昆明市場(chǎng)為何會(huì)有這么多“兩證房”？云南某建筑工程設(shè)計(jì)院的一名設(shè)計(jì)師分析了造成一房?jī)勺C的三大原因。
首先，城市土地地塊都規(guī)劃了用途，如商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地。有些開(kāi)發(fā)商獲得了商業(yè)用地后，為了提升產(chǎn)品銷量，變相把商業(yè)用地改造成住宅賣(mài)，以蓋辦公場(chǎng)所的名義建住宅。加上過(guò)去沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)政策，一些購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)兩套辦公室來(lái)拼成一套住宅，或者是形式上的辦公用房，業(yè)主買(mǎi)來(lái)變成了住宅，都不用修改規(guī)劃。有的市民購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)證用途注明是“辦公”，就是這類情況。
一般情況下，開(kāi)發(fā)商在建蓋中，在不影響房屋結(jié)構(gòu)安全的情況下，會(huì)根據(jù)業(yè)主的需要，對(duì)房屋不做嚴(yán)格隔離。
該設(shè)計(jì)師介紹，這是產(chǎn)生一房?jī)勺C最主要的原因。這種情況不僅在昆明有，在全國(guó)很多地方都很普遍。
再比如，工業(yè)用地上也要考慮生活區(qū)，這樣工業(yè)區(qū)才能配套發(fā)展。工業(yè)用地上，離不開(kāi)商業(yè)功能和住宅功能等。因此，開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃和使用的原則確立了小型的城市綜合體，如對(duì)商業(yè)、辦公、住宅配套，采用變通的方法對(duì)規(guī)劃地塊用途調(diào)整。
上述情況，可以視作開(kāi)發(fā)商在地塊功能上的靈活使用，根據(jù)目前的法規(guī)，沒(méi)有明確規(guī)定是違法的。但是，因?yàn)橛玫赜猛居袊?yán)格區(qū)分，會(huì)帶來(lái)一些后續(xù)問(wèn)題。比如商業(yè)用地上的住宅，產(chǎn)權(quán)年限比住宅用地產(chǎn)權(quán)年限低，居民的水電費(fèi)價(jià)格也高些，另外還會(huì)給這些業(yè)主帶來(lái)房產(chǎn)限制政策的影響。
第二種原因是，對(duì)本身就是住宅用地的商品房小區(qū)來(lái)說(shuō)，一房?jī)勺C主要是為規(guī)避“90/70”房產(chǎn)政策，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)一房?jī)勺C來(lái)虛增小戶型房屋套數(shù)。
第三種原因是，按照以前的房產(chǎn)政策，戶型大的房屋，不論對(duì)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都要比戶型小的房屋交的購(gòu)置稅高，因此開(kāi)發(fā)商把大戶型房屋辦成一房?jī)勺C，以此為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主規(guī)避稅費(fèi)。但這種做法不多，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商也不這么做了。
