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物業(yè)公司
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物業(yè)公司
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資產(chǎn)管理
業(yè)主在窗戶上貼廣告,物業(yè)公司有權(quán)管理嗎?
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2021/3/31 15:36:57  點(diǎn)擊:1056

隨著居住小區(qū)的規(guī)模化、現(xiàn)代化以及公司經(jīng)營的信息化和專業(yè)化,小區(qū)內(nèi)的個(gè)體商戶和中、小公司的數(shù)量不斷增多。


有些業(yè)主為了招攬生意,在自家門前或是窗戶上張貼廣告宣傳自己的業(yè)務(wù),一時(shí)間各種花花綠綠的廣告充斥了整個(gè)小區(qū),迷亂了人們的雙眼。


這種在自家窗戶上張貼廣告的行為雖然方便了做生意的業(yè)主,但卻引起了小區(qū)其他業(yè)主的不滿,他們認(rèn)為這種行為嚴(yán)重影響了整個(gè)小區(qū)的外觀,造成了整個(gè)物業(yè)的貶值。


從事商業(yè)活動(dòng)的業(yè)主究竟能不能在自家窗戶上張貼廣告,贊成和反對(duì)的業(yè)主所持的觀點(diǎn)截然不同。



贊同張貼廣告的業(yè)主認(rèn)為


在自家窗戶上貼廣告,是自己對(duì)房屋行使所有權(quán)的一種方式,根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,業(yè)主有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分,有權(quán)對(duì)房屋按照自己的意愿進(jìn)行裝飾,在自家窗戶上張貼廣告又沒有占用小區(qū)的共用部位,更沒有違反相鄰關(guān)系的規(guī)定,他人無權(quán)干涉! 



反對(duì)張貼廣告的業(yè)主則認(rèn)為


廣告雖然是貼在業(yè)主自家的窗戶上,但卻是給所有人看的,從把小區(qū)作為一個(gè)整體的角度講,涉及的就不再是個(gè)別業(yè)主的問題,而是整個(gè)小區(qū)的外觀問題。個(gè)別業(yè)主在窗戶上張貼廣告影響了小區(qū)的景觀,進(jìn)而降低了整個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì),這種行為雖然方便了個(gè)別人,卻損害了大多數(shù)人的利益!


反對(duì)張貼廣告的業(yè)主對(duì)小區(qū)居住品質(zhì)的要求是否應(yīng)該得到滿足?物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)是否有權(quán)對(duì)業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為進(jìn)行管理?如果有管理權(quán),它的法律依據(jù)又是什么?
專家說法


▎一、業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為不應(yīng)該被看作是純個(gè)人行為,而應(yīng)該是涉及到整個(gè)小區(qū)整體利益的行為。


因?yàn)楝F(xiàn)代的小區(qū)作為一個(gè)整體,小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行的任何事實(shí)處置都有可能影響到其他業(yè)主的權(quán)益。基于對(duì)小區(qū)整體的保值、增值需要,基于全體業(yè)主對(duì)居住品質(zhì)的要求,小區(qū)里的任何業(yè)主都有義務(wù)維護(hù)小區(qū)的環(huán)境。


二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為。


業(yè)主大會(huì)的權(quán)利是基于法律的規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)的管理權(quán)則是基于業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)以及其自身負(fù)有的、監(jiān)督業(yè)主公約實(shí)施的職責(zé)。


按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條、第13條的規(guī)定:業(yè)主大會(huì)應(yīng)由全體小區(qū)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加,并由參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過,可以作出決定,該決定對(duì)小區(qū)全體業(yè)主有約束力,全體業(yè)主必須執(zhí)行。


也即如果全體小區(qū)有投票權(quán)的四分之一以上業(yè)主作出決定,反對(duì)在小區(qū)張貼廣告,那么,所有業(yè)主必須遵守,理由是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第1項(xiàng)的規(guī)定:業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則……以及該條例第17條第2款:業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力的規(guī)定。


也就是說,如果大多數(shù)業(yè)主反對(duì)在窗戶上張貼廣告,可以通過業(yè)主大會(huì)的形式把這個(gè)要求體現(xiàn)出來,制定這方面的制度,也可以賦予業(yè)主委員會(huì)這方面的職責(zé),還可以把它寫進(jìn)業(yè)主公約,讓全體業(yè)主遵照?qǐng)?zhí)行。


三、物業(yè)管理公司同樣有權(quán)管理和制止個(gè)別業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為


物業(yè)管理公司的管理權(quán)主要是基于三點(diǎn):
1、相關(guān)法規(guī)的規(guī)定;2、物業(yè)管理委托合同的約定;3、物業(yè)公司本身負(fù)有的、對(duì)物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。


(一)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)的法律、法規(guī)依據(jù)主要有: 


1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定:對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。


以上規(guī)定說明:居住小區(qū)的小廣告屬于自設(shè)廣告,其廣告形式為“其他形式”,所以,其張貼小廣告的行為也應(yīng)經(jīng)工商行政管理部門審批。如其未履行審批手續(xù),是一種違法行為。
物業(yè)公司依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定,可認(rèn)為在小區(qū)內(nèi)自家窗戶上張貼廣告的行為屬于不合理的物業(yè)使用行為,物業(yè)公司應(yīng)制止其行為,并有權(quán)向有關(guān)部門報(bào)告。


(二)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)張貼小廣告行為有管理權(quán)是基于物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約:
物業(yè)公司應(yīng)查看《前期物業(yè)管理合同》或與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中對(duì)物業(yè)公司權(quán)利的約定,查看對(duì)此問題是否有管理權(quán)。物業(yè)公司也應(yīng)查閱小區(qū)的《業(yè)主公約》,查看公約中對(duì)業(yè)主及承租人行為規(guī)范的規(guī)定,因?yàn)槲飿I(yè)公司為了全體業(yè)主的利益或大多數(shù)業(yè)主的利益,也有權(quán)制止一些業(yè)主和使用人不符合小區(qū)公約的行為。如這些文件中沒有這些方面的規(guī)定,我們建議應(yīng)予以補(bǔ)充! 


(三)物業(yè)公司本身負(fù)有的、對(duì)物業(yè)承擔(dān)的保值、增值的職責(zé)。


這使得物業(yè)公司有權(quán)對(duì)一切有損小區(qū)全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主利益的行為,或有礙物業(yè)管理的行為負(fù)有職責(zé)和義務(wù)。這也是我們認(rèn)為的最本質(zhì)和最重要的依據(jù);谶@一點(diǎn),物業(yè)公司就完全有權(quán)對(duì)類似張貼小廣告的行為進(jìn)行管理,而無需有法律和合同為依據(jù),這也是物業(yè)公司本身的職責(zé)所決定的。


主編:闞子薇
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