【摘要】一個物業(yè)價值的成功實現(xiàn),業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件,很難想象如果三方誰跟誰都過不去,結果會是什么樣子,在現(xiàn)實生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對立而造成相應物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象,那么,這種情況能不能避免呢?我認為是可以的,這就要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的調(diào)停和平衡的作用。
一.業(yè)主委員會概述
業(yè)主委員會,是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權,它代表該物業(yè)的全體業(yè)主,對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。
要成立業(yè)主委員會,小區(qū)必須滿足一個基本條件,就是小區(qū)的入住率超過50%。也就是說如果一個小區(qū)有800套房子的話,必須有400套已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購買合同,即業(yè)主達到或超過400戶才行。當首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域,入住率即使不足50%也可以成立業(yè)主委員會。
足了基本條件,接下來我們分六個步驟來說明如何成立業(yè)主委員會及各個階段的需求。
1.前期準備想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系,并產(chǎn)生志愿者小組,以志愿者小組為核心,聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名,發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議。
2.成立籌備組物業(yè)所在地的街道辦事處負責組織業(yè)主代表、建設單位、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組。籌備組應在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會會議工作,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
3.起草業(yè)主委員會章程起草業(yè)主委員會章程,以及相關形式和成立辦法,決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù),匯集參選業(yè)主的資料,所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間以書面的形式發(fā)給每個業(yè)主,并簽收條。
4.籌備組驗票收回選票后,籌備組應公開驗票工作,如果收條超過業(yè)主所持投票權1/2以上,反饋意見中的反對意見少于1/2,業(yè)主大會成立,業(yè)主委員會章程通過。在人數(shù)范圍內(nèi),得反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。
5.召開業(yè)主大會業(yè)主委員會召開第一次會議,選舉業(yè)主委員會主任、副主任,并可以開展工作。6。業(yè)主委員會備案將業(yè)主大會成立簡要過程,業(yè)主委員會主任和委員名單,業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案,并請接收人簽收,注明接收文件的時間。
二.業(yè)主委員會的權利和義務
業(yè)主委員會的權利,業(yè)主委員會代表著該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,其權利基礎是對物業(yè)的所有權。因此,業(yè)主委員會最基本的權利是對與該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。這種權利通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程予以保證。業(yè)主委員會的權利有:
1.召集和主持業(yè)主大會;
2.修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程;
3.決定聘請物業(yè)管理公司;
4.審議物業(yè)管理服務費有關收取標準及使用辦法;
5.審議年度管理工作計劃、年度費用概預算;
6.檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作;
7.監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用,負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理;
8.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會的義務
1.籌備并向業(yè)主大會報告工作;
2.執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議,接受廣大業(yè)主的監(jiān)督;
3.貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關法律、政策規(guī)定,協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作,對住用戶開展多種形式的宣傳教育;
4.嚴格履行物業(yè)管理委托合同,保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn);
5.接受政府行政管理機構的監(jiān)督指導,執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求;6.本會作出決定不得違反法律、法規(guī)政策,不得違反業(yè)主大會的決定,不得損害業(yè)主公共利益。
三.業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關系
物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是物業(yè)管理的機構,它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。所不同的是,業(yè)主委員會管理的是其所代表的業(yè)主們的物業(yè),物業(yè)管理公司是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)。這樣,在客觀上就決定了它們之間的特定關系。
1.完全市場條件下的相互關系。在完全市場條件下,物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間的關系有如下特點:(1)決策人是業(yè)主委員會,物業(yè)管理公司是雇員。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)的情況和多數(shù)業(yè)主的意志,有權選擇不同的物業(yè)管理公司來提供服務性管理。(2)業(yè)主委員會的委托和物業(yè)管理公司的受托是一種合同關系,是一種市場的雙向選擇。業(yè)主委員會愿意出多少錢以購買什么樣的服務,物業(yè)管理提供何種服務要按什么標準收費,完全是一種交易談判,而不是行政分配。(3)物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是獨立運作的,互不干擾,雙方可以因發(fā)展變化的需要,在協(xié)商一致條件下續(xù)簽、修改或解除合同,但都無權干預對方的內(nèi)部活動。
2.非完全市場條件下的相互關系。在非完全市場條件下,物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間的關系有如下特點:(1)物業(yè)的委托人是一個公司或一個機構,不是一個由許多業(yè)主依法組織起來的群眾自治組織。(2)物業(yè)管理公司作為子公司是在母公司的支持下,直接組織產(chǎn)生出來的,其日常的經(jīng)營活動多受到母公司的監(jiān)督和制約。(3)物業(yè)管理權的取得是通過單方授權產(chǎn)生的,不是市場競爭。
3.地位上的平等關系。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間是受委托人和被委托人、服務者和被服務者之間的關系,沒有隸屬關系,雙方在地位上是平等的。在法律上,業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)管理公司的自由,物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由。在組織關系上,不存在領導與被領導、管理與被管理之間的關系。
4.工作上的合作關系。物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系,業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理公司打交道,由此產(chǎn)生它們之間的合作工作關系。一般來說,委托合同中都規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的權利和義務,如物業(yè)管理公司有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理,有義務把重大管理措施提交業(yè)主委員會審議;業(yè)主委員會有權審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和管理服務的重大措施,有義務協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作,等等。
隨著房地產(chǎn)市場的逐漸完善,業(yè)主委員會這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業(yè)主已經(jīng)意識到業(yè)主委員會在自己長期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此,越來越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會的工作之中。這是一個非?上驳默F(xiàn)象,它說明了廣大業(yè)主的權利自我保護意識在增強,說明了業(yè)主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心!
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