昨天，南京市第十五屆人大四次會議閉幕，會議通過了《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，待報省人大常委會審議批準(zhǔn)后施行。
這個條例是南京30年的立法史上，第一部由人代會審議的民生類法規(guī)，待批的版本中不少制度創(chuàng)下南京先河，直指現(xiàn)實(shí)中的痛點(diǎn)。交匯點(diǎn)記者 黃勇
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何可以請第三方評估
目前南京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)達(dá)1056家，物業(yè)管理從業(yè)人員近11萬。作為服務(wù)型行業(yè)，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效果怎么樣，評價標(biāo)準(zhǔn)不一，常陷入“因服務(wù)質(zhì)量差而收費(fèi)難，因收費(fèi)難而服務(wù)質(zhì)量差”的惡性循環(huán)。
此次人代會通過的《南京市住宅物業(yè)管理條例》中明確，南京市將建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
條例強(qiáng)調(diào)，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評估機(jī)構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，處3萬元以上5萬元以下罰款，并予以公示；造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
南京市人大代表徐靜表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是說把小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)好、衛(wèi)生打掃好就行了，還有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、年度審計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)等，都需要有專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)來評估。評估結(jié)果可以作為是否罷免物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)。
南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例的起草組負(fù)責(zé)人、河海大學(xué)法學(xué)院副院長陳廣華認(rèn)為，“物業(yè)服務(wù)第三方顧問和評估機(jī)構(gòu)是未來社區(qū)發(fā)展的一個趨勢，要培育這個市場。”
“老賴”業(yè)主，銀行貸款可能受到限制
南京部分物業(yè)公司，因?yàn)榉⻊?wù)質(zhì)量較差，導(dǎo)致業(yè)主不愿意交費(fèi)。
還有一部分業(yè)主則因是“老賴”，躲避繳納物業(yè)費(fèi)。
對此，條例明確規(guī)定，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，烘干，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個人信用資訊管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
陳廣華稱，對于遲遲不繳物業(yè)費(fèi)的“老賴”業(yè)主，個人信用檔案被納入黑名單后，銀行貸款等都將受到限制。
曾經(jīng)有媒體報道，披露過南京物業(yè)管理的一個怪現(xiàn)象——一個小區(qū)崗?fù)び袃杉椅飿I(yè)公司的保安在站崗。原來，這個小區(qū)的老物業(yè)公司因服務(wù)差被業(yè)委會罷免后，卻賴著不肯走。新物業(yè)公司進(jìn)來了，也無法正常辦公。老業(yè)委會甚至拒絕移交其所使用、保管的文書、賬務(wù)賬目……缺乏有效的約束手段，讓業(yè)委會無法可施。
對此，條例明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄、物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備、利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等相關(guān)資料。對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
對此，陳廣華解釋說，物業(yè)企業(yè)的日常表現(xiàn)將與征信掛鉤，直接影響到今后物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展。上述條款的設(shè)置，可以降低司法成本，節(jié)約司法資源。
電梯故障申請維修資金兩個工作日審核
長期以來，房屋“救急”用的專項(xiàng)維修資金的申請條件多、期限長，救不了急，老百姓(603883,股吧)對此意見集中。
條例在省條例和國家部委相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了綠色快速通道，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的緊急情況，中國物業(yè)導(dǎo)航，簡化專項(xiàng)維修資金使用審批手續(xù)。
