讓住在一層的業(yè)主要和住在三十一層的業(yè)主繳納同樣的電梯費(fèi),一層的業(yè)主如果感到不公平。很有可能拒絕繳費(fèi)。這種情形下,了解電梯費(fèi)的構(gòu)成,對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)或?yàn)橐环N必要。
1887年,美國(guó)奧梯斯公司制造出世界上第一臺(tái)電梯,電梯的使用歷史距今已有百余年了。我國(guó)第一次使用電梯是在上世紀(jì)初。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,我國(guó)新建高層住宅區(qū)基本都安裝了電梯。電梯的廣泛應(yīng)用給我們的生活帶來(lái)了極大便利,然而,同時(shí)也帶來(lái)了一些新問(wèn)題。其中,電梯費(fèi)用如何分?jǐn)偩褪且粋�(gè)較為突出的問(wèn)題。
眾說(shuō)紛紜
●應(yīng)當(dāng)按層收取電梯費(fèi)
很多業(yè)主這樣抱怨過(guò)：“憑什么住2樓的和住17樓的交一樣多的電梯費(fèi)?2樓的又不坐電梯,高層的應(yīng)該多交,1樓2樓的不交�！笨墒�,物業(yè)公司依然按原標(biāo)準(zhǔn)收取電梯費(fèi)，業(yè)主感覺(jué)心里特別不平衡。居住在底層的業(yè)主一般持有這種觀點(diǎn),認(rèn)為他們不應(yīng)交或應(yīng)少交電梯費(fèi)。
●應(yīng)當(dāng)按戶收取電梯費(fèi)
例如，有的業(yè)主住在14樓,房屋建筑面積132平方米,而他的一位鄰居的房子建筑面積60多平方米。他所交納的電梯費(fèi)是鄰居的2倍多。他們認(rèn)為：“這顯然是不合理的嘛,大家都住在同一樓層,為什么要多交那么多電梯費(fèi)?應(yīng)該按戶平均分?jǐn)傠娞葙M(fèi)才算合理吧�！本幼≡诟邔拥拇髴粜蜆I(yè)主一般持有該種觀點(diǎn)。
●應(yīng)當(dāng)按面積收取電梯費(fèi)
有的業(yè)主認(rèn)為,《物權(quán)法》規(guī)定得很明確,就是按照建筑面積收取物業(yè)費(fèi)。而且,每個(gè)業(yè)主的房產(chǎn)面積都包含著電梯的公攤面積,面積大的應(yīng)多交,面積小的就少交。同一小區(qū)內(nèi)小戶型業(yè)主一般持有該觀點(diǎn)。
●誰(shuí)使用誰(shuí)就該交費(fèi)
也有人認(rèn)為,最公平的電梯費(fèi)分?jǐn)偡椒ㄊ前词褂么螖?shù),誰(shuí)使用誰(shuí)就該交費(fèi)。不論業(yè)主是1樓的還是頂樓的,也不論建筑面積的大小區(qū)別,就按使用次數(shù)收費(fèi)最合理。據(jù)了解,有些地方曾推廣使用IC卡電梯。物業(yè)公司按一定使用次數(shù),預(yù)先充值后,給業(yè)主發(fā)放IC卡。真正實(shí)現(xiàn)了電梯費(fèi)用與使用次數(shù)掛鉤。
●按實(shí)際情況采用多種標(biāo)準(zhǔn)
還有人認(rèn)為,因?yàn)榍闆r比較復(fù)雜,需要考慮的因素很多,在電梯費(fèi)分?jǐn)偵喜粦?yīng)按照一種標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況綜合各種標(biāo)準(zhǔn)。
以上可謂“仁者見(jiàn)仁,智者見(jiàn)智”,各種觀點(diǎn)分別從不同角度出發(fā),似乎都有一定道理。實(shí)際上,100個(gè)人可能會(huì)提出100種分?jǐn)傓k法,但不管采取哪種模式,基本不可能讓所有人都滿意。那么,從法理角度,應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)識(shí)電梯費(fèi)的分?jǐn)倖?wèn)題呢?
