中國(guó)物業(yè)新聞網(wǎng)訊：
去年底，湖南、山東等地一些小區(qū)將結(jié)余的公共收益向業(yè)主發(fā)放。本市部分小區(qū)業(yè)主看到這則消息后致電本報(bào)新聞熱線63523600稱(chēng)：“我們小區(qū)也有電梯廣告收入、停車(chē)費(fèi)收入，為啥從沒(méi)分享過(guò)公共收益紅包？甚至賬目也沒(méi)公布�！毙^(qū)公共收益從哪里來(lái)？“流”到哪里去？為何在房管部門(mén)推出的“上海物業(yè)”App上無(wú)法查詢到？小區(qū)公共收益是否只能“壓箱底”？如果“分光”，日后維修資金如何解決？就業(yè)主們提出的一系列問(wèn)題，記者采訪了相關(guān)部門(mén)與專(zhuān)業(yè)人士。市房管局明確表示，今年將對(duì)“上海物業(yè)”App系統(tǒng)升級(jí)。目前正要求各區(qū)房管部門(mén)對(duì)所屬住宅小區(qū)、物業(yè)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)，讓小區(qū)公共資金信息納入系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)“陽(yáng)光工程”透明化，規(guī)范小區(qū)公共收益等業(yè)主共有資金的管理。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少小區(qū)不公開(kāi)收益
據(jù)了解，外省市一些小區(qū)利用公共收益結(jié)余向業(yè)主年終“發(fā)紅包”并非個(gè)別。今年1月初，由業(yè)委會(huì)自行管理的湖南長(zhǎng)沙金色比華利小區(qū)，約1800戶業(yè)主陸續(xù)領(lǐng)到300元至2000元不等的“福利”，紅包總價(jià)值190多萬(wàn)元。長(zhǎng)三角地區(qū)，早在2015年，蘇州都市花園就向小區(qū)2500多戶業(yè)主分發(fā)總計(jì)126萬(wàn)元的公共收益“紅包”，南京、紹興一些小區(qū)也有過(guò)派發(fā)，有的還是小區(qū)延續(xù)多年的“傳統(tǒng)節(jié)目”。
根據(jù)規(guī)定，小區(qū)公共收益是指利用小區(qū)公共部位經(jīng)營(yíng)所獲收益。不過(guò)，本市部分小區(qū)業(yè)主反映小區(qū)公共區(qū)域廣告位、停車(chē)位乃至?xí)�，能產(chǎn)生公共收益不少，效益可觀�？刹灰f(shuō)分紅，就連公共收益賬目也不公布。
記者于1月16日在“第一調(diào)查網(wǎng)”發(fā)起關(guān)于小區(qū)公共收益的自助在線調(diào)查，結(jié)果顯示，不公開(kāi)公共收益的小區(qū)不在少數(shù)。在24小時(shí)投票時(shí)間內(nèi)，共有874位網(wǎng)民自主投票。在回答“您所居住的小區(qū)是否主動(dòng)公開(kāi)公共收益具體金額、開(kāi)支情況”這一問(wèn)題時(shí)，579位、占66.32%的投票者表示“從不”。不少人認(rèn)為，小區(qū)公共收益本就歸全體業(yè)主，外省市部分小區(qū)的做法看似是給業(yè)主分紅，實(shí)質(zhì)是讓小區(qū)公共收益公開(kāi)和透明。
收益難分紅是因維修資金不足
小區(qū)公共收益用來(lái)給業(yè)主“分紅”是否合適？記者聯(lián)系了市物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會(huì)。工作人員稱(chēng)，根據(jù)本市《商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，業(yè)主大會(huì)許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，以及利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車(chē)輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是小區(qū)住宅的“治病錢(qián)”“保命錢(qián)”“養(yǎng)老金”，小區(qū)公共收益須歸入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人宋安成認(rèn)為，小區(qū)公共收益并非只有納入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金“一條路”。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分之外的共有部分享有共有和共同管理權(quán)利。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。據(jù)透露，本市將于3月1日實(shí)施的《住宅物業(yè)管理規(guī)定》，對(duì)小區(qū)公共收益補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金的比例等有進(jìn)一步規(guī)定，即公共收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
為何一些小區(qū)公共收益難以分紅？本市物業(yè)管理專(zhuān)家黃友健說(shuō)，隨著本市住宅使用年限日趨“高齡化”，動(dòng)用維修資金修繕、更新及改造的需求不斷增長(zhǎng)，不少小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額普遍不足。維修資金的后續(xù)籌集，如僅依賴業(yè)主，尤其是二手房業(yè)主自覺(jué)繳納頗為困難，從小區(qū)公共收
益中加以補(bǔ)充，是目前最接近實(shí)際的做法。
“陽(yáng)光工程”規(guī)范共有資金管理
根據(jù)本市《住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，資金收益要公示。每年1月和7月底前公布一次住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金和公共收益收支情況，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督。通過(guò)下載房管部門(mén)“上海物業(yè)”App，業(yè)主可查閱近半年小區(qū)公共收益具體賬目。但不少業(yè)主查詢自家小區(qū)公共收益時(shí)顯示“未查詢到”。
市房屋管理局書(shū)面回復(fù)稱(chēng)，“上海物業(yè)”APP現(xiàn)由市物業(yè)管理事務(wù)中心負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)、管理，業(yè)主版注冊(cè)用戶現(xiàn)有10.1萬(wàn)人。針對(duì)小區(qū)公共收益顯示“沒(méi)有”或“無(wú)法查詢”等問(wèn)題，市房管局表示，對(duì)未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，由于前期物業(yè)階段小區(qū)收益未納入信息管理，只能查詢到“小區(qū)基本信息”“小區(qū)維修資金”和“我的維修資金”等信息；對(duì)已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，可查詢到“小區(qū)基本信息”“小區(qū)維修資金”和“小區(qū)公共收益”等全部信息。不過(guò)有的小區(qū)雖已成立業(yè)主大會(huì)，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本居高不下，物業(yè)費(fèi)沒(méi)有同步提高，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)同意，小區(qū)公共收益被全部用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。上述公共收益沒(méi)有納入小區(qū)業(yè)主大會(huì)賬戶管理，也無(wú)法在“上海物業(yè)”App上查詢到。
市房管局明確表示，今年將對(duì)“上海物業(yè)”App系統(tǒng)升級(jí)。結(jié)合即將實(shí)施的《住宅物業(yè)管理規(guī)定》中“小區(qū)公共收益每季度公布一次”，各區(qū)房管部門(mén)現(xiàn)正積極指導(dǎo)各住宅小區(qū)、物業(yè)企業(yè)，通過(guò)小區(qū)公共資金管理“陽(yáng)光工程”，規(guī)范小區(qū)公共收益等業(yè)主共有資金管理。
上海先行法治調(diào)解中心主任張劼表示，無(wú)論哪個(gè)小區(qū)，對(duì)于公共收益都要有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，即先行保障小區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的充裕，以利于小區(qū)可持續(xù)發(fā)展。事實(shí)上，相當(dāng)一部分住戶對(duì)“小區(qū)公共收益是否應(yīng)分紅”也保持理性態(tài)度。在參與調(diào)查的874名投票者中，有463位、占53.04%的投票者表示，如果小區(qū)公共收益有結(jié)余，愿意用于補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金，不一定要拿來(lái)分紅。
