從命令的原則：保衛(wèi)部班組長需無條件服從保衛(wèi)部主管的命令，并負責對突發(fā)事件的處理過程作詳細記錄；
⑷團結(jié)協(xié)作原則：保衛(wèi)部作為突發(fā)事件的處理部門，行使公司賦予的指揮權(quán)和處理權(quán)，公司任何部門或個人不應(yīng)干預(yù)。在保衛(wèi)部做出突發(fā)事件處理決定時，各相關(guān)部門均應(yīng)團結(jié)一致，緊密協(xié)作，配合保衛(wèi)部處理好突發(fā)事件。
41~50問
41、發(fā)生水浸事件怎么辦？
答：如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)有漏水現(xiàn)象，必須到現(xiàn)場觀察采取以下措施：
⑴檢查漏水的正確位置及所屬水質(zhì)，例如沖廁水、工業(yè)用水或排水等，并在許可能力下立即想法制止繼續(xù)漏水，如關(guān)上水閥。若不能制止時應(yīng)立即通知工程人員、服務(wù)管理中心經(jīng)理及中央控制中心，尋求支援。在支援人員到達前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散。
⑵觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項設(shè)備。如：電機房、電力變壓房、升降機、電線槽等。
⑶利用沙包及可利用之雜物堆筑，防止漏水滲入升降機等設(shè)備，并須將升降機立即升上最高樓層，暫停使用，以免被水浸而使機件受損。
⑷利用現(xiàn)有設(shè)備及工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。
⑸如漏水可能影響日常操作，保養(yǎng)及申報保險金等問題，須拍照以作日后存檔及證明材料。
⑹通知清潔員清理現(xiàn)場積水檢查受影響范圍，通知受影響住戶。
⑺平時巡檢時，應(yīng)留意污水池；窨井是否被淤泥、雜物、塑料袋等堵塞，并隨時加以清理干凈。
⑻平時必須留意升降梯井道，地下室集水井等曾有水浸記錄的場所，備妥沙包以備應(yīng)急之用。
42、電梯困人怎么辦？
答：如遇到電梯困人應(yīng)按以下步驟操作：
⑴把電梯主電源拉開，防止電梯以外啟動，但必須保留轎廂照明。
⑵確定電梯轎廂位置。
⑶當電梯停在距某平層位置約±60cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。
⑷當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：①轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)，不要動。②在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。③兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。④按正確方向使轎廂續(xù)地緩慢移動到平層±15cm位置上。⑤使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。
⑸當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援及時通知物業(yè)區(qū)域電梯維修保養(yǎng)承辦商做出處理。
43、遇到天然氣泄漏時怎么辦？
答：及時報告，聯(lián)絡(luò)相關(guān)單位，控制現(xiàn)場，防止明火，疏散人群，防止閃爆。
44、發(fā)生火災(zāi)怎么辦？
答：樓層發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員應(yīng)立即擊碎玻璃按動“消防開關(guān)”使電梯進入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后，應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導乘客迅速離開轎廂；走道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員應(yīng)即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用滅火器滅火控制火勢蔓延；對于上述兩種情況，電梯管理員應(yīng)及時通知小區(qū)消防中心和本地消防中心及時做好詳細記錄并協(xié)助消防中心開展滅火工作。
45、發(fā)現(xiàn)公安機關(guān)通緝的犯罪分子怎么辦？
答：如發(fā)現(xiàn)公安機關(guān)通緝的犯罪分子，注意其自然特征及去向，并及時向領(lǐng)班匯報，領(lǐng)班可根據(jù)情況派人跟蹤監(jiān)視，及時報告其位置，并與公安機關(guān)取得聯(lián)系。
46、監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)誤報，怎么辦?
