51、業(yè)主如何獲知臨時(shí)管理規(guī)約？
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
52、如何選聘前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)？
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前不作強(qiáng)制性要求。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
53、前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力延續(xù)到什么時(shí)候？
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，限期未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合事終止。
也就是說(shuō)，前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結(jié)束，只有在合同期內(nèi)沒(méi)有業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實(shí)現(xiàn)。這是由前期物業(yè)管理本身的過(guò)渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主大會(huì)，選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動(dòng)終止，終止的時(shí)間以來(lái)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為準(zhǔn)。
54、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些?建設(shè)單位可否對(duì)其處分？
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)方專(zhuān)有房屋以外的，屬于全體業(yè)主共有所有、共同使用的建筑物的部位、場(chǎng)所、設(shè)施、設(shè)備。根據(jù)我們目前的有關(guān)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱梁、樓板、屋頂?shù)龋�、�?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、燃?xì)饩�(xiàn)路、消防設(shè)施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備為全體業(yè)主共同所有或者使用，建設(shè)單位無(wú)權(quán)對(duì)之擅自進(jìn)行處分。但是在實(shí)踐中，建設(shè)單位擅自處分歸業(yè)主所有或者使用的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，侵害業(yè)主合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的情況比較突出，因此《物業(yè)管理?xiàng)l例》特別強(qiáng)調(diào)：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分�！�
55、物業(yè)承接、驗(yàn)收的相關(guān)資料如何交接？
在辦理物業(yè)承接、驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
56、物業(yè)管理用房應(yīng)由建設(shè)單位還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)配置？
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照天物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
57、什么是物業(yè)的保修責(zé)任？物業(yè)的保修責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？
物業(yè)保修責(zé)任，是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修其他出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。
雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與保修范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)擔(dān)首要責(zé)任。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期限與保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
58、業(yè)主是否必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理？
對(duì)于房屋等建筑物的管理業(yè)主可以采取自己管理、委托不同的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司管理、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式。《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)范的物業(yè)管理,僅指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物進(jìn)行管理這種方式.業(yè)主有權(quán)選擇適合自已的方式來(lái)管理自己的物業(yè),條例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理.
59、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間是否是管理者與被管理者的關(guān)系?
物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，雙方是平等的民事法律關(guān)系，不是管理者與被管理者的關(guān)系。
60、業(yè)主如何選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)？
國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)企業(yè)。業(yè)主可以采取招投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以采取協(xié)議等其他方式來(lái)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
61、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)是什么？需要符合哪些條件？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)主體，應(yīng)當(dāng)具有主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨(dú)立地承擔(dān)民事責(zé)任。從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，須具備下列條件：
（1）依法成立。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。
�。�2）有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。最低資質(zhì)（三級(jí)）物業(yè)服務(wù)珠注冊(cè)醬不得低于50萬(wàn)元。
�。�3）有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。
�。�4）能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
62、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理最低價(jià)業(yè)人員是否都需要相關(guān)資質(zhì)？
國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)區(qū)分了三級(jí)資質(zhì)，分別對(duì)應(yīng)不同注冊(cè)資本、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員及專(zhuān)職管理和技術(shù)人員人數(shù)等的企業(yè)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
63、同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域是否只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理？
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理原則，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
64、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定：
�。�1）物業(yè)管理事項(xiàng)，主要包括物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理，物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理國(guó)，物業(yè)管理黃公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理服務(wù)，物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)，物業(yè)檔案資料的管理。
�。�2）服務(wù)質(zhì)量，即對(duì)物業(yè)服務(wù)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。
（3）服務(wù)費(fèi)用，目前主要有兩種計(jì)算方式：一是按照每平方方多少元來(lái)計(jì)算；二是按照每戶(hù)多少元來(lái)計(jì)算。
�。�4）雙方的權(quán)利義務(wù)。
�。�5）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用。
�。�6）物業(yè)管理用戶(hù)。
�。�7）合同期限，期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體、或者明確規(guī)定謀算期限的方法。
�。�8）違約責(zé)任，即物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方或者雙方不履行或者不適當(dāng)履行合同，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
除此之外，物業(yè)服務(wù)合同一般還應(yīng)當(dāng)載明雙方當(dāng)事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭(zhēng)議的方法以及當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)等內(nèi)容。
65、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)承諾、服務(wù)細(xì)則等，是否對(duì)其具有約束力？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有約束力。
66、物業(yè)服務(wù)合同的法律地位如何？其當(dāng)事人之間的關(guān)系如何？
物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)，在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位非常重要。
物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨(dú)立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系，不存領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理的關(guān)系。
67、業(yè)主可否以自己并未直接選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)為由拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)？
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為主提出抗辯的，人民法院不予支持。
68、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何承接物業(yè)？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，(前期)物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交給業(yè)主委員會(huì)的資料，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。
69、物業(yè)管理用房包括哪些？其所有權(quán)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主？
物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房以及業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房等。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。但在特定條件下，有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)用房確有空余，如不能改變用途，實(shí)屬資源浪費(fèi)，由經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并依法到有關(guān)部門(mén)辦理相應(yīng)的手續(xù)，有可以改變用途。
70、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否將部分服務(wù)內(nèi)容委托為其他服務(wù)企業(yè)？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。這里所指的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)主，是指保安、保潔、綠化、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)等服務(wù)企業(yè)；專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指專(zhuān)讓客戶(hù)提供某項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化公司，例如：保潔公司、保安服務(wù)公司、設(shè)備維修公司、綠化公司等。
在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，仍然是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，屬于委托服務(wù)合同關(guān)系。委托服務(wù)合同的內(nèi)容不得與物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容相抵觸。專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系，但是，專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行委托服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)向業(yè)主負(fù)責(zé)。
