【案情介紹】
王某2006年4月與開發(fā)商北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂房屋買賣合同,購得位于西長安街南側(cè),總價款人民幣560萬元的高檔公寓一套。同時與某物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》,物業(yè)公司按每平米8.3元一次性收取收取一年物業(yè)費,合計人民幣29079.22元。
2006年9月物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)《終止協(xié)議書》,擅自撤離,完全停止物業(yè)服務(wù)。
2006年12月王靜(化名)委托我畢文強(qiáng)律師代理此案。
【律師說法】
在本案中,物業(yè)公司是開發(fā)商聘用的第一家物業(yè)公司,該公司規(guī)模較大,有著外資背景。在業(yè)主入住后,物業(yè)公司即和公寓內(nèi)業(yè)主簽訂了服務(wù)合同,同時收取足額物業(yè)管理費。但是雙方合同僅僅履行了5個月,物業(yè)公司擅自撤離小區(qū)。
本案的法律關(guān)系比較清晰,開發(fā)商——物業(yè)公司——業(yè)主這三方之間存在2個合同關(guān)系:一是由開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的《聘用合同》;二是由物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》。兩份合同內(nèi)容各不相同,各自獨立。
單從物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《終止協(xié)議書》這一角度看,雙方是在協(xié)商一致的前提下解除合同,無可厚非。但物業(yè)公司還與業(yè)主王靜(化名)簽訂了《物業(yè)管理合同》,按照合同要求王靜(化名)支付了物業(yè)服務(wù)費用,履行了合同義務(wù),該合同是真實、合法、有效的。
物業(yè)公司在準(zhǔn)備撤離之前并未與業(yè)主進(jìn)行任何的溝通和協(xié)商,對已收取的全年物業(yè)費也并未給出相關(guān)解釋,完全忽視其與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》,單方面撤離,停止物業(yè)服務(wù),這種情形實屬根本違約。
【律師解惑】
在承辦的眾多社區(qū)物業(yè)糾紛案件中,多是前期開發(fā)商聘用的物業(yè)公司提供服務(wù)不到位,導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主委員會成立后決議更換物業(yè)公司而產(chǎn)生的相關(guān)糾紛,或是物業(yè)公司在收取物業(yè)費后,服務(wù)質(zhì)量低下,不完全履行合同而導(dǎo)致的糾紛。而在本案中,物業(yè)公司完全拒絕提供服務(wù),根本違約。這種情況的出現(xiàn),明顯可以看出,處在強(qiáng)勢地位的物業(yè)公司在合同簽訂前和簽訂后判若兩人,依仗所謂的行業(yè)規(guī)則和陳舊的服務(wù)意識,輕視合同向?qū)Ψ健?/span>
本案原告王靜(化名)提供的證據(jù)相對全面。對于證據(jù)不足的部分,則通過律師函與被告方進(jìn)行了多次交涉,迫使對方在交涉過程中對相關(guān)事實做出了承認(rèn),彌補(bǔ)了證據(jù)不足所存在的缺陷。在訴訟過程中,我們的訴求得到了法院的支持,最大程度的維護(hù)了本案當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益。物業(yè)公司雖然目前處于強(qiáng)勢地位,然而在法律面前它卻并無特權(quán)可言。
針對這種情況,為了做到防患于未然,業(yè)主在入住小區(qū)后一定要注意保存好相關(guān)的證據(jù),如物業(yè)公司的宣傳單、宣傳手冊、告示、通知、物業(yè)費用交納憑證等。證據(jù)越細(xì)越好,往往一些不起眼的證據(jù)會在訴訟過程中起到意想不到的效果。做好以上工作后,在遇到物業(yè)公司單方違約的風(fēng)險時,即可從容面對,拿起法律武器,捍衛(wèi)我們不多而寶貴的合法權(quán)益。同時這個案例也提醒物業(yè)公司,過去那種物業(yè)公司一言堂的時代即將要過去,如不積極的改變自己陳舊的服務(wù)意識,拋棄過去那種“老大”思維,那么受訴的風(fēng)險將會越來越高。 |