答：監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)報警，中控室聯(lián)絡(luò)就近保安員立即趕往報警地點，同時與保衛(wèi)部及時聯(lián)絡(luò)，確認誤報后，盡可能地了解誤報詳情并作好記錄。
47、遇到高空拋物造成損失或人員損傷時，怎么辦？
答：抓住肇事者，由肇事者承擔責任，未抓住肇事者，可通過法律手段解決。
48、管區(qū)內(nèi)發(fā)生犯罪案件怎么辦？
答：及時封閉保護現(xiàn)場，快速與當?shù)毓矙C關(guān)聯(lián)系并向上級領(lǐng)導匯報，疏散圍觀群眾，積極配合公安機關(guān)現(xiàn)場勘察，并就詳情做好記錄。
49、發(fā)現(xiàn)小孩或?qū)W生在車道上騎車玩耍怎么辦？
答：如發(fā)現(xiàn)小孩或?qū)W生在車道上騎車玩耍時，及時勸離，講清在車道上騎車玩耍的危險性，只有這一次，不允許有下次。
50、在管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主財產(chǎn)、人身安全受到損害時怎么辦？
答：我們有責任和義務(wù)挺身而出保護業(yè)主財產(chǎn)、人身安全不受損害；積極參加搶險救災(zāi)活動；及時制止各類違法犯罪行為，并將犯罪分子扭送當?shù)毓矙C關(guān)或撥打110求助；不得坐視不管，臨陣退縮。
51~60問
51、地上地下停車場內(nèi)住戶的汽車在停放期間造成損壞要求賠償怎么辦？
答：住戶的車輛在停車場停放，必須辦有車險且在有效期內(nèi)，如無車險停放按合同約定將不承擔賠償責任，但物業(yè)公司工作人員應(yīng)積極配合聯(lián)絡(luò)保險公司進行賠償，并追查相關(guān)負責人的責任。
52、遇到客戶大件物品欲從客梯上下時，怎么辦
答：遇客戶欲將大件物品從客梯運上時，應(yīng)詢問送哪一單元，如屬應(yīng)從貨梯運送的，應(yīng)有禮貌地勸其使用貨梯，禁止其從客梯運送。物業(yè)管理圈。遇客戶將大件物品從客梯運下，應(yīng)主動上前詢問其屬哪一單元，如屬應(yīng)從貨梯運送，且又沒得到管理中心同意，從客梯運下的，應(yīng)有禮貌地說明電梯使用規(guī)定，并檢查電梯轎廂有是否受損情況。
53、客戶大件物品確需從客梯運送時，怎么辦？
答：遇有客戶大件物品確需從客梯運送時，又值客梯運行高峰時，應(yīng)向客戶說明情況，避開高峰，才能運送。在需運送時，應(yīng)報告領(lǐng)班，由領(lǐng)班派員，將電梯開手動為客戶運送。
54、亂搭亂建怎么辦？
答：為保證小區(qū)的整體美觀，對亂搭亂建行為堅決制止，已搭建的限短期內(nèi)拆除，防止蔓延，如逾期不拆除，告知主管部門后強行拆除。
55、遇有客戶將物品在地面上拖拉時，怎么辦？
答：員工看見客戶將物品在地面上拖拉時，應(yīng)迅速加以制止，以保護地面完好。如因客戶的拖拉造成地面等損壞的，應(yīng)詳細詢問其單元、姓名等情況，并報告領(lǐng)班進行處理。
56、客人欲將物品堆放大堂時，怎么辦？
答：客人欲將行李物品等堆放大堂時，應(yīng)有禮貌地詢問其需堆放的時間， 并指定其堆放位置，提醒其盡快拿走，不得長時間堆放。
57、遇客戶手提行李欲進出大堂時，怎么辦？
答：遇客戶手提行李欲進出大堂，應(yīng)快速上前為其打開玻璃門，讓其進出，并主動做好協(xié)助工作。