71、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目？
物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。由于每個(gè)物業(yè)服務(wù)的業(yè)主都是獨(dú)立的民事主體，情況各異，在有著全體業(yè)主均有的共同需求之外，單個(gè)業(yè)主不可避免地會(huì)發(fā)生不同于他人的特殊需求。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
特約服務(wù)屬于派生服務(wù)的范疇，提供特約服務(wù)，并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不接受業(yè)主的特約服務(wù)要求。
72、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域的案例保障方面有哪些義務(wù)？
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)賂有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
73、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不是必須聘請(qǐng)保安人員？
《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒(méi)有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須雇請(qǐng)保安人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以雇請(qǐng)保安人員，也可以不雇請(qǐng)保安人員。在實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)企業(yè)情況和業(yè)主需求，不雇請(qǐng)保安人員，而是由企業(yè)員工（如企業(yè)安護(hù)人員）協(xié)助維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序，這與條例的規(guī)定并不矛盾。
74、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？如何交納？
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵行合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人醬肉物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)合同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
75、業(yè)主不交費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何救濟(jì)？
經(jīng)書(shū)面催繳，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以訴至法院請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
76、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水電氣等公共事業(yè)如何收費(fèi)？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
77、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
業(yè)主違反物業(yè)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
78、物業(yè)服務(wù)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的，如何承擔(dān)責(zé)任？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為主提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。
79、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)等義務(wù)的，業(yè)主如何救濟(jì)？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。起訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。
80、哪些情況下業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以請(qǐng)求法院確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效？
符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：
（1）物業(yè)服務(wù)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；
�。�2）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
81、物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘的，物業(yè)服務(wù)合同、已交納的物業(yè)費(fèi)如何處理？
業(yè)主大會(huì)依法定程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求解除物業(yè)服務(wù)合同，起訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。
物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)，起訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，參見(jiàn)74問(wèn)處理。
82、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何交接工作？
物業(yè)服務(wù)的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
83、物業(yè)使用人包括哪些？其在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)如何確定？
物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。其中，物業(yè)承租人是指與物業(yè)所有人訂有物業(yè)租賃合同因而物業(yè)享有使用權(quán)的人；其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人，包括物業(yè)所有權(quán)人，包括物業(yè)所有權(quán)人的親屬、朋友、雇工等因?yàn)槟撤N原因而實(shí)際使用物業(yè)的人。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
84、住宅業(yè)主可否將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房？
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理我，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。但是，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)全體有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，示依法經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行伉辯的，人民法院不予支持。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋保監(jiān)會(huì)、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
85、建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用如何分?jǐn)�？收益如何分配�?/span>
建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)，有約定的約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分建筑物總面積的比例確定。
86、業(yè)主無(wú)償利用屋頂以及外墻面等共有部分的，是否構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主的侵權(quán)？
業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，渾身是膽鳳及與期專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。
87、他人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，業(yè)主如何救濟(jì)？
建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失。起訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。
屬于前述“擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)”的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
88、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施用途可否改變？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
89、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)工作由誰(shuí)負(fù)責(zé)？
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。上述單位及時(shí)因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
90、業(yè)主裝飾裝修房屋需要遵守哪些規(guī)定？
裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。我國(guó)的房屋，尤其是住宅，多數(shù)屬于群體式類(lèi)型，不當(dāng)?shù)姆课菅b飾裝修活動(dòng)會(huì)導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)影響到相鄰房屋的結(jié)構(gòu)安全和其他居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
91、住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度是怎么回事？住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸誰(shuí)所有？如何使用？
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，并不意味著業(yè)主個(gè)人可以隨意支配維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的制度，有關(guān)其使用、過(guò)戶(hù)、賬戶(hù)等必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
92、業(yè)主可否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？所得收益可否由經(jīng)營(yíng)者自行支配？
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收收閃應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
93、物業(yè)存在安全隱患時(shí)，由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)？
物業(yè)安全隱患，主要是指物業(yè)在使用過(guò)程中由于人為、自然或突發(fā)事件等因素作用出現(xiàn)的潛在的結(jié)構(gòu)、使用等方面的危險(xiǎn)。物業(yè)存在隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
責(zé)任人主要是指房屋的產(chǎn)權(quán)人或者說(shuō)按照合同約定承擔(dān)相關(guān)部位維修責(zé)任的單位和個(gè)人，還包括由于歷史等特殊原因造成的房屋的實(shí)際使用者或維修責(zé)任的承擔(dān)者。
94、建設(shè)單位擅自處分業(yè)主地于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
95、拒不按照法律、法規(guī)規(guī)定移交有關(guān)物業(yè)資料的，如何處罰？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
96、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
97、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
98、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，如何處罰？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地言人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違反所得，，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
99、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，如何處罰？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期整改，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
100、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)施備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
101、物業(yè)使用與維護(hù)中有違法行為的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告并罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的使用：
�。�1）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
�。�2）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
�。�3）擅自利用物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有上述行為之一的，處1000元以下1萬(wàn)元以下的罰款；單位有上述行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
102、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用手，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
來(lái)源：物業(yè)管理資訊 侵權(quán)刪
