案 情
物業(yè)公司因業(yè)主遲延支付物業(yè)費(fèi)，經(jīng)多次催收后，久拖不付，遂申請仲裁，要求業(yè)主支付拖欠近3年的物業(yè)費(fèi)。業(yè)主答辯認(rèn)為其入住后發(fā)現(xiàn)房屋外墻漏水，多次要求物業(yè)公司維修，物業(yè)公司均沒有進(jìn)行維修。業(yè)主認(rèn)為因物業(yè)公司沒有履行合同或者不完全履行合同義務(wù)，其不支付物業(yè)費(fèi)具有正當(dāng)理由。并且案件審理過程中，業(yè)主提出仲裁反請求，要求物業(yè)公司承擔(dān)保修責(zé)任，并且賠償業(yè)主損失。
仲裁庭意見
仲裁庭審理后認(rèn)為，外墻滲水通常涉及墻體修建、裝飾或門窗口與墻連接密封不嚴(yán)等建設(shè)工程質(zhì)量瑕疵，該瑕疵在開發(fā)商建設(shè)房屋施工時已存在，因此外墻滲水的原因與物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)行為沒有因果關(guān)系，承擔(dān)維修責(zé)任的主體并非物業(yè)公司。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是一個系統(tǒng)的、動態(tài)的長期過程，且本案業(yè)主將漏水情況反映給物業(yè)公司后，物業(yè)公司盡到了通知建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任的義務(wù)。故最終裁決業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)保修責(zé)任的請求未予支持。
提 示
在物業(yè)合同法律關(guān)系中，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是一個系統(tǒng)的、動態(tài)的長期過程。物業(yè)合同糾紛常見，一部分原因系物業(yè)公司管理水平不高，一部分原因在于業(yè)主無法正確區(qū)分各責(zé)任主體，混淆物業(yè)公司和其他責(zé)任主體應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任。
實際上，物業(yè)公司提供的僅僅是服務(wù)工作，合同中無法具體明確地描述工作內(nèi)容，故業(yè)主無法針對物業(yè)公司某一具體工作未履行或者未完全履行要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，但這也并非排除物業(yè)公司應(yīng)履行的義務(wù)。
同時，物業(yè)公司如承擔(dān)個別業(yè)主專有部門的維修義務(wù)，必將推高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這對小區(qū)其他業(yè)主極不公平。所以在物業(yè)合同履行過程中，物業(yè)公司應(yīng)提高服務(wù)水平，積極主動地與業(yè)主溝通、協(xié)商，盡己所能解決實際問題，彼此消除誤會，而不應(yīng)當(dāng)讓矛盾長期存在。
針對責(zé)任主體的問題，比如本案中，業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)保修責(zé)任，屬于混淆責(zé)任主體的情況。實際上承擔(dān)保修責(zé)任的主體系建設(shè)單位，并非物業(yè)公司。物業(yè)公司承擔(dān)了通知建設(shè)單位維修的義務(wù)，盡到了服務(wù)職責(zé)，履行了合同義務(wù)。
再如，業(yè)主因為室內(nèi)財產(chǎn)被盜，認(rèn)為系物業(yè)公司未履行維護(hù)小區(qū)安全責(zé)任，要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，亦屬于混淆責(zé)任主體的情況。業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)被盜，屬于財產(chǎn)權(quán)被侵害，侵權(quán)人為第三人，并非由物業(yè)公司直接承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主要證明物業(yè)公司未履行安全維護(hù)責(zé)任，單憑單個和一時的服務(wù)效果無法得出該結(jié)論。
責(zé)編：闞子薇
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