58、客戶攜帶易污染物品走出客梯時，怎么辦？
答：當看見客人攜帶易污染物品走出客梯時，應(yīng)有禮貌地向客戶說明大廈管理規(guī)定，并對電梯轎廂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有被污染的情況，應(yīng)按第71條處理。
59、客人攜帶物品通過大堂直接裝車運出時，怎么辦？
答：客人攜帶物品通過大堂直接裝車出門，管理員應(yīng)有禮貌地提醒客人應(yīng)遞交有效出門證，并進行核對，無誤后方可放行，并通知門崗。
60、不慎損壞大堂內(nèi)的各類設(shè)施或裝飾物時，怎么辦？
答：遇有不慎損壞大堂各類設(shè)施或裝飾物時，應(yīng)仔細查看受損情況，詢問損壞客人單位、姓名、樓層、單元、房號詳細記錄情況，并請其簽名認可，同時應(yīng)報告領(lǐng)班，加以處理。
61~70問
61、客人要求將物品暫時寄放時，怎么辦？
答：客人要求短時間代為保管物品時，應(yīng)仔細察看和詢問物品的種類、數(shù)量，保管時間及原因，需保管時間超過一小時的，需得到領(lǐng)班認可，屬易燃、易爆物品，一律不代為保管。
62、有人在大堂大聲喧嘩時，怎么辦？
答：遇有人在大堂大聲喧嘩，應(yīng)有禮貌地加以制止，請保持安靜的生活環(huán)境，以免妨礙別人休息。
63、業(yè)主提出需要幫助，但職權(quán)范圍內(nèi)無法做到時，怎么辦？
答：應(yīng)耐心聽完客人要求，職權(quán)范圍內(nèi)無法辦到時，應(yīng)主動向業(yè)主說明情況，并報告領(lǐng)班，由領(lǐng)班處理。
64、業(yè)主認領(lǐng)遺失的物品時，怎么辦？
答：業(yè)主前來認領(lǐng)所遺失的物品時，應(yīng)認真進行核查，并請其出示有效證件，詢問其工作單位，記錄在案，并請其在《遺失物品認領(lǐng)登記本》簽字后，方可發(fā)還。
65、業(yè)主向管理員投訴時，怎么辦？
答：遇有投訴，應(yīng)耐心傾聽投訴內(nèi)容，并向客戶致歉，迅速采取措施，當即進行處理，并向領(lǐng)班報告。
66、業(yè)主需代為叫出租車時，怎么辦？
答：遇到業(yè)主要求代為叫出租車時，應(yīng)詳細詢問需用車時間，車型并通知門崗，代為叫車。
67、業(yè)主之間發(fā)生矛盾時，怎么辦？
答：遇到業(yè)主之間發(fā)生矛盾，應(yīng)主動上前進行勸說，使其平靜，做好矛盾的緩解工作，并勸其離散。
68、遇有業(yè)主情緒激動甚至辱罵時，怎么辦？
答：遇有業(yè)主情緒激動時，應(yīng)進行耐心勸導，使其平靜，發(fā)生辱罵甚至動手情況，切忌采取對立態(tài)度，并報告領(lǐng)班，進行處理。
69、攜帶易燃、易爆物品進入物管區(qū)域時，怎么辦？
答：客戶攜帶易燃、易爆物品進入小區(qū)，應(yīng)查明是否屬施工用品，并督促其妥善保管，如非施工用品，一律不得進入。
70、外來人員要求代為轉(zhuǎn)交物品時，怎么辦？
答：遇外來人員要求代為轉(zhuǎn)交物品給業(yè)戶時，應(yīng)有禮貌地說明情況，不進行此項工作的服務(wù)，但業(yè)戶事先要求而又同意者除外。
71~80問
71、遇到有人詢問物管區(qū)域內(nèi)，住戶的有關(guān)情況時，怎么辦？
答：不能隨意提供住戶情況，可弄清其動機，必要時將其帶到管理中心處理。
72、外來車輛希望臨時停于車道時，怎么辦？
