在日漸增多的物業(yè)服務(wù)糾紛中，出現(xiàn)最多的要數(shù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛。由于物業(yè)公司和業(yè)主之間對(duì)于物業(yè)收費(fèi)存在不同的認(rèn)識(shí)，往往對(duì)某些具體的物管項(xiàng)目是否“該收費(fèi)，收多少，怎么收”產(chǎn)生分歧。那么，究竟哪些是引發(fā)物業(yè)費(fèi)用糾紛的根源?業(yè)主與物管公司在發(fā)生矛盾糾紛時(shí)，應(yīng)該如何正確處理糾紛呢?記者就此采訪了法律人士。
前期物業(yè)費(fèi)怎么承擔(dān)?
案例：王先生在2010年3月購(gòu)買(mǎi)了A小區(qū)的一套商品房，王先生在交房6個(gè)月后才正式搬入新家。沒(méi)想到搬進(jìn)新房不久，王先生即收到小區(qū)物管公司開(kāi)出的一張收費(fèi)通知，要求其繳納拖欠的500余元物業(yè)管理欠費(fèi)。為此，王先生感到十分郁悶，自己剛搬進(jìn)新房，之前并沒(méi)有接受任何物管服務(wù)，為什么要補(bǔ)交入住前的物管費(fèi)用?那么，王先生這樣的想法是否合理呢?前期物業(yè)管理費(fèi)用究竟應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)呢?
律師解答：據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)費(fèi)拖欠案件中前期物業(yè)管理的費(fèi)用非常突出。所謂前期物業(yè)管理是指在商品房出售后至業(yè)主自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施的管理行為。根據(jù)國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由房開(kāi)商承擔(dān)。房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主不得以其并非前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人(簽訂合同未經(jīng)其同意)而拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司也不能要求業(yè)主承擔(dān)交房之前的物業(yè)費(fèi)用。當(dāng)然，如果業(yè)主覺(jué)得物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，可以向物價(jià)部門(mén)反映或與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商。
低樓層業(yè)主能否不交電梯費(fèi)?
案例：張女士是住在某花園小區(qū)電梯房1樓的住戶(hù)，她入住之后，每月要向物管公司繳納每平方米0.8元的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。張女士認(rèn)為自己住在1樓根本用不上電梯，所以自己不應(yīng)該繳納這筆費(fèi)用。那么，張女士這種想法究竟是否正確呢?
律師解答：在實(shí)際生活中很多電梯房小區(qū)低樓層的業(yè)主都提出過(guò)類(lèi)似的疑問(wèn)，大多業(yè)主認(rèn)為自己居住在低樓層，對(duì)電梯的使用率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高樓層住戶(hù)，因此就算要繳納電梯維護(hù)費(fèi)，也要適當(dāng)減少一些才行。但事實(shí)上，低樓層住戶(hù)是否應(yīng)當(dāng)繳納或者少繳納電梯運(yùn)行費(fèi)用，涉及到物權(quán)法中的區(qū)分所有權(quán)和共有所有權(quán)概念。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。相應(yīng)地，全體業(yè)主也對(duì)這些共有部分承擔(dān)義務(wù)。電梯便是小區(qū)全體業(yè)主的共有設(shè)施，全體業(yè)主既有權(quán)利乘坐電梯，也有義務(wù)以繳納費(fèi)用的方式維護(hù)電梯。一樓的業(yè)主不能因?yàn)椴皇褂秒娞菥蛦畏矫娴鼐芙毁M(fèi)用或少交費(fèi)用，也不能要求高樓層的用戶(hù)因?yàn)槭褂寐矢呔投嗬U納費(fèi)用，否則就違背了全體業(yè)主對(duì)小區(qū)共有設(shè)施平等承擔(dān)義務(wù)的法律要求。而且如果一樓住戶(hù)不交電梯費(fèi)，那么會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)，二樓、三樓住戶(hù)也會(huì)以不使用電梯為由拒絕交納電梯費(fèi)，其結(jié)果是電梯費(fèi)無(wú)人交納，電梯無(wú)法運(yùn)行。
物業(yè)服務(wù)存在瑕疵可否拒交物管費(fèi)?
