這幾年，有關物業(yè)和業(yè)主的矛盾屢見不鮮，矛盾的焦點就是物業(yè)費。物業(yè)服務作為一種合同關系，物業(yè)公司提供服務，業(yè)主享受服務，自然應該交物業(yè)費。但不交物業(yè)費這種事，幾乎所有的小區(qū)都存在。據(jù)了解，目前很多小區(qū)的物業(yè)費的收繳率常年維持在50%左右，有的小區(qū)甚至更低。
在7月5日舉行的衢州市構筑“紅色物業(yè)聯(lián)盟”共建共治共享有禮小區(qū)推進會上，衢州市律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任陳慶林律師分析了當下最為常見的數(shù)種物業(yè)費拒交情形。對于小區(qū)居民來說，哪些情況不能拒交物業(yè)費，哪些情況可以拒交？聽陳慶林律師從法律層面來跟你好好說一說。
拒交物業(yè)費的10大誤區(qū)
誤區(qū)一：我不是物業(yè)服務合同當事人，我不交費
有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同都對其無約束力，自己不知曉且不認可該合同內(nèi)容，因此拒絕交納物管費。
陳慶林律師解答：根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
誤區(qū)二：物業(yè)合同期限已屆滿，我不交費
某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業(yè)費，因無合同約定，故有權拒絕交納。
陳慶林律師解答：根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務，業(yè)主也接受了物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務，雙方形成了事實上的物業(yè)服務合同關系，均應履行相應的合同義務。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。
誤區(qū)三：物業(yè)服務企業(yè)沒來催收物業(yè)費，我不交費
有些業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未對其催收過物業(yè)費為由，對物業(yè)服務企業(yè)主張的訴訟請求中超過訴訟時效的物業(yè)費拒絕交納。
陳慶林律師解答： 生活中，物業(yè)服務企業(yè)作為債權人對于業(yè)主拖欠物業(yè)費的行為大都采取在業(yè)主的房屋大門上張貼催費通知單的形式來向業(yè)主提出交費請求。若物業(yè)服務企業(yè)向法院提供了照片等證據(jù)材料證明這一催費事實，那么法院可認定為訴訟時效中斷，業(yè)主的這一抗辯理由就不能得到法院支持。若物業(yè)服務企業(yè)沒有證據(jù)證明其在三年（2017年10月1日前為2年，后為3年）的訴訟時效期內(nèi)向業(yè)主催收過物業(yè)費，那么業(yè)主的這一抗辯理由就能得到法院支持。
誤區(qū)四：房屋質量不達標，我不交費
有些業(yè)主以房屋質量存在問題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費。
陳慶林律師解答： 商品房存在質量問題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務合同糾紛，兩者不屬于同一法律關系。通常情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個獨立的法人企業(yè)，相互之間不應為對方承擔民事責任。因此，業(yè)主的該項抗辯理由不能得到法院的支持。
誤區(qū)五：物業(yè)服務企業(yè)不履行維修義務，我不交費
有些業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)反映小區(qū)單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業(yè)服務企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主以此為由拒交物管費。
陳慶林律師解答：對于維修義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果房屋在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設單位承擔維修義務;在房屋質保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權人承擔維修義務，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設施設備由物業(yè)服務企業(yè)承擔維修義務，物業(yè)服務企業(yè)履行義務時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。
若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修義務時，法院可根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，酌情減少物業(yè)費。但物業(yè)的維修義務局限在物業(yè)服務范圍即小區(qū)共有部分、公共設施設備等，不包括歸業(yè)主個人所有的房屋專有部分。
誤區(qū)六：物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務，我不交費
有些業(yè)主認為因為物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務，才導致自己的人身、財產(chǎn)遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走，故以此為由拒交物管費。
陳慶林律師解答：物業(yè)服務企業(yè)的安保義務源于法律相關規(guī)定和合同約定。法定的安保義務主要是在物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務。
