購買新房對于一個普通家庭來說，是件大事也是件喜事。但是新房在裝修過程中有時也難以避免引發(fā)一些法律糾紛，并且當出現(xiàn)糾紛時業(yè)主總會習慣性的找到物業(yè)公司要求物業(yè)公司賠償，那么業(yè)主的這種維權途徑是否有效呢？
01
案例引入
原告張三訴稱居住在原告上層10A的業(yè)主前年重新裝修房屋，由于改變房屋建筑結(jié)構(gòu)，又忽視防水層質(zhì)量，導致原告房屋出現(xiàn)零星滲水。
原告多次向被告小區(qū)物業(yè)反映，要求其對施工進行監(jiān)督管理，以免對下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對此采取極不負責的態(tài)度，不采取相關措施，使得原告房屋由滲水發(fā)展為漏水，導致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴重。正是因為被告的管理不善，導致原告房屋嚴重受損，并大幅貶值。房地產(chǎn)中介公司評估，原告的房屋因為上層漏水而至少損失人民幣40000元。基于被告違反相關物業(yè)管理規(guī)定，未能履行物業(yè)管理服務合同的約定，管理、維修、氧化不善，造成業(yè)主損失，依法應當賠償損失。
故訴至法院，請求法院判令：1. 被告為原告的住宅恢復原狀；2. 被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元。
被告認為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯造成的，被告作為物業(yè)管理單位，已經(jīng)依法履行了自己的管理義務，積極協(xié)助原告聯(lián)系和協(xié)調(diào)與相鄰10A業(yè)主的關系。原告的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)和事實根據(jù)，應予以駁回。
02
法院說理與裁判
法院認為在本案中，被告提供的證據(jù)證明，被告作為該小區(qū)的物業(yè)管理單位已經(jīng)依法履行了職責，不存在因為失職經(jīng)原告造成損失的事實。
被告在10A業(yè)主裝修時，依法履行了對裝修的管理，監(jiān)督10A房屋的裝修辦理了申請手續(xù)，審查了裝修公司執(zhí)照等資料，對裝修進行了監(jiān)督，履行了管理職責，10A房屋裝修不存在改變建筑結(jié)構(gòu)的行為。
被告在接到原告的關于漏水的投訴后，派工作人員進行了查看，聯(lián)系10A業(yè)主，協(xié)調(diào)原告與10A業(yè)主的關系，督促10A業(yè)主進行維修事宜。被告的物業(yè)管理值班記錄對有關查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)等工作的具體時間及具體情況都進行了記錄。
被告為維護原告的利益，已經(jīng)積極協(xié)助相鄰業(yè)主進行相應的維修工作，被告的值班記錄中有明確的記錄。被告一直在積極地履行自己的職責。最終法院依法判決駁回原告的訴訟請求。
03
案例拓展及建議
本案中，法院最終未支持原告的訴訟請求，最主要的依據(jù)是物業(yè)公司盡到了其在小區(qū)住宅裝修過程中應盡的義務。根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（以下簡稱《辦法》）相關規(guī)定，住宅裝修時，物業(yè)應當履行好以下職責：
1.《辦法》第十三條規(guī)定，裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。此時物業(yè)公司應當做好裝修業(yè)主的申報登記工作。
2. 《辦法》第十五條規(guī)定，物業(yè)管理單位應當將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。
3.《辦法》第十六條規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；（二）裝飾裝修工程的實施期限；（三）允許施工的時間；（四）廢棄物的清運與處置；（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；（六）禁止行為和注意事項；（七）管理服務費用；（八）違約責任；（九）其他需要約定的事項。
4.《辦法》第十七條規(guī)定，物業(yè)管理單位應當按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的，追究違約責任。
本條涉及的《辦法》第七條內(nèi)容是：“住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，應當經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案�！薄掇k法》第八條內(nèi)容是：“動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗�！钡诰艞l內(nèi)容是：“裝修人經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，必須委托具有相應資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔。”
5.《辦法》第三十條規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后，裝修人應當按照工程設計合同約定和相應的質(zhì)量標準進行驗收。驗收合格后，裝飾裝修企業(yè)應當出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議的，應當要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。
另外，在物業(yè)公司履行好自身職責的同時，我們建議物業(yè)公司在日常工作中遇到個別業(yè)主將與物業(yè)公司無關或不屬于物業(yè)公司法定義務和合同義務范疇的事宜，強加于物業(yè)公司時，物業(yè)公司最緊要的是切實做好各項管理服務工作，保全相應的證據(jù)，實現(xiàn)管理人性化、規(guī)范化和合法化，以規(guī)避法律風險，在訴訟中依法舉證，維護自身合法利益。物業(yè)單位在做好具體管理服務工作的同時，應加強對物業(yè)管理服務相關法律法規(guī)和具體案例的宣傳，提高業(yè)主的法律意識，減少爭議處理的成本和損失。
來源：湖南恒昌律師事務所
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