購(gòu)房簽約的法律風(fēng)險(xiǎn)及注意事項(xiàng)
1．購(gòu)買商品房的一般步驟
(1)確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司
房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書”。“五證”即：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，關(guān)鍵是檢查有無(wú)《商品房銷售證》。預(yù)售時(shí)應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢查有無(wú)《商品房預(yù)售許可證》。
發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)：一是開發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；二是商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；三是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；四是項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；五是商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ涣穷A(yù)售商品房的價(jià)格和付款方法；七是商品房預(yù)售的專用賬戶；八是物業(yè)管理事項(xiàng)；九是法律、法規(guī)規(guī)定的；其他事項(xiàng)。
(2)簽訂認(rèn)購(gòu)書
在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，購(gòu)房者會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購(gòu)房者，并應(yīng)實(shí)事求是地介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。購(gòu)房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認(rèn)購(gòu)書中應(yīng)約定簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，因條款達(dá)不成一致意見，賣方應(yīng)退回定金。
(3)簽訂合同
購(gòu)房者在售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個(gè)購(gòu)房人花巨資購(gòu)買房產(chǎn)，都要對(duì)契約的每一條進(jìn)行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；對(duì)示范文本的補(bǔ)充部分要格外重視。
(4)辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓
登記：辦理預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋買賣雙方權(quán)益十分重要，對(duì)履約有所保障。只有辦理完預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記后協(xié)議才生效。簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到房屋土地管理部門辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。一般由開發(fā)商統(tǒng)一辦理，買賣雙方也可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。
轉(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房，買方與轉(zhuǎn)受人在預(yù)售契約上做背書。在背書簽字之日后，雙方持有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記，在轉(zhuǎn)讓登記上簽字。
(5)辦理人住
在購(gòu)房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認(rèn)無(wú)誤后再簽收房屋交接驗(yàn)收單。同時(shí)安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款，所以人住前，必須安排買方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費(fèi)用。需特別強(qiáng)調(diào)的是，簽收房屋后，視為購(gòu)房人接受房屋，在開發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收或房屋質(zhì)量有問題時(shí)，均可拒絕簽收。
(6)產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證
發(fā)展商最后要為業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，最終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
2．看開發(fā)商是否“五證”俱全
近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：
(1)規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
(2)國(guó)土部門的《國(guó)有土地使用權(quán)證》；
(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障)；
(4)建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》；
(5)國(guó)土部門的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
在這“五證”中，最重要的是《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目，同時(shí)，購(gòu)買期房時(shí)還要考查開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金是否已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，其施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間是否已確定。
根據(jù)我國(guó)有關(guān)土地法律、法規(guī)，開發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，是其從事商品房開發(fā)的根本條件。對(duì)于國(guó)有土地來說，取得的方式無(wú)非是兩種，其一是通過政府劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，其二是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：
(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；
(2)《國(guó)有土地使用權(quán)證》；
(3)繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。
需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款(包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi))的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：
(1)正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；
(2)土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。
(3)土地證不得擅自涂改。
(4)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。
3．怎樣細(xì)看《商品房銷售(預(yù)售)許可證》