法理分析
按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條第二款,“本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。”可見(jiàn),電梯屬于物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備。這應(yīng)當(dāng)是沒(méi)有爭(zhēng)議的。而按照《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定,建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng),有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
有關(guān)業(yè)主對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用負(fù)擔(dān)、受益分配的問(wèn)題,在《物權(quán)法》立法過(guò)程中就有不同看法。有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定;有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分占建筑物的價(jià)值比例確定,還有的提出,這一比例應(yīng)當(dāng)考慮業(yè)主專有部分的面積、樓層、朝向、購(gòu)買時(shí)的價(jià)錢等綜合因素。鑒于現(xiàn)實(shí)中的情況復(fù)雜,各地及每個(gè)建筑區(qū)劃的具體情況不同,業(yè)主如何負(fù)擔(dān)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用,是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的問(wèn)題,業(yè)主可以依法處分。因此,對(duì)于這一問(wèn)題,《物權(quán)法》尊重業(yè)主意愿,規(guī)定優(yōu)先考慮業(yè)主約定。即業(yè)主約定原則為電梯費(fèi)分?jǐn)偟氖滓瓌t。如果約定不明或沒(méi)有約定,就按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定,即建筑面積原則。這是第二原則。《物權(quán)法》提出了這樣一個(gè)按建筑面積的原則性、指導(dǎo)性意見(jiàn)。
如果我們?cè)龠M(jìn)一步,法律為什么提出這樣一個(gè)(而不是其他的)原則性、指導(dǎo)性意見(jiàn)呢?
從根本上說(shuō),這是由物權(quán)的性質(zhì)和特點(diǎn)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)這一特殊物權(quán)的特點(diǎn)所決定的。
物權(quán)是絕對(duì)權(quán)(對(duì)世權(quán)),是財(cái)產(chǎn)權(quán)。一個(gè)業(yè)主在小區(qū)擁有多大面積的房子,他在該小區(qū)就擁有多大比例的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。而建筑物區(qū)分所有權(quán),作為一種特殊的物權(quán)形式,又具有自身特點(diǎn)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)。這個(gè)集合權(quán)包括對(duì)專有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利,而這三種權(quán)利具有不可分離性。電梯,屬于公用設(shè)施設(shè)備,由全體業(yè)主行使共有權(quán)。當(dāng)然,這個(gè)“共有權(quán)”并非純粹意義上的“權(quán)利”,它同時(shí)包括共同負(fù)擔(dān)的“義務(wù)”。因此,每位業(yè)主都有使用電梯的權(quán)利,也都負(fù)有支付維修養(yǎng)護(hù)等相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主不得以不使用電梯為由,不交納電梯維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。這可謂《物權(quán)法》提出這一原則性意見(jiàn)的立法理由,
綜上,我們知道了《物權(quán)法》確立的兩個(gè)原則,并了解了提出第二原則的理由�！段餀�(quán)法》之所以提出了兩個(gè)原則,并且把業(yè)主約定作為第一位的原則,就是考慮到現(xiàn)實(shí)情況的多樣性和復(fù)雜性,也是為了充分尊重公民財(cái)產(chǎn)權(quán)。而約定可能有很多種選擇。那么,怎樣約定才是合理的呢?或者,地方立法統(tǒng)一規(guī)定分?jǐn)傓k法時(shí),怎樣規(guī)定才算合理呢?
