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物業(yè)公司
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>> 物業(yè)公司管理制度
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物業(yè)公司管理制度
簽署物業(yè)合同注意哪些事項(xiàng)?
作者:弘彩物業(yè)  來(lái)源:物業(yè)公司  發(fā)表時(shí)間:2013/11/4 10:12:55  點(diǎn)擊:2144

隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái),越來(lái)越多的業(yè)主都知道了作為業(yè)主所擁有的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)也更重視和謹(jǐn)慎地使用這些權(quán)利,希望能有效地維護(hù)自身的利益。其中最重要、和業(yè)主利益關(guān)系最密切的一項(xiàng)權(quán)利就是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)選聘優(yōu)秀的物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū),并和選好的物業(yè)公司簽訂好《物業(yè)服務(wù)合同》,因?yàn)樵摵贤炗喓,?duì)全體業(yè)主和物業(yè)公司都具有法律約束力,所以簽好該合同對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵所在。

鑒于目前的情況和即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主委員會(huì)在和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn):

1、明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。由于現(xiàn)在專業(yè)分工的細(xì)化,出現(xiàn)了專提供某一項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)公司,所以在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作,還是只負(fù)責(zé)某一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明,會(huì)帶來(lái)很多不必要的麻煩。例如某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)聘用了一家物業(yè)公司,委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后,除了物業(yè)費(fèi)是自己收取外,其余的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容全部以低價(jià)委托給其他沒(méi)有業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè),來(lái)賺取其中的差價(jià)。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價(jià)承接該業(yè)務(wù)后,由于成本的原因,只能是降低服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。如果業(yè)主委員會(huì)在服務(wù)合同里沒(méi)有約定詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),也沒(méi)有約定該物業(yè)公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話,由于該物業(yè)公司這種做法沒(méi)有違反法律規(guī)定和合同約定,業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會(huì)是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量,那就要在服務(wù)合同中約定詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容和具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并且約定該公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方,否則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣才能避免業(yè)主花高價(jià)買低質(zhì)服務(wù)的情況。

2、除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)擁有的權(quán)利外,其它一些權(quán)利,也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定。例如,由業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)費(fèi)后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主委員會(huì)提供相應(yīng)的辦公場(chǎng)所、業(yè)主委員會(huì)的主要領(lǐng)導(dǎo)人可以從物業(yè)費(fèi)中提取補(bǔ)貼、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見(jiàn)并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi),積極配合物業(yè)公司工作,尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。

3、明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)。本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則,在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí),也要明確物業(yè)公司所承擔(dān)的義務(wù),并且盡可能地明確責(zé)任,例如保安失職導(dǎo)致業(yè)主物品被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;物業(yè)公司在使用物業(yè)費(fèi)時(shí),必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會(huì)公開(kāi)賬目等。

4、對(duì)違約責(zé)任的約定。要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性,不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對(duì)提前解聘的物業(yè)公司不及時(shí)退出的情況,雖然新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)其處罰的內(nèi)容,但是它彌補(bǔ)不了給業(yè)主帶來(lái)的實(shí)際損失,所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況,物業(yè)公司每拖一天就要承擔(dān)一天的違約金,這樣才能有效保護(hù)全體業(yè)主的利益。

二、具體來(lái)說(shuō),物業(yè)合同應(yīng)具備以下條款:

物業(yè) 管理合同應(yīng)具備以下主要條款: 1.雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方(委托人)為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選 舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會(huì),乙方(受委托人)為物業(yè)管理公司;2.管理項(xiàng)目。即接受管理的房地產(chǎn)名稱、座落位置、面積、四至界限; 3.管理內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng),包括:房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛及停泊;公共秩序;房地產(chǎn)主管部門(mén)規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng); 4.管理費(fèi)用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜,不同的管理事項(xiàng),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的,如季節(jié)性的供暖收費(fèi);有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決定的,如停車場(chǎng)的停車費(fèi)。這些收費(fèi),能明確的都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定; 5.雙方的權(quán)利和義務(wù)。 根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,物業(yè)管理公司的權(quán)利主要有: ①有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制訂小區(qū)物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理公司制訂的小區(qū)管理辦法可以是綜合性的管理規(guī)章,也可以針對(duì)不同方面制訂專項(xiàng)規(guī)章,例如衛(wèi)生公約、保安公約等等。物業(yè)管理公司制訂規(guī)章屬于對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的重大措施,必須經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)認(rèn)可后,管理規(guī)章才能生效。這些管理規(guī)章不屬于政府行為,沒(méi)有普遍的效力,只在小區(qū)居民范圍內(nèi)具有約束力,其性質(zhì)屬于團(tuán)體自律性規(guī)章; ②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理,這既是行使權(quán)利也是履行義務(wù); ③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用; ④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為; ⑤有權(quán)要求管理委員會(huì)協(xié)助。管理委員會(huì)作為房屋所有人和使用人的代表,有責(zé)任協(xié)助物業(yè)管理公司做好工作,對(duì)于小區(qū)管理中出現(xiàn)的重大事件,或者個(gè)別難以解決的問(wèn)題,物業(yè)管理公司可以將情況向管理委員會(huì)通報(bào),有權(quán)要求管理委員會(huì)按照管理規(guī)章出面協(xié)調(diào)和解決,管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以支持和協(xié)助; ⑥有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理是多方面的管理與服務(wù),物業(yè)管理公司本身不可能具備各方面的管理?xiàng)l件,因此根據(jù)管理項(xiàng)目的需要,一部分專項(xiàng)業(yè)務(wù)必須委托其他專營(yíng)公司完成。比如將清掃小區(qū)銜道和清理垃圾、化糞井的專項(xiàng)工作,轉(zhuǎn)包給清潔公司等單位或人員承擔(dān);聘請(qǐng)保安公司承擔(dān)小區(qū)治安管理工作等; ⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng),以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。我國(guó)的物業(yè)管理開(kāi)展不久,群眾生活水平也還不高,不能象國(guó)外那樣實(shí)行物業(yè)管理的高收費(fèi)《在國(guó)外物業(yè)管理也是微利行業(yè)》但又不能沿用傳統(tǒng)房產(chǎn)管理“以收定支”的做法,彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足的辦法就是開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),以經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。 物業(yè)管理公司除享受上述權(quán)利外,也應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù):①履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營(yíng);②接受管理委員會(huì)和小區(qū)居民的監(jiān)督;③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交管理委員會(huì)審議,并經(jīng)管理委 員會(huì)認(rèn)可;d接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo); 6.合同期限。即該合同的起止日期; 7.違約責(zé)任。雙方約定不履行或不完全履行合同時(shí)各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任; 8.其他事項(xiàng)。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜,如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同 的更改、補(bǔ)充與終止等


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