中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理起源于上世紀(jì)80年代初的深圳。1980年8月，當(dāng)時(shí)深圳唯一的房地產(chǎn)企業(yè)——深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司（今天的深房集團(tuán)）開(kāi)發(fā)的東湖麗苑小區(qū)作為深圳第一個(gè)涉外房地產(chǎn)工程開(kāi)工興建。
為了創(chuàng)造安全、文明、舒適的居住環(huán)境，1981年3月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了內(nèi)地第一家物業(yè)管理企業(yè)——深圳市物業(yè)管理有限公司，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理和提供全方位服務(wù)，包括保安、保潔、綠化、維修等，東湖麗苑也成為中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)管理的小區(qū)。
東湖麗苑位于深圳市愛(ài)國(guó)路，
占地面積22680平方米，
建筑面積36693平方米，
有16棟六層樓宇，
5棟七層樓宇，共624套房。
從此，全球獨(dú)特的圍墻里的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理模式宣告開(kāi)始。2003年9月1日，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》生效，全部照搬和肯定了深圳的物業(yè)管理，將這一模式推向全國(guó)，同時(shí)也為中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的噩夢(mèng)埋下伏筆。證書(shū) || 物業(yè)經(jīng)理、工程師經(jīng)濟(jì)師、建造師、企業(yè)3A資信、企業(yè)資質(zhì)，官網(wǎng)可查，全國(guó)通用
一、照搬照抄的業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)制度會(huì)將中國(guó)內(nèi)地物業(yè)推到死亡的邊緣
業(yè)主大會(huì)制度是中國(guó)內(nèi)地從香港學(xué)習(xí)來(lái)的。香港地區(qū)《建筑物管理（修訂）條例》采取相對(duì)多數(shù)決議制度，相對(duì)性體現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)計(jì)票時(shí)，大會(huì)無(wú)須理會(huì)有權(quán)投票業(yè)主的消極行為（不出席會(huì)議；出席會(huì)議不投票；投空白或無(wú)效票；棄權(quán)票）。
這種制度設(shè)計(jì)能有效消解部分業(yè)主的消極行為，這種消解能幫助香港地區(qū)業(yè)主積極有效地享有所有權(quán)共有。
香港地區(qū)的法律甚至規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，有效法定人數(shù)可以處于極低狀態(tài)，香港地區(qū)業(yè)主只要占總?cè)藬?shù)10%就可召開(kāi)業(yè)主會(huì)議，且由出席會(huì)議的業(yè)主以過(guò)半數(shù)業(yè)權(quán)（物權(quán)）票，即可議決一般性共有事務(wù)（更改業(yè)主法團(tuán)名稱(chēng)除外）。
這是內(nèi)地業(yè)主不可想象的制度設(shè)計(jì)。內(nèi)地《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十六條規(guī)定：
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
這種制度設(shè)計(jì)缺乏可操作性，其規(guī)定的有效門(mén)檻如此之高，實(shí)際組織運(yùn)作如此之復(fù)雜，會(huì)嚴(yán)重消弱許多業(yè)主的參與心理，這也是中國(guó)內(nèi)地業(yè)委會(huì)制度問(wèn)題重重的根本所在。
去過(guò)香港的人都知道，內(nèi)地的小區(qū)在規(guī)模上要比香港小區(qū)大的多。小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大必定導(dǎo)致管理難度的增加，而我們的制度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及香港制度具備可操作性。
