【案情介紹】
王某2006年4月與開(kāi)發(fā)商北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)得位于西長(zhǎng)安街南側(cè)，總價(jià)款人民幣560萬(wàn)元的高檔公寓一套。同時(shí)與某物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，物業(yè)公司按每平米8.3元一次性收取收取一年物業(yè)費(fèi)，合計(jì)人民幣29079.22元。
2006年9月物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)《終止協(xié)議書(shū)》，擅自撤離，完全停止物業(yè)服務(wù)。
2006年12月王靜（化名）委托我畢文強(qiáng)律師代理此案。
【律師說(shuō)法】
在本案中，物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商聘用的第一家物業(yè)公司，該公司規(guī)模較大，有著外資背景。在業(yè)主入住后，物業(yè)公司即和公寓內(nèi)業(yè)主簽訂了服務(wù)合同，同時(shí)收取足額物業(yè)管理費(fèi)。但是雙方合同僅僅履行了5個(gè)月，物業(yè)公司擅自撤離小區(qū)。
本案的法律關(guān)系比較清晰，開(kāi)發(fā)商——物業(yè)公司——業(yè)主這三方之間存在2個(gè)合同關(guān)系：一是由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的《聘用合同》；二是由物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》。兩份合同內(nèi)容各不相同，各自獨(dú)立。
單從物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂《終止協(xié)議書(shū)》這一角度看，雙方是在協(xié)商一致的前提下解除合同，無(wú)可厚非。但物業(yè)公司還與業(yè)主王靜（化名）簽訂了《物業(yè)管理合同》，按照合同要求王靜（化名）支付了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，履行了合同義務(wù)，該合同是真實(shí)、合法、有效的。
物業(yè)公司在準(zhǔn)備撤離之前并未與業(yè)主進(jìn)行任何的溝通和協(xié)商，對(duì)已收取的全年物業(yè)費(fèi)也并未給出相關(guān)解釋?zhuān)耆鲆暺渑c業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》，單方面撤離，停止物業(yè)服務(wù)，這種情形實(shí)屬根本違約。
【律師解惑】
在承辦的眾多社區(qū)物業(yè)糾紛案件中，多是前期開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)公司提供服務(wù)不到位，導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后決議更換物業(yè)公司而產(chǎn)生的相關(guān)糾紛，或是物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)后，服務(wù)質(zhì)量低下，不完全履行合同而導(dǎo)致的糾紛。而在本案中，物業(yè)公司完全拒絕提供服務(wù)，根本違約。這種情況的出現(xiàn)，明顯可以看出，處在強(qiáng)勢(shì)地位的物業(yè)公司在合同簽訂前和簽訂后判若兩人，依仗所謂的行業(yè)規(guī)則和陳舊的服務(wù)意識(shí)，輕視合同向?qū)Ψ健?/span>
本案原告王靜（化名）提供的證據(jù)相對(duì)全面。對(duì)于證據(jù)不足的部分，則通過(guò)律師函與被告方進(jìn)行了多次交涉，迫使對(duì)方在交涉過(guò)程中對(duì)相關(guān)事實(shí)做出了承認(rèn)，彌補(bǔ)了證據(jù)不足所存在的缺陷。在訴訟過(guò)程中，我們的訴求得到了法院的支持，最大程度的維護(hù)了本案當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益。物業(yè)公司雖然目前處于強(qiáng)勢(shì)地位，然而在法律面前它卻并無(wú)特權(quán)可言。
針對(duì)這種情況，為了做到防患于未然，業(yè)主在入住小區(qū)后一定要注意保存好相關(guān)的證據(jù)，如物業(yè)公司的宣傳單、宣傳手冊(cè)、告示、通知、物業(yè)費(fèi)用交納憑證等。證據(jù)越細(xì)越好，往往一些不起眼的證據(jù)會(huì)在訴訟過(guò)程中起到意想不到的效果。做好以上工作后，在遇到物業(yè)公司單方違約的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，即可從容面對(duì)，拿起法律武器，捍衛(wèi)我們不多而寶貴的合法權(quán)益。同時(shí)這個(gè)案例也提醒物業(yè)公司，過(guò)去那種物業(yè)公司一言堂的時(shí)代即將要過(guò)去，如不積極的改變自己陳舊的服務(wù)意識(shí)，拋棄過(guò)去那種“老大”思維，那么受訴的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)越來(lái)越高。 |