商品房的形象進(jìn)度達(dá)到一定程度時(shí)，方可辦理預(yù)售許可證：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。
《商品房銷售(預(yù)售)許可證》包括下列內(nèi)容：預(yù)售許可證編號(hào)；發(fā)展商名稱；項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；土地使用權(quán)出讓合同號(hào)、地塊編號(hào)；《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)；批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；銷售范圍；用途；附注內(nèi)容等。開發(fā)商拿出該證時(shí)要仔細(xì)看清每個(gè)欄目和內(nèi)容是否確實(shí)無(wú)誤。
(1)看發(fā)展商名稱(售房單位)這個(gè)欄目時(shí)，主要是摸清現(xiàn)在接觸的售樓機(jī)構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機(jī)構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個(gè)下屬部門，另一類是開發(fā)商委托的房地產(chǎn)中介公司，如果是后者最好能提供開發(fā)商的委托書以證明；其合法身份。
(2)看項(xiàng)目名稱這個(gè)欄目時(shí)，也挺麻煩，因?yàn)橐恍╉?xiàng)目在開發(fā)的過程中會(huì)有很多名字，置業(yè)者就有必要搞清楚幾個(gè)名詞說的是不是一回事。
(3)用途這個(gè)欄目實(shí)際決定了物業(yè)類型，從開發(fā)商角度看，決定了項(xiàng)目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限，從消費(fèi)者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍。一般為商業(yè)、住宅、公寓等。
(4)銷售范圍是最核心的問題，一個(gè)項(xiàng)目的《銷售許可證》既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。同一項(xiàng)目的不同樓座辦證雖有先后之別，但有些發(fā)展商因?yàn)榧庇谑栈貥强睿鶗?huì)用一期的預(yù)售證冒充二期的預(yù)售證。有些項(xiàng)目申報(bào)時(shí)有發(fā)展商自用房或合作方分成房，只能另行辦理補(bǔ)地價(jià)等手續(xù)后才能進(jìn)入市場(chǎng)，而不能以商品房預(yù)售。因此，要搞清項(xiàng)目的建筑面積與預(yù)售批準(zhǔn)的銷售面積是否一致。
此外，發(fā)證機(jī)關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機(jī)構(gòu)。而且《許可證》本身的年限也是個(gè)需要留心的地方。
4．商品房預(yù)售需要具備哪些條件
商品房預(yù)售需具備以下條件：①預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；②按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；④已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；⑤七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；⑥已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
另外，凡是在以市場(chǎng)地價(jià)取得的土地上興建的商品房地產(chǎn)，在建筑竣工驗(yàn)收合格，并辦理房地產(chǎn)登記和領(lǐng)取了《房地產(chǎn)證》后，都可以直接公開發(fā)售。
5．怎樣簽訂認(rèn)購(gòu)書
買房前先簽認(rèn)購(gòu)書并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購(gòu)書約定購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購(gòu)房者違約，定金將被扣除。搞清認(rèn)購(gòu)書及其定金的法律作用是避免糾紛的第一步。
我國(guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式合同前，必須簽認(rèn)購(gòu)書。一般來說買賣雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：
(1)賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話；認(rèn)購(gòu)方名稱或姓名、地址、電話、身份證件種類、代理人名稱、地址、電話。
(2)認(rèn)購(gòu)物業(yè)。
(3)房?jī)r(jià)、戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)。
(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。
(5)認(rèn)購(gòu)條件：簽訂認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意的事項(xiàng)、定金、簽訂正式契約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。
為了防止售房單位利用認(rèn)購(gòu)書制造陷阱，侵害購(gòu)房者的合法權(quán)益，建議購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時(shí)，本認(rèn)購(gòu)書方始生效”，對(duì)認(rèn)購(gòu)書中類似“如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)售給他人”的條款加以拒絕。
如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式進(jìn)行銷售，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購(gòu)書無(wú)效。這種情況在實(shí)踐中較為常見，檢驗(yàn)“五證”就可以避免。
6．認(rèn)購(gòu)書有無(wú)法律效力
如果開發(fā)商具備了銷售條件，也就是合法的銷售許可證，那么買賣雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書是否一定有效呢?一般認(rèn)為，只要當(dāng)事人尚未就房屋買賣的所有條件達(dá)成一致，合同就未成立，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價(jià)格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量?jī)?nèi)容一般都不進(jìn)行約定，所以簽訂了認(rèn)購(gòu)書并不等于完全簽約買下了房子。但是，認(rèn)購(gòu)書中寫明的內(nèi)容還是有約束力的，并且具有法律效力。
7．什么時(shí)候用預(yù)售合同?什么時(shí)候用現(xiàn)售合同
在銷售尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時(shí)，使用預(yù)售合同；當(dāng)銷售已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，使用現(xiàn)售合同；預(yù)售許可證上標(biāo)明的有效期是該預(yù)售房地產(chǎn)的預(yù)售期限。當(dāng)有效期到期，而該項(xiàng)目房地產(chǎn)的銷售又不符合上述使用現(xiàn)售合同的條件時(shí)，發(fā)展商需重新申請(qǐng)領(lǐng)取新的預(yù)售許可證，方可繼續(xù)銷售房地產(chǎn)。
8．簽購(gòu)房合同易忽視的問題
(1)合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則
投資者因?yàn)橘?gòu)買的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時(shí)看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好涂料等等，如果只憑發(fā)展商的口頭一說，是難以成為買賣雙方約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，需補(bǔ)錢還好說；后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很可能購(gòu)房者接收入住時(shí)收到的只是一個(gè)空殼子。