答：如遇外來車輛，必須問清所需臨時停放的時間，原則上不給予停放。時間很短的，應(yīng)引導其停放到適當位置。管理員必須保證車道暢通。
73、外來人員到小區(qū)亂貼廣告，怎么辦？
答：如遇外來人員到小區(qū)亂貼廣告時，應(yīng)立即加以制止，講明小區(qū)管理規(guī)定，令其將已貼出的廣告全部收回（包括前者所貼的廣告一并收回）并打掃衛(wèi)生以示教育。
74、推銷人員進入小區(qū)搞推銷活動怎么辦？
答：推銷人員在小區(qū)搞推銷活動，如未經(jīng)過管理中心同意，立即制止，并及時上報，將其帶到管理中心接受處理。
75、計劃檢修停水、停電、停暖怎么辦？
答：必須提前三天通知住戶做好準備工作，并告知恢復(fù)時間。因檢修給住戶帶來的不便，表示歉意，敬請住戶諒解。
76、遇電梯保養(yǎng)維修時，怎么辦？
答：遇電梯保養(yǎng)維修時，管理員應(yīng)將維護保養(yǎng)、暫停使用的標牌擺放于被維修保養(yǎng)梯的轎廂外，以示通告。
77、發(fā)現(xiàn)客人物品遺忘在大堂時，怎么辦？
答：發(fā)現(xiàn)客人物品遺忘，應(yīng)妥為保管，并做好記錄，交領(lǐng)班處理，必要時，發(fā)失物招領(lǐng)通知。
78、工程人員進戶維修，怎么辦？
答：工程人員進戶維修，應(yīng)按以下步驟進行維修：
⑴按門鈴：到達業(yè)主家門口輕按門鈴三下，如果無人應(yīng)答，應(yīng)間歇十秒鐘再按三下。不要連續(xù)按或按住不放。
⑵進入：業(yè)主開門后，主動招呼“您好”以所掛工作牌說明自己的身份，并出示維修單，在業(yè)主許可下進入室內(nèi)維修地點。進入前穿上自帶的拖鞋或鞋套，進入后不要在室內(nèi)隨意走動。
⑶修理：先擺好工具包，打開所帶的毛巾或塑料墊，以免弄臟地面。修理必須按操作規(guī)程進行，當修理中必須移動有關(guān)物品時，應(yīng)先征得業(yè)主同意，并小心輕放。
⑷清場：在修理過程中盡量防止?jié)B水，防止垃圾散落；工作完畢后把污水擦干，清掃污垢、廢料，或把散落在地上、踢腳線上的墻粉、線頭清掃干凈，把移開的物件搬回原處。
⑸驗收：不論是水、電、暖某個維修項目，修完后必須請業(yè)主驗收。禮貌地出示維修服務(wù)價格表，寫明維修費用，請業(yè)主在維修單上簽名，在維修規(guī)范服務(wù)考核表上填復(fù)意見。業(yè)主不簽復(fù)意見，不能作為修理工序完畢。
⑹完畢：維修完畢不要久留，以免影響業(yè)主正常的生活秩序。離開業(yè)主家時，說聲“打攪了”、“有什么需要再聯(lián)系”。出門應(yīng)面向業(yè)主后退幾步，到門口轉(zhuǎn)身說“再見”。
79、施工人員欲乘客梯上樓時，怎么辦？
答：施工人員欲乘客梯上樓，應(yīng)詢問樓層房號、能走貨梯一律從貨梯上下。確需乘客梯的，應(yīng)避開人流高峰。
80、施工人員不經(jīng)允許在公共部位施工時，怎么辦？
答：發(fā)現(xiàn)施工人員不經(jīng)允許在公共部位施工時，應(yīng)加以制止，并督促其清理好場地，檢查是否造成損壞，造成損壞的，應(yīng)作好詳細記錄，請施工負責人簽字認可，交領(lǐng)班處理。
81~90問
81、施工人員施工超出所規(guī)定時間或噪音較高時，怎么辦？
答：施工人員施工超出規(guī)定時間施工或噪音較高時，應(yīng)加以制止，說明小區(qū)的規(guī)定，并提醒注意。對屢勸不聽者，及時匯報。
