山東法院民法典適用典型案例38
物業(yè)服務(wù)合同糾紛中違約金的調(diào)整
——某物業(yè)公司德州分公司訴陶某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
裁判要旨
1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
2.在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的違約金過高時，根據(jù)“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨和公平原則，可以對違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)依法酌定為按銀行同期一年期貸款利率支付，2019年8月20日后按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率，并以相應(yīng)時間點應(yīng)付未付的物業(yè)費為基數(shù)，分段計算。
基本案情
原告某物業(yè)公司德州分公司向德州市德城區(qū)人民法院起訴稱：2018年4月19日，原告與被告陶某簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，約定由原告對被告所有的房屋進行物業(yè)管理，被告依約給付物業(yè)費，并約定了物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)、交費方式和違約金。協(xié)議生效后，原告依約為被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，但被告并未依約繳納物業(yè)費，經(jīng)原告書面催收未果，故訴請法院判令：被告立即支付2018年4月19日至2021年1月31日物業(yè)管理費13827元，以及逾期支付物業(yè)管理費所產(chǎn)生的滯納金共計118568元(暫計至2021年1月31日)；判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。
德州市德城區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：被告陶某系案涉房屋的業(yè)主，房屋建筑面積為282.5平方米。2018年4月19日，原、被告雙方簽訂某物業(yè)服務(wù)協(xié)議一份，約定由原告按協(xié)議約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)向被告提供物業(yè)管理服務(wù)，被告向原告按時交納物業(yè)管理費及其他費用；2019年9月14日之前物業(yè)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)為3.8元每月每平方米，從2019年9月15日開始物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為4.6元每月每平方米，采用預(yù)交形式，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在入住時繳納一年的物業(yè)管理費；業(yè)主若逾期交付的，每逾期一天則應(yīng)向被告支付應(yīng)繳納款項1%的違約金。原、被告簽訂該物業(yè)服務(wù)協(xié)議后，被告欠繳自2018年4月19日至2019年1月31日物業(yè)費計10091元，欠繳2019年9月15日至2021年1月31日的物業(yè)費計3736元，共計13827元。2020年12月18日，原告向被告郵寄送達物業(yè)費催款通知書，通知書載明自2018年4月19日起至2021年1月31日被告欠繳物業(yè)費共計13827元。該物業(yè)通知書快件于2020年12月20日被簽收。原告另提交多組照片及銀行回單以證實其按物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定進行了物業(yè)服務(wù)。
裁判結(jié)果
德州市德城區(qū)人民法院判決：
一、被告陶某于本判決生效后五日內(nèi)給付原告某物業(yè)公司德州分公司物業(yè)管理費13827元，并承擔(dān)相應(yīng)違約金（第一部分以10091元為基數(shù)，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中國人民銀行同期一年期貸款利率計算，自2019年8月20日起至2021年1月31日止按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算；第二部分以3736元為基數(shù)，自2019年9月15日起至2021年1月31日止按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）。
二、駁回原告某物業(yè)公司德州分公司的其他訴訟請求。
案例解讀
物業(yè)服務(wù)合同具有委托合同的典型特征，物業(yè)服務(wù)人完成委托事項后，作為委托人的業(yè)主負有支付報酬的義務(wù)，即支付物業(yè)管理費。業(yè)主拒絕履行合同義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)人具有追究其違約責(zé)任的救濟權(quán)利，物業(yè)服務(wù)人在業(yè)主違約后可以催告其在合理期間內(nèi)支付物業(yè)費。業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)依照合同約定和法律規(guī)定主張業(yè)主承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任。
在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的違約金過高時，可根據(jù)“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨，結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠信原則對違約金進行調(diào)整。
本案中，原、被告簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，被告在協(xié)議中簽名并摁手印，對合同內(nèi)容進行了確認，簽訂合同系當(dāng)事人真實意思表示，合同內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，法院予以確認。原、被告均應(yīng)依約履行協(xié)議約定義務(wù)，原告進行了物業(yè)服務(wù)，被告未按約定及時足額交納物業(yè)費已構(gòu)成違約，原告向被告進行了書面催收，因此，原告有權(quán)要求被告按服務(wù)協(xié)議約定支付2018年4月19日至2021年1月31日期間的物業(yè)費。
原告物業(yè)公司要求被告陶某按照協(xié)議約定支付日1%的違約金，法院認為該違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高，根據(jù)“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨，綜合考慮被告違約行為的情節(jié)、過錯程度及給原告造成的損失，依據(jù)公平原則，對違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)依法酌定為按銀行同期一年期貸款利率支付，2019年8月20日后按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率，并以相應(yīng)時間點應(yīng)付未付的物業(yè)費為基數(shù)，分段計算。
相關(guān)法條
《中華人民共和國民法典》第六條 民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
法官簡介
李潔，德州市德城區(qū)人民法院速裁庭員額法官。2020年被德城區(qū)人民法院評為“青年崗位能手”。
一審獨任審判員：李 潔
法官助理：于 沖 書記員：安 靜
編寫人：德州市德城區(qū)人民法院 李 潔
審定人：山東省高級人民法院 蘆 強
德州市中級人民法院 張 鵬
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來源：山東高院審管辦 侵權(quán)刪
編輯：石慧、孫佳
審核：傅德慧