如果內(nèi)地業(yè)主嚴(yán)格按照《物權(quán)法》規(guī)定操作小區(qū)事務(wù)，業(yè)委會(huì)及基層居委將不堪重負(fù)，如果不執(zhí)行《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)委會(huì)權(quán)力又會(huì)無(wú)法無(wú)天，不管怎么操作，內(nèi)地的業(yè)委會(huì)制度一定是幾近癱瘓。
二、物業(yè)公司直接收取物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理制度走向絕路
2011年，央視曝光上海眾多物業(yè)公司不堪管理成本重負(fù)，紛紛退出住宅物業(yè)管理，在北京、上海等一線(xiàn)城市，物業(yè)收費(fèi)低，物業(yè)選擇退出住宅物業(yè)管理已經(jīng)不是什么新聞。為什么會(huì)出現(xiàn)這種事情，其根源就來(lái)自于內(nèi)地物業(yè)管理收費(fèi)制度的設(shè)置。
由于一直是物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)，甚至進(jìn)行欠費(fèi)訴訟，業(yè)主到現(xiàn)在還認(rèn)為收的物業(yè)費(fèi)是給物業(yè)公司的，而不會(huì)認(rèn)為這是全體業(yè)主的錢(qián)，物業(yè)公司只是管家。所以，內(nèi)地業(yè)主就堅(jiān)定認(rèn)為為了維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，就一定要控制物業(yè)公司對(duì)業(yè)主斂財(cái)，物業(yè)管理費(fèi)不能增加。
依據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)管理，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主大會(huì)并不收取物業(yè)費(fèi)，而是由物業(yè)公司自己收取，結(jié)果使得物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾擺到了桌面上，而業(yè)主大會(huì)成為旁觀(guān)者。
由于物業(yè)公司是面對(duì)一群根本不團(tuán)結(jié)、也無(wú)法團(tuán)結(jié)的業(yè)主，服務(wù)好了物業(yè)費(fèi)不能漲，服務(wù)不好物業(yè)費(fèi)也不能降低。由于業(yè)主認(rèn)為其交費(fèi)是給物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)的提高只是提高了物業(yè)公司的收益，與業(yè)主毫無(wú)利處，這就導(dǎo)致業(yè)其根本無(wú)法接受增加物業(yè)費(fèi)這一作法。
試想如果制度設(shè)計(jì)成物業(yè)費(fèi)是交給業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主將物業(yè)費(fèi)交給物業(yè)公司，業(yè)主還會(huì)像上述那樣想嗎？業(yè)主大會(huì)收費(fèi)，業(yè)主比較容易理解，業(yè)主參與社區(qū)管理的積極性也會(huì)更高，同時(shí)這也使得“管家”和“主人”定位更為清楚，物業(yè)管理法律關(guān)系是民事代理法律關(guān)系更為明確，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也一定會(huì)得到有效地緩和。
所以，物業(yè)收費(fèi)正確的模式應(yīng)當(dāng)是業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)收物業(yè)費(fèi)，其給物業(yè)公司開(kāi)“支票”。到那時(shí)，物業(yè)費(fèi)該漲一定能漲上去的——再不至于出現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地小區(qū)大面積業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)——這一老外怎么也看不懂的奇怪現(xiàn)象。
三、政府職能在物業(yè)管理中的弱化使得物業(yè)公司不堪重負(fù)
中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的失敗實(shí)際上是由最不要臉面的政府造成的。
