業(yè)主基于物業(yè)服務(wù)合同，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)本是無可厚非，但近年來，隨著不少業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求的增高，以及開發(fā)商遺留問題、超范疇服務(wù)的干擾，拖欠甚至抵賴?yán)U納物業(yè)費(fèi)的情況時(shí)有發(fā)生。部分居民認(rèn)為物業(yè)達(dá)不到自己的要求，因此有權(quán)拒繳；還有一些市民則認(rèn)為，拒繳對(duì)自己沒有損失，甚至還能制衡物業(yè)的行為，何樂而不為呢？
不過近日，我市發(fā)生了一起因拖欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主被法院強(qiáng)制執(zhí)行的案件，而此事也給存在僥幸心理的欠費(fèi)業(yè)主敲響了警鐘。
長期拒繳物業(yè)費(fèi)被告上法庭
揚(yáng)城一業(yè)主或?qū)⒚媾R嚴(yán)重懲罰
據(jù)悉，此次被法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行的是西區(qū)一小區(qū)的業(yè)主，由于其長期拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司在催繳無望的情況下，將其告上法庭。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，拒繳物業(yè)費(fèi)之所以受到如此嚴(yán)重的處罰，只有在收到傳票之后拒不配合才會(huì)產(chǎn)生。如今，許多業(yè)主認(rèn)為拖欠物業(yè)費(fèi)沒有成本消耗，也不會(huì)產(chǎn)生任何影響，可實(shí)際上這種想法是大錯(cuò)特錯(cuò)的，“業(yè)主長期拒繳物業(yè)費(fèi)一旦被物業(yè)公司起訴后仍拒不履行的，可能會(huì)面臨被納入失信黑名單并進(jìn)行司法拘留；此外，除了繳納物業(yè)費(fèi)、違約金還需繳納訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、罰金”該人員表示。
記者通過走訪我市部分小區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)都存在拒繳、拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，而理由不外乎違建、服務(wù)質(zhì)量、噪音、環(huán)境污染、鄰里矛盾等。不過，這些理由真的站得住腳嗎？
厘清物業(yè)服務(wù)費(fèi)概念
哪些是物業(yè)公司該管的事？
根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。其中物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
由以上條款可以得知，物業(yè)管理服務(wù)具有公共性，涉及房屋共用部位的維護(hù)和服務(wù)、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)服務(wù)、公共環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)等；而對(duì)于違建、噪音等，由于物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，只能實(shí)施協(xié)商調(diào)解、上報(bào)備案等舉措，主要還是依靠城管、公安等執(zhí)法部門解決；而業(yè)主家換燈泡，通下水，保管錢財(cái)、車輛等更不在物業(yè)的管理范疇內(nèi)，還需業(yè)主自行處理。
物業(yè)費(fèi)從何時(shí)繳納
逾期拿房、不住不繳到底行不行?
根據(jù)我市《關(guān)于明確市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》第三條規(guī)定，按照房屋買賣合同（符合竣工驗(yàn)收條件）、入住通知書的約定，自房屋交付之日起，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按月交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收不超過一年的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和代收代交費(fèi)用（包括電梯運(yùn)行費(fèi)、公共能耗費(fèi)等）。
同時(shí)該條例第七條規(guī)定，因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)（事實(shí)已入住的除外）、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)六個(gè)月（含）以上的房屋，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、公共能耗費(fèi)。
“根據(jù)房屋買賣合同約定，只要房屋已具備交付條件，且開發(fā)商已經(jīng)明確了交房日期，因自身原因而沒有及時(shí)收房或入住的業(yè)主，仍然不能避免繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)對(duì)小區(qū)綠化、清潔、安全以及其他公共部位進(jìn)行了約定服務(wù)”我市房管部門相關(guān)人員解釋道，為了體恤長期未入住的業(yè)主，市區(qū)對(duì)連續(xù)空置6個(gè)月及以上的物業(yè)相關(guān)收費(fèi)進(jìn)行了優(yōu)惠，但是不繳是不行的。
以不滿物業(yè)公司服務(wù)為由
小區(qū)業(yè)主可否拒繳物業(yè)費(fèi)？
根據(jù)我國物業(yè)相關(guān)條例，業(yè)主應(yīng)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，這是其法定義務(wù)。江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師告訴記者，業(yè)主因不滿物業(yè)的服務(wù)而拒繳物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上是以違法的方式來“維權(quán)”。
“這樣做顯然不對(duì)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)存在問題，應(yīng)向物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、相關(guān)部門反映，一味不繳，只會(huì)侵犯了按時(shí)繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益。長此以往還會(huì)影響物業(yè)的正常工作，致使共用設(shè)備得不到及時(shí)維護(hù)，物業(yè)人員數(shù)量大幅減少，進(jìn)而導(dǎo)致房屋失去原有價(jià)值。”張律師建議，如果確實(shí)因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位而造成損失，業(yè)主應(yīng)注意收集證據(jù)，向執(zhí)法部門求助，或請(qǐng)法院審理。
另一方面，物業(yè)公司也應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)追繳物業(yè)費(fèi)，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十八條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，向人民法院起訴。
拒繳物業(yè)費(fèi)需三思
各種懲戒舉措讓老賴無處遁形
懲戒一：
無權(quán)參選小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員
作為業(yè)主和物業(yè)之間溝通的橋梁，業(yè)委會(huì)的作用舉足輕重。眾所周知，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。不過，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金的業(yè)主不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。
懲戒二：
納入“失信被執(zhí)行人”名單
生活中，類似西區(qū)某小區(qū)該名業(yè)主，被物業(yè)告上法庭后，仍拒不履行判決，欠繳物業(yè)費(fèi)的老賴不在少數(shù)。據(jù)悉，為了懲戒老賴，我市法院將拒不履行生效裁判文書確定義務(wù)又不如實(shí)申報(bào)財(cái)產(chǎn)的被執(zhí)行人納入全國失信被執(zhí)行人名單，對(duì)其進(jìn)行信用懲戒并限制其高消費(fèi)，同時(shí)通過報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、微信、微博等媒體向社會(huì)曝光失信被執(zhí)行人，壓縮惡意逃債者的生存空間。
此外，通過與政府相關(guān)部門、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、承擔(dān)行政職能的事業(yè)單位及行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)動(dòng)，使失信被執(zhí)行人在政府采購、招標(biāo)投標(biāo)、行政審批、融資信貸、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)認(rèn)定等方面遭遇瓶頸。同時(shí)，采取限制出境強(qiáng)制措施，通過與公安、邊防等部門聯(lián)動(dòng)，限制失信被執(zhí)行人的活動(dòng)范圍。（揚(yáng)州物業(yè)網(wǎng) 尹玉婷）
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