未盡到安保義務一般情況下不構成根本性違約，業(yè)主不能據(jù)此拒交物業(yè)費。但可以根據(jù)安保責任范圍、物業(yè)公司過錯程度以及業(yè)主的具體損失來賠償損失或酌情減少物業(yè)費。
然而，物業(yè)服務企業(yè)不是萬能的，不可能杜絕或者隨時制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務企業(yè)對這種不確定的危險承擔過重的義務。只要物業(yè)服務企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務、采取了合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權所遭受的損失免責。
誤區(qū)七：物業(yè)提供的物業(yè)服務存在瑕疵，我不交費
大多數(shù)拒絕交費的業(yè)主均持有此類抗辯理由。小區(qū)業(yè)主常以提供的物業(yè)服務不達標，如小區(qū)車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來種菜無人制止，小區(qū)垃圾未及時清理，保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物管費。
陳慶林律師解答： 首先，業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務問題是否屬于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務企業(yè)應履行的義務。部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內(nèi)的一切事務”的錯誤思維，將不屬于物業(yè)服務范疇的事項，例如房屋設計和質量問題、小區(qū)規(guī)劃不合理問題、業(yè)主間相鄰關系問題等，也納入進來要求物管服務企業(yè)予以處理解決。當物業(yè)服務企業(yè)拒絕履行非合同義務時，業(yè)主就誤認為物管服務企業(yè)沒有全面履行合同義務而拒交物管費。
其次，由于物業(yè)服務具有時間持續(xù)性和無法計量性的特點，加之物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務企業(yè)應履行的義務較為概括籠統(tǒng)，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務存在質量問題，而需要提供充分證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈加以證明。若有證據(jù)證明物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務，僅僅是在服務的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務企業(yè)減收相應物業(yè)費的依據(jù)。
誤區(qū)八：房子沒入住、沒裝修、長期不在家，我不交費
陳慶林律師解答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，只要成為小區(qū)的業(yè)主，無論是否實際入住，都有義務按時交納物業(yè)服務的費用。小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費包括公共設備、設施的日常運行維修和保養(yǎng)、綠化管理、保安等。物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言是均等的，否則物業(yè)服務關系穩(wěn)定性和確定性將會被打破。
包括一樓住戶是否應繳納電梯運行費的問題，一般認定，即使家住一樓，不使用電梯，也不能拒交電梯運行費。因為我國《物權法》明確規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;同時，業(yè)主不得以放棄權利的理由不履行義務。電梯作為公共設施，大家共享使用，那么就有承擔電梯維修更新費用和電梯日常使用的運行費。
最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
誤區(qū)九：房子租出去了，我不交費
陳慶林律師解答：一般來說，當業(yè)主把房子租給租客時，物業(yè)費都由租客來承擔，不過，如果租客沒有按時交納物業(yè)費，業(yè)主就有責任交納物業(yè)費，不能以此為理由而拒交物業(yè)費。《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋法釋》第七條，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
誤區(qū)十：開發(fā)商開發(fā)遺留問題未處理，我不交費
陳慶林律師解答：對于房屋開發(fā)遺留問題，這主要是業(yè)主與開發(fā)商之間的問題，與物業(yè)公司無關，如果業(yè)主因此而拒交物業(yè)費，就違反了物業(yè)服務合同。要想解決開發(fā)遺留問題，只能直接找開發(fā)商。
兩種情況可以拒交物業(yè)費
如果小區(qū)業(yè)主在無理情況下仍然拒交物業(yè)費，那么可能遭遇兩種后果：一種是被列入失信名單或記錄個人信用檔案；另一種則是被物業(yè)公司告上法庭當被告。當然，陳慶林律師表示，以下這兩種情況，業(yè)主可以拒交物業(yè)費。
物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費
如果物業(yè)公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，那么業(yè)主就可以提出異議，并拒絕繳納超過標準的物業(yè)費。
物業(yè)公司擅自提供的額外服務
如果物業(yè)公司提供合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意的服務，那么業(yè)主將有權拒交額外增加的物業(yè)費。