首先，有了物業(yè)管理公司，警察就不進(jìn)社區(qū)了，小區(qū)的治安交給了“屁用不管”的小區(qū)保安。除了中國(guó)內(nèi)地，不管是美國(guó)、新加坡、臺(tái)灣，都沒(méi)有這樣做的。政府不僅治安不管了，其它包括居民選舉、人口普查、消防管理、市政綠化等等，都交給了物業(yè)公司來(lái)做，真是可恥。
筆者從來(lái)不想把物業(yè)費(fèi)與房產(chǎn)稅扯在一起，但這里真的要扯在一起。國(guó)外房產(chǎn)稅主要用于社區(qū)的教育管理支出，比如說(shuō)社區(qū)市政管理費(fèi)，政府拿了錢(qián)就要承擔(dān)起社區(qū)市政管理的職責(zé)。美國(guó)、歐洲的一些國(guó)家，別墅小區(qū)是沒(méi)有物業(yè)費(fèi)的，很簡(jiǎn)單，自己的院子自己管，自己院子外面政府管，交房產(chǎn)稅就是了。
而我們呢，政府該管的不管，將社區(qū)市政管理基本上交給物業(yè)公司了，今天又厚顏無(wú)恥要收物業(yè)稅，收稅之前還是先問(wèn)問(wèn)給納稅人做了什么吧！
關(guān)于政府的混蛋行為再舉一例：小區(qū)違章搭建應(yīng)當(dāng)是政府管的事，能讀懂本律師此文的人都知道，但由于一直是物業(yè)公司管理違章搭建，甚至是向法院提出訴訟，所以，業(yè)主就認(rèn)為，小區(qū)有違章，就是物業(yè)公司的錯(cuò)，因?yàn)橛羞`章，所以就不交物業(yè)費(fèi)，成為業(yè)主的當(dāng)然邏輯，物業(yè)公司苦不堪言。我們不禁要問(wèn)，世界上最龐大的政府機(jī)構(gòu)的工作人員真不知道在做什么。
四、公共事業(yè)單位的集體失職成為物業(yè)公司的“噩夢(mèng)”
由于深圳人率先將房子圍了起來(lái)，供水、供電、供氣公司再也不進(jìn)小區(qū)了，他們是真的進(jìn)不來(lái)了嗎？我們拼命在喊：供水公司要管到龍頭、供電公司管到燈頭、煤氣公司管到灶頭，雖然2005年鄭州出現(xiàn)了物業(yè)公司集體“罷收”事件，但水、電、煤的老大們到現(xiàn)在仍不來(lái)小區(qū)，他們不是真的進(jìn)不來(lái)了，而是我們請(qǐng)也請(qǐng)不進(jìn)來(lái)。
他們的集體失職成為物業(yè)公司的噩夢(mèng)——水電煤費(fèi)用還是要幫他們代收，還是要為他們配備專(zhuān)門(mén)的水電工，還是要承擔(dān)他們管道的維修義務(wù)。
有一老外朋友聽(tīng)說(shuō)停電了找物業(yè)他非常不理解，他問(wèn)為什么不找電力公司呢？筆者沒(méi)做過(guò)一一調(diào)查，但絕大多數(shù)國(guó)家特別是西方國(guó)家，水、電、煤公司都是要管到每家每戶(hù)的，而我們這些壟斷部門(mén)的敗家子們毫無(wú)作為卻享受著壟斷所帶來(lái)的巨額暴利。
五、維保制度的失敗會(huì)造就中國(guó)內(nèi)地房屋的短命
筆者最怕的就是去老大樓，特別是高層住宅。電梯的響聲總感覺(jué)不知道啥時(shí)會(huì)掉下去，大樓的外立面墻磚不知曉什么時(shí)候會(huì)脫落，生銹的上水管道真不知這水還能不能喝。
國(guó)外的老大樓也很舊，起碼沒(méi)有新建的大數(shù)光鮮，但里面的設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)的卻很好，電梯運(yùn)行平穩(wěn)，樓道、走廊打掃的干干凈凈。為什么這樣？因?yàn)閲?guó)人只曉得買(mǎi)房，不曉得養(yǎng)房。
記得有一位房地產(chǎn)公司老總講過(guò)，國(guó)外買(mǎi)房的成本與養(yǎng)房的成本之比為1：5，是指花了100萬(wàn)買(mǎi)了房子，今后要花500萬(wàn)來(lái)養(yǎng)這個(gè)房子。外立面多長(zhǎng)時(shí)間清洗一次，設(shè)備要多少時(shí)間保養(yǎng)、更換，這些都是明確具體的規(guī)定，并且是強(qiáng)制性的。
在我們國(guó)家，只要不死人，政府是不會(huì)要求您如何如何保養(yǎng)維修房屋及其設(shè)備的，加之老百姓也缺少房屋保養(yǎng)的意識(shí)，造成了中國(guó)內(nèi)地房屋短命的悲劇，最后苦的還是咱老百姓。
中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理制度改革勢(shì)在必行，否則死路一條。
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