業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè) 是社區(qū)居民生活經(jīng)常接觸到的！
首先是業(yè)主大會(huì)
業(yè)主大會(huì)職責(zé)：
（一）制定和修改《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》；
（二）決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（三）決定專項(xiàng)維修資金使用方案和續(xù)籌方案；
（四）決定業(yè)主大會(huì)訴訟事宜；
（五）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；
（六）審議決定業(yè)主委員會(huì)和專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作權(quán)限和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；
（七）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報(bào)告；
（八）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案；
（九）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（十）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主小組不當(dāng)決定；
（十一）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（十二）改變共用部位用途、利用共用部位從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共用部分；
（十三）審議決定委托專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代理事項(xiàng)和代理費(fèi)用；
（十四）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項(xiàng)。
常見問(wèn)題：
1、小區(qū)有開過(guò)業(yè)主大會(huì)么？我怎么不知道，我好像沒(méi)有參加過(guò)什么會(huì)議
答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。一般社區(qū)都是采用書面征求意見的形式
2、業(yè)主大會(huì)的表決聽說(shuō)“不參與投票視作已經(jīng)參加表決的大多數(shù) “，有這個(gè)說(shuō)法么 ？
答：根據(jù)住建部建房[2009]274號(hào)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。 具體參考議事規(guī)則。
上海地區(qū)，大部分小區(qū)已經(jīng)把這個(gè)選項(xiàng)列入議事規(guī)則。所以提醒廣大業(yè)主，積極參與社區(qū)活動(dòng)，積極參與投票。
3、如何召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
答案：（一）經(jīng)20%以上業(yè)主提議；
（二）業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足二分之一的；
屬第一項(xiàng)情形的，應(yīng)符合下列條件：有明確發(fā)起人；提議事項(xiàng)明確，屬于業(yè)主大會(huì)議事范圍；隨附提議人房地產(chǎn)權(quán)證和身份證復(fù)印件。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到提議之日起30日內(nèi)對(duì)是否召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，認(rèn)為有必要核實(shí)的可以對(duì)簽名的真實(shí)性和有效性等進(jìn)行核實(shí)。決定不召開的，應(yīng)說(shuō)明事實(shí)、理由和依據(jù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。逾期未作出決定的，視作提議有效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定之日起15天內(nèi)（未作出決定的在收到提議之日起45天內(nèi)），召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就提議事項(xiàng)征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。
4、問(wèn)業(yè)主大會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系 ？
答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)接受街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、區(qū)（縣）房屋行政管理部門、居（村）民委員會(huì)和相關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)，依法履行職責(zé)，規(guī)范運(yùn)作。
其次是業(yè)委會(huì)
業(yè)委會(huì)職責(zé)：
（一）擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（二）擬訂業(yè)主委員會(huì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（三）擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（六）擬訂專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（八）處理違反管理規(guī)約的行為；
（九）________________；
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。
常見問(wèn)題：
1、 小區(qū)的停車管理方案，業(yè)委會(huì)制定的么？業(yè)委會(huì)可以上調(diào)停車費(fèi)用么？
答：不可以！ 停車管理辦法可以擬定，但需要業(yè)主大會(huì)通過(guò)！
2、 小區(qū)的設(shè)備改造，業(yè)委會(huì)可以直接操作么？
答：看項(xiàng)目本身，一般超過(guò)5萬(wàn)金額以上（各地規(guī)定不同，具體看維修基金管理辦法） 需要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修、更新方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)審核同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支。
3、業(yè)委會(huì)可以解除物業(yè)服務(wù)合同，趕走物業(yè)么？
沒(méi)有這個(gè)權(quán)力，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)權(quán)限。
3、 這么復(fù)雜，如果出現(xiàn)房屋漏水這種緊急情況怎么辦？
答：緊急情況發(fā)生，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先采取措施。
根據(jù)《維修基金管理規(guī)約》第五條.存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應(yīng)急防范措施：