案例：劉先生自2010年5月入住某小區(qū)后，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司的清潔衛(wèi)生做得不好，樓道地面常有污物，而且單元樓的對(duì)講系統(tǒng)經(jīng)常出故障，屢次維修未能徹底解決。因此，劉先生以物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水準(zhǔn)不合格為由從2010年10月起拒交物管費(fèi)。受此影響，其他一些業(yè)主也紛紛效仿，最終導(dǎo)致該小區(qū)的物業(yè)管理陷入僵局。
律師解答：從我們?nèi)粘５挠^念出發(fā)，所謂一分錢(qián)，一分貨，只要物業(yè)公司服務(wù)不好，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)完全是有理的。但想從法律角度分析，動(dòng)輒以拒交物業(yè)費(fèi)的做法來(lái)表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿(mǎn)并不可取，而且未必合法，甚至可能形成業(yè)主違約的事實(shí)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是一種服務(wù)合同的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不好的情況可以區(qū)分為重大違約和一般違約兩種情形。物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全不承擔(dān)物業(yè)管理的主要職責(zé)，甚至有加害業(yè)主的行為，造成業(yè)主權(quán)利損害的，屬于重大違約。在這種情況下，業(yè)主可以通過(guò)法律渠道追究其違約責(zé)任，包括停止支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和賠償違約金，甚至可以依法炒物業(yè)公司的魷魚(yú)，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在物業(yè)服務(wù)公司按合同要求履行了義務(wù)，但是履行的內(nèi)容不完全符合物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，屬于服務(wù)有瑕疵的一般違約行為。業(yè)主可以要求物管企業(yè)嚴(yán)格履行義務(wù)，達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，滿(mǎn)足業(yè)主的合法需要。業(yè)主也可以根據(jù)其服務(wù)瑕疵大小，適當(dāng)?shù)販p少物業(yè)費(fèi)，但在其服務(wù)達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)約定的物業(yè)費(fèi)水平。因此，動(dòng)輒拒交物業(yè)費(fèi)用的行為并不可取，甚至可能激化業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾，使原本可以通過(guò)協(xié)商解決的問(wèn)題陷入僵局。建議在訂立合同時(shí)，業(yè)主最好將可不交或少交物業(yè)費(fèi)的情況在合同中明確約定。
空置房如何交納物管費(fèi)?
案例：市民楊先生2009年初購(gòu)買(mǎi)了某樓盤(pán)商品房一套，該樓盤(pán)于2010年6月交房，楊先生在收房時(shí)交納了三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。此后，由于種種原因，楊先生的房屋一直空置，雖然物管公司多次電話(huà)催繳物管費(fèi)，但楊先生認(rèn)為，既然房子沒(méi)有人住，自然就不應(yīng)交納物管費(fèi)。
律師解答：大多數(shù)新建小區(qū)入住率都不會(huì)達(dá)到百分之百，會(huì)出現(xiàn)不少空置房，這些業(yè)主往往會(huì)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)或要求少繳納。實(shí)際上，物業(yè)管理是對(duì)全體業(yè)主住宅進(jìn)行維護(hù)、維修的服務(wù)，不因某一住戶(hù)沒(méi)入住就明顯減少服務(wù)，目前的法律規(guī)定并不支持空置房可以少交或不交物業(yè)費(fèi)，因此空置房也應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人全額支付物業(yè)費(fèi)。在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有就空置房可以少交或不交物業(yè)費(fèi)用達(dá)成一致并形成決議的情況下，空置房的業(yè)主依然要與其他業(yè)主一樣平等承擔(dān)義務(wù)，按時(shí)、全額地繳納物業(yè)費(fèi)用。如果拖欠不交或少交的，屬于不合法地加重其他業(yè)主負(fù)擔(dān)，侵犯其合法權(quán)益的行為。
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