編輯 | 白清源
來源 | 網(wǎng)絡
導讀:劉強(化名),34歲,在XX某小區(qū)物業(yè)管理公司當過4年的物業(yè)項目經(jīng)理。對于自揭內(nèi)幕的行為,劉強的說法是去年業(yè)主炒了自己的公司,“公司有些事情自己也看不過去,愿意對公眾講點兒實話。
劉強(化名),34歲,在XX某小區(qū)物業(yè)管理公司當過4年的物業(yè)項目經(jīng)理。對于自揭內(nèi)幕的行為,劉強的說法是去年業(yè)主炒了自己的公司,“公司有些事情自己也看不過去,愿意對公眾講點兒實話!
斂錢三條渠道
物業(yè)費只是一部分
劉強此前所在公司管理的是一家中型小區(qū),1500多戶業(yè)主,總面積在20萬平方米左右。
面對記者最關心的物業(yè)公司收入問題,劉強僅僅心算了幾秒鐘后就回答:“我們這個公司一年進賬有400多萬吧!
他籠統(tǒng)計算了一下:板樓和塔樓物業(yè)費平均下來在每平方米2元/月左右。物業(yè)費實行包干制,年物業(yè)費應收480萬左右,前兩年實際收取物業(yè)費在400萬以上,現(xiàn)在相當一部分業(yè)主拒交物業(yè)費,降到了200萬。電梯廣告收費一年差不多15萬。地面停車,360個車位,月租費150元,一年下來60多萬。
開發(fā)商吃肉我喝湯
對于其他的地上共用部分,例如會所、幼兒園等配套設施應繳納的物業(yè)費,劉強表示,這些是不收費的,外包出去的收入只能跟著“喝開發(fā)商的湯,吃不到肉”。
“小區(qū)現(xiàn)在有4000多平方米的會所,一年外包收益超過200萬,主要上交開發(fā)商,但物業(yè)公司也能分成一部分,差不多60萬。”劉強說。
面對記者強調(diào)“《物權法》規(guī)定公共部分收益歸業(yè)主”的提法,劉強笑稱“想法太天真”。
“說是公共收益歸業(yè)主,只要業(yè)主不鬧事打官司判決給他們,該經(jīng)營照樣經(jīng)營!眲娬f,現(xiàn)在很多小區(qū)產(chǎn)權都不明晰,也沒有成立業(yè)主大會,收益當然主要還是進開發(fā)商的口袋。
記者了解到,會所、幼兒園等這些本意是按照成本運營、為業(yè)主提供服務的公共配套設施和場所,在絕大多數(shù)小區(qū)實際上是掌握在開發(fā)商手中。
地上賺完賺地下
讓記者意外的是,對物管公司來說,小區(qū)“最賺錢”的不是會所等公共部位,而是地下空間。
“地下室不是不能隨便出租,產(chǎn)權歸人防的嗎?”記者問!皼]錯,所有權一般是歸人防的。人防有的城區(qū)是不收費的,也有的區(qū)每年要提取管理費,但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30來萬,具體用途是出租還是車庫,就看各個小區(qū)了。”劉強說,他所在的小區(qū)改成900來個車位,每個車位300元一個月,一年停車費收入就在360萬左右。
對于如此高的停車費記者表示了懷疑。劉強則舉著報紙說,“你看看,業(yè)主為停車打破頭,前一段時間剛剛發(fā)生了一起血案。地下停車費一般都遠高于地上,而且現(xiàn)在的情況是停車位根本不夠用。”
劉強說,這筆錢名義上是都歸開發(fā)商,“不過具體數(shù)字并不是特別清楚,應該是三七分成吧,我們公司這邊差不多能分個100來萬!
記者隨后查閱相關資料發(fā)現(xiàn),雖然業(yè)主購房款中包含地下室成本,但目前沒有任何法律、法規(guī)對城市居民小區(qū)防空地下室的產(chǎn)權歸屬予以明確界定。
省錢三大絕招
除了明面上暗地里的進賬,各家物管公司都有省錢節(jié)流的絕招。
第一招:減員以吃空額
劉強所在的小區(qū)物管公司滿額應是80人左右,保潔一般配20人,保安是30人,工程項目部、客服和辦公室30人,實際上從來就沒滿員過!艾F(xiàn)在保安對外報價都是1800元,真正工資發(fā)到保安手里不到1200元。保潔對外報價1400元,實發(fā)工資是不到1100元!眲娬f,一般保潔保安都會外包,主要為了方便“吃空額”——“這是行業(yè)的通行規(guī)則!
劉強透露,他此前所在的小區(qū)實際上崗總數(shù)一直少了近30人!皽p掉30人,你算算一年多少錢?六七十萬!眲娬f,一年人工上省下來的錢就是老總的一輛寶馬。
“我聽說有個小區(qū)業(yè)主天天查崗,后來發(fā)現(xiàn)上崗的少了1/3,其實大部分小區(qū)都不會這么查。業(yè)主要查是很難查出來的,名字都登記在那兒,你是看不出來的!眲娬f。
第二招:減少維護費用
“舉例來說,頂樓水箱、排水系統(tǒng)每年清一次得兩萬,那就兩年清一次。有些設備該維護三次的,那就維護兩次或者一次。公共照明,剛入住的時候肯定都是亮的,現(xiàn)在壞了不少,能不換的就先不換,還可以省下不少電費。電梯運行也是,這樣一年下來省個20萬沒問題!眲娬f。
第三招:綠化上打主意
“能省下來的是細賬!眲姀娬{(diào)!氨热鐫菜⒏畈、修枝,干我們這行的一看就知道是該修的沒修。綠化頻率降低,成本就降低。一年也能省不少錢!