（1）給排水系統(tǒng)中設(shè)備控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，無(wú)法正常使用的；
（2）電梯運(yùn)行系統(tǒng)中轎廂、升降軌道、曳引機(jī)、鋼絲繩、基坑等設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，無(wú)法正常使用，由電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；
（3）消防設(shè)施設(shè)備中消防中央控制系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、正壓風(fēng)系統(tǒng)、消防水泵（房）、消火栓箱、滅火器具、消防外部結(jié)合器、防火門損壞等發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；
（4）屋頂、屋面、地下室發(fā)生積水或嚴(yán)重滲漏，外墻面滲漏水或有脫落危險(xiǎn)，經(jīng)房屋質(zhì)量檢測(cè)單位出具證明的。
2.出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的其他情形；
上述緊急維修工程由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取應(yīng)急防范措施后，制定后續(xù)維修、更新方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并經(jīng)維修資金賬戶開立銀行提供的審價(jià)機(jī)構(gòu)審核，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支；業(yè)主委員會(huì)不履職或無(wú)法正常運(yùn)作時(shí)，全體業(yè)主授權(quán)___區(qū)（縣）房屋行政管理部門組織代為維修，維修資金賬戶開立銀行按約定將相應(yīng)款項(xiàng)支付給___區(qū)（縣）房屋行政管理部門。
4、 什么樣的人可以參與業(yè)委會(huì)
答：首先是業(yè)主 ，也就是產(chǎn)證上需要有名字
其次有下列情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；
（三）破壞房屋外貌的；
（四）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；
（五）欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；
（六）欠交或未續(xù)籌專項(xiàng)維修資金；
（七）違反《管理規(guī)約》有關(guān)房屋租賃使用規(guī)定的
4、業(yè)委會(huì)是法人組織么？
答：中國(guó)法律規(guī)定的能參與民事活動(dòng)的主體有三類：自然人、法人和其他組織。社會(huì)組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無(wú)法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。
其他組織又成為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)的組織。中國(guó)《民法通則》沒(méi)有關(guān)于其他組織的規(guī)定，但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。” 在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中人們普遍把業(yè)主委員會(huì)作為其他組織來(lái)對(duì)待，但是從法律責(zé)任上分析，業(yè)主委員會(huì)委員或者業(yè)主不可能對(duì)業(yè)主委員會(huì)的行為承擔(dān)最終責(zé)任。
根據(jù)2003年2005年最高法司法解釋，業(yè)主委員會(huì)在法律上一般被看做“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。
5、 業(yè)委會(huì)可以作為主體起訴其他單位么？
答：可以，但需要先召開業(yè)主大會(huì)，獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)。
2005年8月15日《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函 》（[2005]民立他字第8號(hào)）中指出“根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)對(duì)外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)與他人發(fā)生民事爭(zhēng)議的，可以作為被告參加訴訟。
6、鄰里糾紛歸誰(shuí)管？
中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法 居委會(huì)職能： （三）調(diào)解民間糾紛；
7、我有時(shí)候打電話給我們業(yè)委會(huì)成員，他居然不接？官僚作風(fēng)太重
答：首先業(yè)委會(huì)成員不是官，連個(gè)法人組織也不是，沒(méi)有工資，只是志愿者，和你一樣業(yè)主而已。這里想批評(píng)你一下，你的官僚作風(fēng)有點(diǎn)重，你為啥要私下打電話呢？你想干擾對(duì)方的判斷，還是想操控地方執(zhí)行你認(rèn)為的方案？
你已經(jīng)嚴(yán)重干擾到別人的正常生活了， 有正常的業(yè)委會(huì)值班制度，你可以去反映問(wèn)題！ 如果你覺得業(yè)委會(huì)的工作出了嚴(yán)重問(wèn)題，
把問(wèn)題直接反映給房辦、居委即可！他們會(huì)處理。
8、業(yè)委會(huì)成員是全職的么？
答：他們只是業(yè)主中的志愿者，需要上班來(lái)養(yǎng)家糊口！一般業(yè)委會(huì)成員在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則里面會(huì)明確津貼，但一般都是50-100元而已，而且絕對(duì)部分業(yè)委會(huì)成員是不愿意拿這筆錢的！
9、我們的業(yè)委會(huì)和物業(yè)關(guān)系不錯(cuò)，我懷疑有貓膩！
答：你希望劍拔弩張，打打殺殺？
業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種和諧的互補(bǔ)關(guān)系，只有相互尊重，相互理解，相互制約 ，相互促進(jìn)，才能相互進(jìn)步。物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)委會(huì)的合作互處之道在于要依法依規(guī)、有理有據(jù)，一切從業(yè)主的利益為共同出發(fā)點(diǎn)。
業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，主要是通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、履行物業(yè)服務(wù)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)的。雙方的相處主要是取決于兩點(diǎn)，各自盡到各自的義務(wù)，各自承擔(dān)各自的責(zé)任。
還有物業(yè)
物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主權(quán)益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對(duì)業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事，物業(yè)公司應(yīng)積極與有關(guān)方面反映溝通，爭(zhēng)取使問(wèn)題得到解決。