82、施工隊未辦理動用明火手續(xù)，動用明火時，怎么辦？
答：應(yīng)立即加以制止，并通知施工負責人，強調(diào)小區(qū)管理規(guī)定，同時給予適當?shù)倪`約金處罰。
83、施工隊未經(jīng)同意，在管區(qū)留宿時，怎么辦？
答：施工人員未經(jīng)同意在管區(qū)留宿的，應(yīng)責令其立即離開，通知施工負責人，重申物業(yè)區(qū)域管理規(guī)定，不聽勸阻的，可采取必要的強制措施。
84、業(yè)主裝修聘請沒有資質(zhì)小裝修公司或個體戶進行裝修怎么辦？
答：按照《裝修管理規(guī)定》讓其書面承諾裝修質(zhì)量，如有改動管線者，其裝修押金在一年后退給。
85、損壞小區(qū)綠化怎么辦？
答：無意中損壞綠化區(qū)域的，應(yīng)及時制止，并勸說其過往時應(yīng)繞過綠化區(qū)域；如故意在綠化區(qū)域玩耍、打鬧、或進行踐踏的，管理員應(yīng)及時加以阻攔，并告戒其破壞綠化帶的行為要受到處罰勸其盡快離開；及時查看受損情況，做好記錄。受損區(qū)域嚴重的應(yīng)收取相應(yīng)的恢復(fù)押金。
86、業(yè)主搬家時怎么辦？
答：⑴用戶必須提前至少一天通知管理中心搬出的日期，以便安排載貨電梯或貨車上落貨物的地方。
⑵工程部到用戶室內(nèi)對設(shè)施設(shè)備等進行安檢，將安檢的記錄交服務(wù)管理中心。
⑶服務(wù)管理中心確認用戶可否搬離，如不合格請用戶整改合格方可搬家。
⑷用戶到服務(wù)管理中心結(jié)清管理費和所用各表顯示之費用，退還鑰匙。
⑸用戶填寫出門證經(jīng)服務(wù)管理中心簽字蓋章交門衛(wèi)放行。
⑹管理部記錄用戶變動情況，工程部停止該戶電、暖、氣等之供應(yīng)。
87、住戶反映計量表不準，怎么辦？
答：如遇到住戶反映計量表不準，應(yīng)及時派專人查看，經(jīng)住戶同意將計量表送交計量部門校驗。如果在保修期內(nèi)費用由建設(shè)單位承擔，超過保修期，費用由住戶承擔。校表期間的費用按計量表最近一個月的日平均數(shù)乘以實際天數(shù)計算。
88、挖掘小區(qū)場地、道路，綠化帶怎么辦？
答：有人未經(jīng)批準，擅自挖掘小區(qū)場地、道路、綠化帶時，應(yīng)立即制止，并及時與服務(wù)管理中心聯(lián)系。如建設(shè)配套設(shè)施相關(guān)單位挖掘，給同意，交納保證金，限定恢復(fù)時間，在施工現(xiàn)場設(shè)立相應(yīng)的警示標志后施工。
89、裝修工人未辦理出入證怎么辦？
答：裝修工人未辦理出入證，第一次予以放行，并通知裝修負責人及時辦理出入證，如還未辦理不予放行。
90、裝修改變或損壞房屋原有結(jié)構(gòu)怎么辦？
答：如書面申請經(jīng)過同意的，按申請的內(nèi)容進行裝修，未經(jīng)同意的，責令其停止裝修恢復(fù)原狀，并按裝修條款有關(guān)規(guī)定進行處理。
91~100問
91、空調(diào)未按指定位置安裝怎么辦？
答：為了不影響樓層整體的美觀，所有樓層在裝修過程中已提前指定了安裝空調(diào)設(shè)備位置，在視覺效果上給人一種整齊、統(tǒng)一、有序的感官效果。同時在住戶入住前必須告知空調(diào)安裝的位置，避免私自改動空調(diào)安裝位置。一但發(fā)現(xiàn)安裝位置不統(tǒng)一，必須及時通知該住戶重新安裝。
92、包封水表、水閥門、暖氣閥門、跑風、天燃氣管道，怎么辦？