記者問,據(jù)媒體報道有些大型小區(qū)物業(yè)管理公司僅綠化費一項幾年能賺幾十萬上百萬是否屬實?劉強點點頭:“差不多! “不過這并不是行業(yè)通病。也有不差錢的物業(yè)公司,不用這么精細。我們小區(qū)小,成本就高,老總總想著開源節(jié)流!眲娬f,但是問題都是這么出來的,“物業(yè)公司一摳,服務標準自然就下來了。
如何對付業(yè)主、業(yè)委會、新物業(yè)
對業(yè)主 折騰他三五次 也就交了
在劉強的記憶里,新小區(qū)物管公司接手的頭兩年,是最愜意的。
“開頭兩年的物業(yè)費鐵定白掙”——劉強說,起初物業(yè)費的收取率超過90%,幾乎所有業(yè)主都交費。而且,頭兩年新小區(qū)基本沒有太多的管理成本,門窗、防水都有廠家質(zhì)保,“電梯、路燈都是新的,連紗窗更換都有人替你掏錢!
但由于老總每次開會都強調(diào)“開源節(jié)流”,結果小區(qū)環(huán)境變得大不如前。后來,由于停車收費提價引發(fā)糾紛,一些業(yè)主和公司打過幾次架。去年業(yè)委會炒了物業(yè),“不過我們一直沒有撤出,前不久還發(fā)生了激烈沖突。”小區(qū)物業(yè)費收取比率從原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成,公司和業(yè)主兩方給劉強的壓力也越來越大。而作為項目經(jīng)理,他的收入主要和物業(yè)費實行績效掛鉤。最后,劉強選擇了離職。
不過,物業(yè)公司一直堅守在小區(qū)。
“收不上物業(yè)費,一年虧幾百萬,當活雷鋒有可能嗎?”劉強說,如果沒有停車費這些公共部分收益撐著,物業(yè)公司也早跑路了!捌鸪醮蠖鄶(shù)還是交的,不交物業(yè)費就上門催。”劉強說,通常是貼條子,然后電話催交。物業(yè)費再少,也還是有相當一部分人會交!澳愕梅治鲞@些業(yè)主的心理,有的真是‘不差錢’,不愿找事的;有的是出租戶,房東需要和公司搞好關系。很多人一次兩次不交,折騰三次四次五次,也就乖乖來交了!
“實在不行就堵門,再不交費,就想辦法,比如斷電。”業(yè)主來找,就說是工程部查了,“閘不好,天氣太熱,需要換閘了!
對于噴漆、劃車這些招數(shù),劉強表示,比這些狠的招數(shù)他都聽說過,不過自己沒做過。
對業(yè)委會 就說頭兒“貪污
劉強告訴記者,他之所以離開原物業(yè)公司,除了前面的原因之外,還有一個,就是他一直不愿意看到的結果最終還是出現(xiàn)了——小區(qū)2009年召開業(yè)主大會,還選聘了新物業(yè)準備進駐。
“你到他們業(yè)主的論壇上就可以看到,全是和物業(yè)公司斗爭的帖子!眲娬f,一年來公司與小區(qū)業(yè)主一直關系相當緊張,小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)向法院起訴要求物業(yè)撤離
那小區(qū)業(yè)主堅持換物業(yè)公司怎么辦?
作為項目經(jīng)理,劉強表示,那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了!皹I(yè)主起訴物業(yè),也就是折騰折騰。一審二審,打完了也差不多一兩年。打官司的過程中,要想點兒辦法瓦解一下業(yè)委會。最有用的辦法就是說某個挑頭的貪污,他們(業(yè)委會)一下就爛了。”
“另外,找?guī)讉公司的關系戶,也是小區(qū)業(yè)主,出來罵兩句;蚴亲屗麄兊椒ㄔ浩鹪V業(yè)委會,不就攪亂了嗎?”劉強哂笑了一下:“其實就是挑動業(yè)主斗業(yè)主。對公司來說,你砸我飯碗,我肯定要治你,而且說你貪污有人信!
劉強說,具體做法干這一行的都知道!皹I(yè)委會成員都是義務的,義務的就堅持不了多久,碰上那種硬茬的,嚇他一下,就不敢說話了!
對新物業(yè) 給點補償金對方就撤了
“還有,你要炒我,打個招呼上面不承認業(yè)主大會決議就行了。再說,打官司的話法院沒判,建委又不會趕我們,公司就熬著唄,反正該收的費照樣收!眲娬f。
對于業(yè)主和中標的新物業(yè)強行交接的問題,他表示這種情況“不可能”出現(xiàn)
辦法很簡單,就是上面找人找茬“拖”!敖ㄎ粫P,平常關系都不錯,公司的大老板就是開發(fā)商,早都說過有啥問題都能定!
“再說,誰敢強行接管?新物業(yè)要這么做,建委肯定罰他們。他們的物業(yè)管理資質(zhì)不想要了?”劉強說,公司后來和中標的新物業(yè)“溝通”了一下,表示給一部分“補償金”,對方已經(jīng)撤合同了,“我們就可以永遠做下去”。
最后,劉強坦白了自己的想法:“良心告訴我,在這家公司不能再干下去了!彼f,自己剛換了工作。
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