問(wèn)題1、家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了、開關(guān)壞了、電源短路了、室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些屬于物業(yè)管理范圍么？
答：這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。
過(guò)去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。
問(wèn)題2、保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒(méi)修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問(wèn)題
答案：這是開發(fā)商的責(zé)任，由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問(wèn)題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實(shí)，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商，是選擇開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)決定。
換句話說(shuō)，不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。
問(wèn)題3.業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問(wèn)題
答：由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)解決。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用”。由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費(fèi)時(shí)，仍看總表計(jì)費(fèi)，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認(rèn)為是物業(yè)公司收水電費(fèi)，實(shí)際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費(fèi)，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費(fèi)。因此，物業(yè)公司不能將水、電、氣費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)捆綁到一起收；目前，供水、供電企業(yè)除無(wú)償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)總表與分戶表之間的巨額差價(jià)，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
關(guān)于維修基金
問(wèn)題1、房子只要“生病”，就能申請(qǐng)使用房屋專項(xiàng)維修資金?
答：要看“生病”部位是否屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
房屋專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。房屋的共用部位包括房屋的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間等;房屋共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、共用天線、供電干線、共用照明、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備、住宅區(qū)的道路、綠地、景觀、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
若只有您和家人使用、別人不能使用的“專屬設(shè)施”壞了，是不能申請(qǐng)房屋專項(xiàng)維修資金的。
如果房屋公共部位、共用設(shè)施設(shè)備因?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位施工、管理不到位而損壞，或者人為損壞，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，維修費(fèi)應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。
問(wèn)題2、維修費(fèi)用的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)是什么樣的，我會(huì)吃虧么？
答：分為四種情況，可按各自擁有的比例分別承擔(dān)。
1屬于全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。
2屬于單幢房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。
3屬一個(gè)單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋業(yè)主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。
4房屋未全部售出的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照未售出部分的建筑面積所占比例分?jǐn)偣灿貌课弧⒐苍O(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用。
問(wèn)題3：維修基金是按照什么標(biāo)準(zhǔn)繳存？
答：《住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》文件第五條規(guī)定，“商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位繳交維修基金。
（1）房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價(jià)的3%，高層房屋建筑面積成本價(jià)的4%繳納房屋維修基金。
（2）購(gòu)房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2.5%，高層房屋建設(shè)面積成本價(jià)的3%繳納房屋維修基金�，F(xiàn)在維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)為帶電梯的92元/㎡，不帶電梯的63元/㎡
問(wèn)題4：賬戶上的我家戶頭上的錢是我的么？
答：是又不是 ，應(yīng)該是屬于你所在的那間房子比如X棟XX室。 費(fèi)用是取不出來(lái)的，而且只能使用公共部位設(shè)施維修。
問(wèn)題5：維修基金可以買基金等理財(cái)性產(chǎn)品么?
回答：維修基金只能存在于銀行的公共賬戶上，以上海為例只有上海銀行和建設(shè)銀行可以辦理此業(yè)務(wù)。維修資金閑置時(shí)，除用于購(gòu)買國(guó)債或無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)范圍外，禁止挪作他用
問(wèn)題6：我們的維修基金沒(méi)有用過(guò)，我賣二手房，可以讓下家給我么？
回答：你很搞笑，從未聽說(shuō)！房屋交易中，維修基金、契稅需要補(bǔ)齊才可以辦產(chǎn)證。維修基金是跟著房子走的，不是跟你走的
內(nèi)容整理-有鴨梨 2017-8-3日 《業(yè)委會(huì)工作討論群》
