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物業(yè)公司
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資產(chǎn)管理
物業(yè)公司的困境
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2020/8/26 16:17:54  點擊:1135


當(dāng)我看到保安的工資這么低,物業(yè)費(fèi)又還算高的時候,第一反應(yīng)和所有的業(yè)主一樣,那錢一定是被物業(yè)公司給拿去了,甚至被物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)個人偷偷放在自己的口袋里了的說法也頗受聽眾歡迎。因為除此以外想不出什么合理的解釋。而當(dāng)我了解了以后,最沒有想到的,竟然是物業(yè)管理公司面臨著這么大的困境。一句話說,如此low的物業(yè)公司,居然演繹的是一個港資公司在大陸水土不服的故事。


雖然物業(yè)公司的管理,服務(wù),硬件,財務(wù)狀況等方方面面都是很低的水平,但這個公司是一家香港著名開發(fā)商的全資子公司,此物業(yè)的管理需要從香港總部做決策。有很多匪夷所思的,不適應(yīng)現(xiàn)狀的決定,導(dǎo)致了本地物業(yè)經(jīng)理完全沒有發(fā)揮余地,員工怨聲載道,內(nèi)部矛盾重重,業(yè)委會和業(yè)主極度不滿的現(xiàn)狀。


四班做二休二的保安排班


以保安為例,現(xiàn)在的保安個人低工資,和業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)不值這個價錢的矛盾,根結(jié)在于過時的保安 “四班做二休二”制度,就是小區(qū)共設(shè)有 6 個保安崗。保安兩天工作,每天工作 12 個小時,然后休息兩天,一個崗位需要四個人。六個 24 小時的崗位,總共聘請了 24 位保安。


這個制度的來源是基于 20 年前港資物業(yè)公司進(jìn)入大陸,嚴(yán)格按照 1994 的勞動法規(guī)定【第三十六條 國家實行勞動者每日工作時間不超過八小時、平均每周工作時間不超過四十四小時的工時制度!浚簿褪沁@個制度是為了保證一個保安一周平均工作時間不超過44小時。而每個崗位都是24小時需要在崗,一周需要 24 * 7 = 168 個小時的工作時間,所以需要四個人分?jǐn),每個人工作 42 小時,剛剛好滿足勞動法規(guī)定。所以每個人都是連上兩個12小時班,再休息兩天。


但這是不符合現(xiàn)在的社會現(xiàn)狀的。為了在上海這樣的大城市,尤其是最市中心的地帶生存下去,延長工作時間換取加班工資是常態(tài)。正常的保安公司是 “兩班做六休一制度”,也就是每個人一周工作六天,每天12個小時,共72小時,但加班部分按照勞動法規(guī)定給予加班工資。這樣就多勞多得,通過辛勤的勞動換取更高的工資。


如果保安進(jìn)行制度改革,從四班做二休二,改為兩班做六休一,在完全一樣的崗位設(shè)置的情況下,在完全一樣的預(yù)算情況下,可以用14個人完成6個崗位的24小時工作,在小區(qū)安保投入預(yù)算不變的情況下,平均每人工資可以達(dá)到6480元。這個在保安行業(yè)一定是一個體面的工資,有人離職也容易招到新人加入。


強(qiáng)制休假制度


類似班次這樣的制度,還有強(qiáng)制休假制度等。香港公司要求底層工作者在每年必須把法定的年假休完,也就是說進(jìn)一步的增加了保安的個人閑置時間,同時減少了收入。


香港公司的初衷是好的,提供足夠好的福利給到員工,包括限制工作時間和保證休假,但這和20年以后激烈的競爭,勞動者真實的訴求是背道而馳的。保安怨聲載道,只能紛紛在外面偷著兼職,而上海公司卻沒有能力改變總部在 20 年前定下來的這個制度。


我們幾個業(yè)主還好心的提議,要不然我們自愿給服務(wù)好的保安發(fā)放小費(fèi),剛剛提出來,港資公司的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)立刻擋在了面前:私自收業(yè)主的小費(fèi)是明令禁止的。結(jié)果發(fā)現(xiàn),任何的創(chuàng)新和變通都被20年前的細(xì)致入微,“深思熟慮” 的管理規(guī)范毫無變通可能的禁止。


匯報制度


類似保安制度的不合理,在一個這么30人左右的小的物業(yè)里面,還設(shè)有專職的人事一名,財務(wù)一名,文員一名,行政主管 一名 等等各類不和業(yè)主打交道的文員。每一個崗位都有長久的歷史原因。比如,財務(wù)設(shè)置的原因是為了每天向總部結(jié)賬,報告所有的明細(xì),并且接受總部審計等等等等。這些都是在上海的員工無法改變的 “公司制度”。


跨國公司的窘境是不分大小的


在一個小小的物業(yè)公司身上,我居然看到了當(dāng)年 eBay,Google 這些外企在中國水土不服的通病。每一項外人看起來匪夷所思的人員設(shè)置后面,都有一套用心良苦的制度設(shè)置。這些制度曾經(jīng)幫助過企業(yè)成功,卻又因為僵化而阻礙了進(jìn)步。


制度里面,又缺少有能力打破這個制度的人。畢竟,能夠在制度的淤泥中白衣飄飄的脫離其中,并且對其進(jìn)行改變的人,鳳毛菱角。就連 eBay 和 Google 里面月薪過十萬的名校畢業(yè)生,這樣的人都不多,又如何期待物業(yè)公司的執(zhí)行的員工來做這件事情呢?死鎖的結(jié)果,是這艘船上所有的乘客都知道它的歸宿,卻沒有任何人有任何辦法。這對于還在船上的人來說,非常殘忍。


解決之道


這個困局,最終只有通過市場的力量才可以解決。只有從源頭,就是從業(yè)委會層面,在全市場范圍尋求物業(yè)公司,在成本服務(wù)等的要求下,從客戶方反逼,香港公司在市場的壓力下,才有可能有所改變。


在市場的力量下面,要么該港資物業(yè)公司在直面競爭的時候,被迫改進(jìn),從上到下的適應(yīng)市場,成為一家更有競爭力的物業(yè)公司,要么有其他的物業(yè)公司進(jìn)入,降低成本,提高勞動者報酬。無論哪一種,都將打破現(xiàn)在的多輸局面。


也只有市場的力量才可以救保安,還有這個物業(yè)公司里面的員工。


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