“淪落”為出租小區(qū)的主要道路：
1、被第一批業(yè)主淘汰
這個是最常見的類型，早期的業(yè)主財富升級置換居所，一般社區(qū)年齡都在8-10年甚至更久，高中低端社區(qū)都有。典型的比如早年的單位分房、或者“當(dāng)年”的好房子——隨著財富的兩極分化，那些“當(dāng)年”的有錢人仍然是現(xiàn)在買更好房子的主力，以前的房子自然就看不上了。
2、小戶型、一居室、開間（往往是商業(yè)產(chǎn)權(quán)）為主力戶型的“投資型”社區(qū)
這類社區(qū)從產(chǎn)品規(guī)劃時定位的就是“投資型客戶”（回答了你的第二個問題），從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上很好判斷——這些產(chǎn)品是不可能滿足購買客戶的自住要求的。這類社區(qū)多出現(xiàn)于最近5-8年房地產(chǎn)輝煌發(fā)展階段，而隨著近兩年對投資需求的調(diào)控抑制，數(shù)量逐漸比較少了。
以上兩類中，一部分“當(dāng)年”的好房子以及核心地段的投資型產(chǎn)品，在租房市場上還是很優(yōu)質(zhì)的。之前的回答里我曾說過一個理念，“價格是一個篩子，可以篩選出優(yōu)質(zhì)的鄰居”。所以即便租客是居住主力，但因為租金不菲，只要物管質(zhì)量不下降，這些小區(qū)仍然不差。
要知道在北京租一居室，6000-15000的區(qū)間也是有很多需求的。搞不好你住在里面陌陌一開，還能勾搭三五個寂寞的小三哦~
所以，我的觀點是，如何避免買到出租小區(qū)并不是個適當(dāng)?shù)拿}，更重要的是如何通過經(jīng)濟實力讓自己有能力“擇鄰而居”，不論租房還是買房。這個結(jié)論凄慘了一點點，但卻也是最現(xiàn)實的。就好像你坐頭等艙就可以享受皮沙發(fā)帶電腦自助餐的候機廳，優(yōu)雅地提前登機有人給你掛外套放行李可以伸直了腳睡覺看電影果汁隨便喝配餐更豐富空姐也更漂亮隨你泡；而如果只買得起硬座那就要和扛著大包小包的農(nóng)民兄弟一起往上擠，忍受整晚熟悉而怪異的車廂氣味上個廁所和上甘嶺一樣有趣還得打起十二分精神看好自己的錢包一個道理。
這個世界的很多困境，除了錢，還真不是靠技術(shù)分析能解決的呀。