(2)有沒有對(duì)附屬配套設(shè)施的有效制約條款
一般來說，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的住房，發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施，如健身俱樂部、網(wǎng)球場(chǎng)院、游泳池等等。如果樓盤出售情況不好，這些配套設(shè)施往往會(huì)遙遙無(wú)期。但合同中如果沒有對(duì)此種情況規(guī)定有效的制約條款，購(gòu)房者也只能無(wú)可奈何了。
(3)合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則
樓房建造過程中可能會(huì)遇到很多不可預(yù)見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對(duì)此沒有具體的處罰條例，不僅可能打亂購(gòu)房者的計(jì)劃，而且侵犯了購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此，購(gòu)房者有權(quán)獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。這類條款應(yīng)當(dāng)是購(gòu)買期房合同中的必備條款。
(4)有關(guān)房屋面積方面的條款
購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買現(xiàn)房合同時(shí)在此條款中要寫明建筑面積，建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平方米數(shù)、使用面積平方米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例；另外，所購(gòu)樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。
(5)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款
在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少元錢。發(fā)展商要求購(gòu)房者付出的各種款項(xiàng)、稅費(fèi)，購(gòu)房者都可要求售房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購(gòu)房者有權(quán)拒付。
(6)在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方
購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等等。上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時(shí)合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備等。
9．簽合同時(shí)要注意的幾個(gè)細(xì)節(jié)問題
(1)購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
(2)合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如*市*區(qū)*街*號(hào)*花園* *號(hào)樓**房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。
(3)房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。
(4)其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋的整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
(5)違約責(zé)任的約定一定要雙方對(duì)等，否則吃虧的還是消費(fèi)者。
一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：
(1)購(gòu)房者不按期交款；
(2)開發(fā)商不按期交房；
(3)面積變動(dòng)超過約定幅度；
(4)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、保修不到位；
(5)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理；
(6)公共設(shè)施不到位；
(7)宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。
10．購(gòu)房時(shí)交定金要注意什么
根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預(yù)訂書》等對(duì)雙方均有約束力。”購(gòu)房者簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》與簽訂正式合同同樣須謹(jǐn)慎。
(1)確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)�！额A(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《房屋認(rèn)購(gòu)書》條款較簡(jiǎn)單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購(gòu)書》中未必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況，來規(guī)避法律，購(gòu)房者不可忽視這一點(diǎn)。
(2)具體基本生效條款。盡管并沒有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購(gòu)書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對(duì)雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、交付時(shí)間、生效條件等必須有明確的約定。
(3)內(nèi)容合法。形式上雖無(wú)限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成，定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。
如果購(gòu)房者對(duì)某套房確實(shí)很滿意，一定要訂購(gòu)該房，可直接簽訂房屋預(yù)、銷售合同。這樣，購(gòu)房者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開發(fā)商就合同內(nèi)容進(jìn)行平等協(xié)商。如果實(shí)在要簽房屋認(rèn)購(gòu)書，則要對(duì)在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規(guī)定。
消費(fèi)者在訂立定金條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握這樣5個(gè)問題：
(1)定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；
(2)應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；
(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效；
(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。
(5)謹(jǐn)防有的開發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。
(6)定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)，如果收取訂金的一方不能履行約定則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。
11．如何查詢所購(gòu)買的物業(yè)是否取得預(yù)售許可證 |