答：為便于維修，嚴禁將水表、水閥門、暖氣閥門或跑風，包封死。裝修時確需包封必須做成活動的，以便利于今后維修否則不得包封；天燃氣屬專業(yè)公司管理，為防止不安全隱患，裝修時嚴禁包封和改動天燃氣管道，如確需改動必須有天燃氣公司的書面同意。
93、改動暖氣管道怎么辦？
答：小區(qū)采用地輻射供暖，支管道預(yù)埋于地下，主管道嚴禁改動，如改動必須提前寫申請，經(jīng)同意除保證質(zhì)量外，還需交納一定的質(zhì)量保證金，一年后無質(zhì)量問題時退還。
94、墻體外安裝防護網(wǎng)，雨陽蓬、晾衣架，廣告牌怎么辦？
答：為保證外墻的整體美觀，不得在外墻安裝防護網(wǎng)，雨陽蓬、晾衣架、廣告牌、如廣大業(yè)主要求安裝時，必須經(jīng)物業(yè)公司和業(yè)主委員會同意后統(tǒng)一安裝，全部費用由業(yè)主自行承擔。
95、供電局通知停電怎么辦？
答：及時通知住戶，當兩市電全停，啟動發(fā)電機退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行情況，如燃油量水溫等，監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復(fù)市電供電，做好記錄及時向上級領(lǐng)導匯報，市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。
96、發(fā)現(xiàn)準備安裝太陽能怎么辦？
答：鑒于小區(qū)已有一年四季的集中熱水供應(yīng)，又因為安裝太陽能不僅影響屋面的使用壽命和防水，而且影響小區(qū)的美觀；所以小區(qū)一律禁止安裝太陽能。發(fā)現(xiàn)準備安裝太陽能的業(yè)主，應(yīng)該一律做好解釋工作，并且予以制止。
97、檢查裝修人員發(fā)現(xiàn)住戶未寫《改動管道申請》，而擅自加以改動怎么辦？
答：私自改動任何管道結(jié)構(gòu)是違反《裝修規(guī)定》的行為。經(jīng)查看現(xiàn)場，屬于改動共用主管道部分，一律要恢復(fù)原狀，屬于自用支管道部分，必須補寫申請，由物業(yè)公司認定允許改動的部分可以自行改動，但必須經(jīng)過管理人員查驗，并留有一定數(shù)量，一定期限的質(zhì)量保證金。
98、住戶改動管道造成二次試壓漏水怎么辦？
答：住戶所漏裝修公司改動管道造成二次試壓漏水的，不僅要承擔因漏水所造成相關(guān)業(yè)主的損失，而且繼續(xù)修理應(yīng)請物業(yè)公司指定的質(zhì)量可靠的修理單位或原施工單位進行，修理費用由該業(yè)主或裝修公司負責。
99、業(yè)主承接物業(yè)時，查驗發(fā)現(xiàn)問題怎么辦？
答：將發(fā)現(xiàn)的問題歸納羅列清楚，通過工作聯(lián)系單，送達建設(shè)單位或建設(shè)單位指定的維修商簽收，在限定的時間內(nèi)完成整修，同時物業(yè)管理人員應(yīng)代業(yè)主做好監(jiān)督與初驗收工作。
100、因維修量大，住戶需要維修而人員不夠怎么辦？
答：如不能及時上門維修，必須向住戶說明情況并表示歉意，約定上門服務(wù)時間要如期上門，加快速度及時維修如屬維修人員暫時緊張，應(yīng)及時給住戶說明情況，并致歉意。切忌不溝通，不履約。
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