法條變遷說明
《民法典》第944條在《合同法》中沒有對應條文，是在《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條、《物業(yè)管理條例》第7、41條基礎上完善而來。
本條明確了物業(yè)費的支付對象是物業(yè)服務人，采用了業(yè)主“支付”物業(yè)費這一表述結構，未采用《物業(yè)管理條例》及相關規(guī)范性文件中帶有一定強制性色彩的“交納”一詞，體現(xiàn)了合同主體之間的平等性，更為準確。
本條新增的第3款是關于物業(yè)服務人不得采取停水停電等方式催交物業(yè)費的禁止性規(guī)定，對于規(guī)范物業(yè)管理秩序、維護業(yè)主合法權益具有重要意義。
影響條文
1.《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
2.《物業(yè)管理條例》(2018修訂)第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
類案裁判規(guī)則
1.業(yè)主雖未實際占有物業(yè)但已享有業(yè)主的權利及收益的，不得以物業(yè)未交付為由拒付物業(yè)服務費——江蘇夫子廟大世界商貿有限公司訴中國石油寧夏化工廠物業(yè)服務合同糾紛案
案例要旨：《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。根據(jù)“權利與義務相統(tǒng)一”原則，已通過訴訟成為物業(yè)所有權人并享有物業(yè)使用收益的買受人，因其已實際享有了業(yè)主的權利及收益，故不得以物業(yè)未交付為由，拒絕交付物業(yè)服務費用。業(yè)主與使用人之間的法律關系不能改變業(yè)主屬于物業(yè)服務法律關系中相對人的地位，業(yè)主不能以其非基于自愿被他人使用為由，向物業(yè)服務企業(yè)行使拒絕交納物業(yè)服務費用抗辯權。案號：（2014）蘇審三民申字第0687號審理法院：江蘇省高級人民法院案例來源：《人民司法·案例》 2016年第35期
2.物業(yè)費的支付不以實體房屋的存在為必要條件——某物業(yè)服務有限公司訴張某物業(yè)服務合同糾紛案
案例要旨：分析原房屋占用范圍內的土地上實際已不存在房屋時，于房地產登記機構登記的房地產權利人是否仍負有交納物業(yè)費的義務問題，應從三個方面進行考量，一是實際不存在房屋是否影響登記權利人的業(yè)主資格；二是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務合同在相關期間是否存在；三是物業(yè)服務企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務內容。案例來源：《人民法院報》2011年12月01日第7版
3.物業(yè)服務企業(yè)須經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納的或催告的合理期限內業(yè)主仍未交納的，可起訴欠費的業(yè)主——某物業(yè)服務管理有限公司訴徐某某物業(yè)服務合同糾紛案案例要旨：業(yè)主以不滿物業(yè)服務人的服務管理工作為由而拒絕支付物業(yè)費，物業(yè)服務人須經書面催告，若業(yè)主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納，物業(yè)服務人向業(yè)主主張物業(yè)費的訴訟條件方成就。案例來源：湖北法院網(wǎng) 2019年8月26日
4.經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，業(yè)主應承擔違約責任——新世紀物業(yè)公司訴徐先生物業(yè)服務合同糾紛案
案例要旨：業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定分別履行自己的義務，行使自己的權利。業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未能提供超出合同約定的服務為由拒交服務費沒有正當?shù)姆缮系囊罁?jù)，享受了物業(yè)服務，應當支付物業(yè)費，但經過物業(yè)服務企業(yè)的多次書面催交，一直未予支付，業(yè)主應當承擔違約責任。案例來源：法信精選
5.業(yè)主不能以物業(yè)服務人提供的服務存在瑕疵為由拒絕履行交納物業(yè)費的義務——浙江雪峰物業(yè)服務有限公司訴盧俊民物業(yè)服務合同糾紛再審案
案例要旨：物業(yè)服務企業(yè)的服務具有公共性，收取物業(yè)費是用于整體物業(yè)設施的維護保養(yǎng)、正常秩序維護所必需的費用，個別業(yè)主拒交物業(yè)費的行為，不僅損害了物業(yè)服務企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。物業(yè)服務人提供的物業(yè)服務存在不足屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費的合同義務。案號：（2019）浙民再213號審理法院：浙江省高級人民法院案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-08-20
6.物業(yè)公司無證據(jù)證明其履行了催收物業(yè)費義務，其主張物業(yè)費起訴條件尚未具備——四川俊陽物業(yè)服務有限公司訴辛寶中、石祖清物業(yè)服務合同糾紛上訴案
案例要旨：物業(yè)公司在向業(yè)主主張物業(yè)管理費及其他相關費用前，應先向業(yè)主發(fā)出書面催繳通知書，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定主要是為了平等保護當事人利益，通過物業(yè)服務企業(yè)的書面催交即可以提醒業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)公司提供溝通機會，符合法律的效率價值。書面催交是業(yè)主承擔欠費責任的前提，且書面催交的形式應具備合理性。物業(yè)公司未提供證據(jù)證明其在起訴前履行了對業(yè)主的書面催收義務，故起訴條件尚未具備，其起訴應當予以駁回。案號：（2020）川01民終11406號審理法院：四川省成都市中級人民法院案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-08-31
