在小區(qū)里有很多業(yè)主覺得：我既然已經(jīng)交了物業(yè)費(fèi)，那么，我家里不管什么事情，小區(qū)物業(yè)都應(yīng)該管，否則，憑啥要我交物業(yè)費(fèi)？
還有一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不理解，有的把物業(yè)公司當(dāng)成產(chǎn)權(quán)單位，有的把物業(yè)公司當(dāng)成房地產(chǎn)開發(fā)商，有的把物業(yè)公司當(dāng)成政府相關(guān)職能部門，有的把物業(yè)公司當(dāng)成相關(guān)的運(yùn)營商。
這些錯(cuò)誤的觀念，導(dǎo)致許多業(yè)主把與住房相關(guān)的責(zé)任都推到物業(yè)公司身上，把物業(yè)當(dāng)成“筐”，凡與住房有關(guān)的事都往里裝，并常常以此為由，拒交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)之間矛盾不斷、糾紛不斷。
因此，正確認(rèn)識(shí)什么是物業(yè)費(fèi)？物業(yè)費(fèi)包含什么？物業(yè)費(fèi)不包含什么？哪些事是物業(yè)公司的事？哪些事開發(fā)商和供水供電供氣通訊部門的事？哪些事是居委會(huì)、派出所、城管等政府職能部門事，有助于我們分清是非、化解物業(yè)矛盾和糾紛。
正所謂——
契約社會(huì)，有約在先
尊約為榮，棄約為恥
無論是業(yè)主
還是物業(yè)
大家都應(yīng)尊約守規(guī)
擯棄主觀與偏見
分清是非
化解糾紛和矛盾
首先我們先來說說什么是物業(yè)費(fèi)？物業(yè)費(fèi)包括啥？不包括啥？
No.1
什么是物業(yè)費(fèi)？
物業(yè)費(fèi)又稱物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，而向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用。
No.2
物業(yè)費(fèi)包括什么？
一般來說，物業(yè)費(fèi)主要包括以下幾個(gè)部分：
1、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
2、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
3、物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)費(fèi)用；
4、辦公費(fèi)用；
5、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
7、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
8、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
No.3
物業(yè)費(fèi)不包括什么？
許多業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的認(rèn)知有誤區(qū)，就是認(rèn)為物業(yè)費(fèi)里什么都包含，但其實(shí)并非如此，以下幾個(gè)方面就不包含在物業(yè)費(fèi)里：
1、住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用。其實(shí)就是說，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，物業(yè)公司是不會(huì)管的，因?yàn)檫@不歸他們管，而且即使物業(yè)為你們提供了這些維修服務(wù)，他們也是可以收費(fèi)的。
2、因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費(fèi)用。比如滲水、漏水、裂縫等，物業(yè)也是不管的，但是他們有義務(wù)替你向開發(fā)商反映，然后你可以再與開發(fā)商協(xié)商處理。
3、公共設(shè)備的大中修費(fèi)用及重大部件更換費(fèi)用。公共設(shè)備的大中修費(fèi)用及重大部件更換費(fèi)用也不包含在物業(yè)費(fèi)里，但是可以用維修資金解決。
其次我們來說說哪些事是業(yè)主自己的事？哪些事是開發(fā)商的事？哪些事是相關(guān)部門的事？哪些事是相關(guān)企業(yè)的事？
No.1
這些事是業(yè)主自己的事
家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。
過去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。
這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范。
另外，召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規(guī)約等，這些也都是全體業(yè)主的事。
No.2
這些事是開發(fā)商的事
保修期內(nèi)，以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒有關(guān)系。
由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實(shí)，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商，是選擇開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)來決定。
換句話說，不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。
No.3
這些事是相關(guān)部門的事
指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)、監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，不是物業(yè)公司的事。
這些事情，有的與物業(yè)公司沒有直接關(guān)系；有的物業(yè)公司有責(zé)任協(xié)助相關(guān)部門工作；有的物業(yè)公司有責(zé)任勸阻、制止或向主管部門報(bào)告。
No.4
這些事是相關(guān)企業(yè)的事
業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營商負(fù)責(zé)解決，也不是物業(yè)公司的事。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用”。
最后我們?cè)賮碚f說哪些事是物業(yè)公司的事？物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
1、按照物業(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)；
2、在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；
3、按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
4、定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；
5、做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù)，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)；
6、聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；
7、對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門報(bào)告；
8、法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量或者中斷供水、供電、供氣、供熱等。
業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理圈服務(wù)的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主權(quán)益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對(duì)業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事，物業(yè)公司應(yīng)積極與有關(guān)方面反映溝通，爭取使問題得到解決。
要求物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權(quán)益。一方面，物業(yè)費(fèi)不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出，對(duì)業(yè)主合法權(quán)益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)公司的經(jīng)營管理和服務(wù)。
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