情理同樣重要
電梯屬于物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備的一種,但它又不同于配電室、水泵房、綠地、道路、路燈、消防設(shè)施等其他共用設(shè)施設(shè)備。這些其他共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共有,而且實(shí)際上也由全體業(yè)主共同使用。如:配電室在為每戶業(yè)主的用電服務(wù),水泵房為每戶業(yè)主供水。這些設(shè)施設(shè)備供全體業(yè)主使用,每戶業(yè)主的正常生活也絲毫離不開(kāi)這些設(shè)施設(shè)備。但是,電梯卻不同,雖然它也是全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn),但從實(shí)際使用情況來(lái)看,電梯是僅由部分業(yè)主使用的,首層業(yè)主幾乎不使用電梯。有人可能會(huì)說(shuō),首層的業(yè)主同樣也有權(quán)利使用電梯。理論上如此,但是,首層業(yè)主沒(méi)有使用的必要性,實(shí)際上也基本不使用。因此,這種權(quán)利對(duì)首層業(yè)主來(lái)說(shuō)是形同虛設(shè)的。
作為住宅區(qū)內(nèi)的電梯,最大功能在于為高層區(qū)的住戶生活提供方便。低層區(qū)的業(yè)主,尤其是首層業(yè)主,在使用少或不使用的情況下,卻要與高層區(qū)業(yè)主同等分?jǐn)傠娞葙M(fèi)。這與我們樸素的道德感情多少是有些相左的。法律亦不外乎情理。如何讓電梯費(fèi)的分?jǐn)傏呌诤侠碇档眠M(jìn)一步研究。
結(jié)語(yǔ)
●不按建筑面積分?jǐn)傠娞葙M(fèi)并不一定違法
在電梯費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題上,《物權(quán)法》實(shí)際確立了兩個(gè)原則。第一原則是,按業(yè)主約定。第二原則是,按建筑面積。第一原則優(yōu)于第二原則。因此,所有權(quán)份額不能決定電梯費(fèi)分?jǐn)偡椒ā＜础段餀?quán)法》并未限定業(yè)主對(duì)于電梯費(fèi)的分?jǐn)偛扇∧骋环N特定方式,只有當(dāng)業(yè)主沒(méi)有約定或約定不明確時(shí)才按照建筑面積比例分?jǐn)偟脑瓌t。
●業(yè)主可自主決定如何分?jǐn)傠娞葙M(fèi)
應(yīng)當(dāng)說(shuō),業(yè)主有權(quán)自主決定電梯費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何分?jǐn)�。業(yè)主可以將電梯費(fèi)的分?jǐn)傓k法寫進(jìn)《管理規(guī)約》,以小區(qū)“憲法”的形式規(guī)定下來(lái),明確各自權(quán)利義務(wù),定紛止?fàn)�。每個(gè)小區(qū)、每位業(yè)主都可能有其特殊性。比如,有的業(yè)主將房子出租給了多人,增加了電梯負(fù)擔(dān)。有的業(yè)主經(jīng)常攜帶大宗物品乘坐電梯等。對(duì)于這些不同情況如何分?jǐn)傎M(fèi)用,‘業(yè)主都可以寫進(jìn)《管理規(guī)約》。當(dāng)然,如果業(yè)主對(duì)電梯費(fèi)分?jǐn)傓k法有異議,可按程序提請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,就電梯費(fèi)用分?jǐn)傔M(jìn)行表決,以大會(huì)決議的形式或改寫《管理規(guī)約》的形式重新確定費(fèi)用分?jǐn)偂?/span>
住宅區(qū)與住宅區(qū)之間的情況可能千差萬(wàn)別,同一小區(qū)低層區(qū)業(yè)主與高層區(qū)業(yè)主之間,甚至同一樓層的業(yè)主之間都會(huì)有不同的利益訴求。因此,在當(dāng)前的法律語(yǔ)境下,解決電梯費(fèi)分?jǐn)?業(yè)主協(xié)商與利益平衡是關(guān)鍵。因?yàn)闃I(yè)主的約定為目前法律之優(yōu)先原則。即業(yè)主該交多少電梯費(fèi)最終應(yīng)歸結(jié)為業(yè)主的共同意志。當(dāng)然,對(duì)當(dāng)前電梯費(fèi)分?jǐn)偟暮侠硇栽倏疾煲嗪苡斜匾?/span>
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