7.物業(yè)服務人主張物業(yè)費，應當對物業(yè)費收取合同依據(jù)、提供物業(yè)服務以及書面催收三方面承擔證明責任——廣州番凱物業(yè)管理有限公司訴廣州市番禺麗江實業(yè)有限公司物業(yè)服務合同糾紛再審案
案例要旨：在物業(yè)服務合同糾紛中，物業(yè)服務人主張物業(yè)費，應對以下三方面事實提交相關證據(jù)：提供合法服務的合同依據(jù)；已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，即實際履行物業(yè)服務合同中確定的物業(yè)服務管理事項的依據(jù)；向業(yè)主書面催交物業(yè)費且業(yè)主無正當理由拒絕支付。在無法完成證明標準的情況下，物業(yè)服務人應當承擔舉證不能的責任。案號：（2020）粵01民再27號審理法院：廣東省廣州市中級人民法院案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-07-14
司法觀點
1.對于業(yè)主拒付物業(yè)費抗辯權性質的認定所謂抗辯權，是指義務人享有的拒絕權利人行使其權利的對抗權，狹義上的抗辯權僅指對請求權的抗辯。《民法典》第525條至第527條分別規(guī)定了同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權，通常認為業(yè)主的抗辯權不具備不安抗辯權的特征。
對于業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的抗辯權屬于哪一種抗辯權，理論及實踐中存在爭議。因為物業(yè)服務人提供服務具有長期性、持續(xù)性，并非單次交易，業(yè)主在支付物業(yè)費時又往往是在合同履行期間采用按年支付的方式，雙方合同義務的履行狀態(tài)互相交織，難以明確區(qū)分雙方履行義務的先后順序，這與先履行抗辯權當事人債務有先后履行順序的特征并不相符，那么業(yè)主的抗辯權是否屬于同時履行抗辯權呢？同時履行抗辯權的雙方均享有抗辯權，如果認為業(yè)主享有不支付物業(yè)費的抗辯權，那么業(yè)主拒付物業(yè)費情況下，物業(yè)服務人是否享有不提供物業(yè)服務的抗辯權呢？
對此，《物業(yè)管理條例》第77條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少物業(yè)服務內容或者降低物業(yè)服務質量和標準，這實際上限制了物業(yè)服務人的抗辯權。這是因為物業(yè)服務人提供的服務具有公共性，物業(yè)服務人不應因個別業(yè)主的欠費行為而不履行對大多數(shù)業(yè)主的義務，實踐中也鮮見物業(yè)服務人以不提供物業(yè)服務進行抗辯的案例。
同時，履行抗辯權的雙方當事人均享有對對方的抗辯權，既然難以認定物業(yè)服務人享有抗辯權，那么將業(yè)主的抗辯認定為同時履行抗辯權似不妥當。
筆者認為，按照《民法典》第525條規(guī)定，同時履行抗辯權中“一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行請求”，第256條規(guī)定的先履行抗辯權中“先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行請求”。
從上述規(guī)定來看，無論是同時履行抗辯權還是先履行抗辯權，無論雙方債務有無明確的履行順序，行使抗辯權時針對的均是已經履行的在先債務，從這個角度上講，同時履行抗辯權和先履行抗辯權的邊界并非涇渭分明。因此，對于業(yè)主的抗辯權性質在理論及實踐上都需要進一步進行研究。
2.物業(yè)服務人催告后提起訴訟或仲裁的前提是業(yè)主合理期限屆滿仍不支付物業(yè)費按照《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，經書面催交后，業(yè)主無正當理由拒絕交納或在催告的合理期限內仍未交納的，物業(yè)服務人可以起訴。
根據(jù)該條規(guī)定，經催交后，如果業(yè)主無正當理由拒絕交納即滿足起訴的條件，而無須等到催告的合理期限屆滿。而根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主在催告后給予的合理期限屆滿后仍未支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
也就是說，在物業(yè)服務人催告的合理期限內，不管業(yè)主是否作出拒絕支付物業(yè)費的意思表示，物業(yè)服務人都無法提起訴訟或申請仲裁，必須滿足業(yè)主在合理期限屆滿仍不支付的條件才可以提起訴訟或申請仲裁。之所以這樣規(guī)定，是為了盡最大可能緩和業(yè)主和物業(yè)服務人之間的關系，給予雙方足夠的時間解決糾紛，避免矛盾激化。
3.關于物業(yè)服務人采取停水、停電措施造成損害的處理物業(yè)服務人不得采取停水、停電等措施催收物業(yè)費屬于禁止性規(guī)定，無論物業(yè)服務合同有無約定，物業(yè)服務人都不得采取此類措施。如果物業(yè)服務人超越其管理職權，濫用停水、停電措施造成業(yè)主損害，則應當承擔侵權損害賠償責任，賠償數(shù)額應當根據(jù)物業(yè)服務人的過錯程度、損害的后果等因素綜合確定。
關于供水、供電單位是否應當承擔賠償責任的問題，筆者認為，如果物業(yè)服務人在采取停水、停電措施過程中未征得供水、供電等單位的同意與配合，供水、供電單位對于停水、停電無明顯過錯，則供水、供電等單位對于損害結果的發(fā)生不應承擔賠償責任。（以上觀點一、二、三均摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2607-2609）
關聯(lián)法條
《物業(yè)管理條例》(2018修訂)第六十四條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
物業(yè)管理圈
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來源：法信主編：闞子薇
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