案情：2011年9月，安徽省全椒縣的關先生從江海公司購買了儒林西苑住房一套，同時購買該小區(qū)半地下車庫一間。由于其住房正在裝潢，于是關先生把從蘇州購買一批組合家具臨時存放在車庫里。2012年7月12日上午天降大雨，當天，儒林物業(yè)的工作人員發(fā)現(xiàn)有的車庫有進水現(xiàn)象，遂通知業(yè)主。關先生接到通知后，立即趕到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)車庫已進水較深。關先生隨即組織人員轉(zhuǎn)移家具，但被水浸泡后的家具大多已無法使用。經(jīng)評估，家具損失30580元。關先生認為小區(qū)排水系統(tǒng)工程存在瑕疵以及物業(yè)管理不善，遂將江海公司、儒林物業(yè)訴至法院。
分歧：原告關先生認為，開發(fā)商在建設地下車庫時，排水設計或施工不當，造成使用過程中出現(xiàn)排水問題，造成了車庫被淹的結(jié)果，根據(jù)相關法律規(guī)定開發(fā)商應承擔一定的賠償責任。同時物業(yè)公司疏于防范，沒有提前做好準備工作，事故發(fā)生后又沒有及時進行補救，從而造成了業(yè)主財產(chǎn)受到損害，物業(yè)公司也要承擔賠償責任。
開發(fā)商江海公司（被告）認為：車庫是我公司開發(fā)的，經(jīng)過驗收合格，已交付給關先生使用。根據(jù)國家相關法律法規(guī)規(guī)定，如果在法定期間中出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題應是我公司負責維修，除此之外，我公司不應承擔責任。本案情況屬于是不可抗力，當時天降大雨，不是我們不作為造成的，我公司無過錯，不承擔賠償責任。關先生的訴求過高，另外自己也有疏忽，改變車庫的用途而導致財產(chǎn)損失的，應自擔責任。
被告儒林物業(yè)公司認為：2012年7月12日之前，我公司根據(jù)夏天多雨現(xiàn)象，在小區(qū)電子屏已發(fā)布了提示記錄，提醒業(yè)主注意防汛。7月12日全椒地區(qū)暴雨達100毫米，縣城多處出現(xiàn)內(nèi)澇現(xiàn)象。我們向業(yè)主進行電話短信等形式的告知，提醒業(yè)主要注意物品安全。我們冒雨組織人對關先生的車庫進行排水，事后，也幫助關先生搬運物品。關先生的損失是自然災害造成的，屬于不可抗力，我們已進行了告知，對關先生的財產(chǎn)損失無過錯。業(yè)主關先生自己沒有盡到妥善保管義務，對其損失應自己承擔責任。
裁決：安徽省全椒縣人民法院一審判決被告江海公司（開發(fā)商）賠償關先生家具損失費22106元；被告儒林物業(yè)賠償關先生家具損失費6316元。
評析：本案爭議的焦點是天下大雨導致車庫進水家具被淹，是否屬于不可抗力？因為如果屬于不可抗力，則可以免除開發(fā)商和物業(yè)公司賠償責任。
所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況�！睹穹ㄍ▌t》第一百零七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規(guī)定的除外�！睆奈覈睹穹ㄍ▌t》第一百五十三條對不可抗力的定義以及我國有關法律對不可抗力的規(guī)定來看，在我國不可抗力的范圍包括（一）地震、洪水、海嘯、火災等自然災害。（二）政府行為，它是指當事人的合同訂立以后，政府當局頒布新的法律、政策、行政措施而致使合同不能履行。（三）社會異常事件，主要是指一些偶發(fā)的事件，如罷工、騷亂等。
構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件：一、不可預見的偶然性，即不可抗力所指的事件必須是行為人不可預見的事件，發(fā)生純屬偶然。在正常情況下,判斷其能否預見到某一事件的發(fā)生有兩個標準：1、是客觀標準,即在某種具體情況下,一般理智正常的人能夠預見到的，當事人就應當預見到。2、是主觀標準,就是在某種具體情況下,根據(jù)行為人的主觀條件，如當事人的年齡、發(fā)育狀況、知識水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷行為人是否應該預見到。二、不可控制的客觀性，即不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為行為人不可控制的客觀原因所導致的，行為人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意,也無過失,主觀上也不能阻它發(fā)生。
司法實踐中，不可抗力問題需要分別對待，具體問題具體分析：一方面，不可抗力是當事人不能預見的事件，只有盡到了應有的注意義務而仍不能預見，才具備不可抗力的主觀條件，如果當事人可以預見，而因為疏忽大意或者其他原因沒有預見，則不可構(gòu)成不可抗力；另一方面，不可抗力是當事人不可避免并且不能克服的事件，也就是事件的發(fā)生不能為當事人的意見所左右，如果事件的發(fā)生能夠避免，或者雖然不能避免但是可以克服，也不構(gòu)成不可抗力。
本案中，天降大雨作為一種天氣現(xiàn)象固然不可避免，但隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，降雨是可以預見的，其危害后果也并非不可避免，因此不構(gòu)成不可抗力免責條件。小區(qū)車庫被淹主要原因不外乎有三：其一，小區(qū)本身地勢低洼，車庫比較容易進水；其二，開發(fā)商前期車庫排水系統(tǒng)沒有做好；其三，物業(yè)公司沒有對災害做預估預防，未能及時通知業(yè)主并處理災情。本案中，江海公司所建的半地下車庫的排水設施在設計和建造時存在缺陷和安全隱患，車庫內(nèi)并無進水和排水系統(tǒng)，進水原因是車庫地勢較低，短時間下大雨，車庫外公共部位下水道返水，造成雨水倒灌進入車庫，是造成這次事故的主要原因；儒林物業(yè)公司在大雨來臨時，未能加強巡查并及時發(fā)現(xiàn)公共部位排水系統(tǒng)雨水倒灌，造成業(yè)主財產(chǎn)損失，應承擔次要責任；關先生在遇到突降大雨的情況下，對自己財產(chǎn)的安全應有充分注意義務，但因疏忽大意，造成了損失，也應適當承擔部分責任�！�
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來源：中國法院網(wǎng) |
