【簡(jiǎn)要案情】
原告北京市大成物業(yè)管理公司訴稱，我公司受北京大成房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“大成開發(fā)公司”)的委托，負(fù)責(zé)該公司開發(fā)建設(shè)的“長(zhǎng)安新城”項(xiàng)目的物業(yè)管理。被告李恕等長(zhǎng)安新城十二名業(yè)主購(gòu)買了該項(xiàng)目日一樓房屋與我公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，領(lǐng)取了我公司發(fā)放的物業(yè)管理公約，辦理了房屋人住手續(xù)。后來，被告在未經(jīng)任何有關(guān)單位批準(zhǔn)，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽(yáng)臺(tái)。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長(zhǎng)安新城業(yè)主公約》的相關(guān)約定，妨礙了我公司對(duì)小區(qū)的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發(fā)公司簽訂的委托管理合同的義務(wù)。在與被告協(xié)商及勸阻無效的情況下，我公司訴請(qǐng)法院依法判決被告拆除已封閉的陽(yáng)臺(tái)，恢復(fù)原狀。
被告業(yè)主辯稱，我們的確與大成開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規(guī)定房屋陽(yáng)臺(tái)為白色塑鋼窗的封閉陽(yáng)臺(tái)。大成開發(fā)公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽(yáng)臺(tái)。人住后，我們發(fā)現(xiàn)日一樓南陽(yáng)臺(tái)未封閉，且存在很多問題。交付使用的陽(yáng)臺(tái)違反了國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的1999年實(shí)施的《住宅規(guī)范》關(guān)于陽(yáng)臺(tái)部分的相關(guān)規(guī)定。而且因?yàn)殛?yáng)臺(tái)未封閉引起盜竊案時(shí)有發(fā)生，長(zhǎng)安新城日一樓八單元802號(hào)業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日一樓三單元10l及六單元20l室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認(rèn)犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽(yáng)臺(tái)侵入。另外，不封閉陽(yáng)臺(tái)也不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長(zhǎng)安新城日一樓的一百位業(yè)主聯(lián)名起草《長(zhǎng)安新城日一樓業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的決議暨送達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》，并交與原告負(fù)責(zé)人。根據(jù)決議內(nèi)容，為保證長(zhǎng)安新城日一樓全樓的整體美觀，決定集體封閉陽(yáng)臺(tái)。另外，我們認(rèn)為與原告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長(zhǎng)安新城業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同。理由是：在長(zhǎng)安新城日一樓的收樓現(xiàn)場(chǎng)，大成開發(fā)公司以及原告向業(yè)主分發(fā)了《長(zhǎng)安新城業(yè)主手冊(cè)》。該手冊(cè)《收樓指南》中明確規(guī)定了嚴(yán)格的收樓程序：此收樓程序明確告知長(zhǎng)安新城日
一樓的業(yè)主如果不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《長(zhǎng)安新城業(yè)主公約》將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，而且無法進(jìn)入業(yè)主已經(jīng)購(gòu)買的房屋。這些協(xié)議只規(guī)定了業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，卻沒有明確如果物業(yè)公司沒有達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、出現(xiàn)失職行為等情況將如何進(jìn)行處罰。收樓期間，長(zhǎng)安新城日一樓的部分業(yè)主臨時(shí)組織起來準(zhǔn)備協(xié)商收樓程序和《物業(yè)管理服務(wù)合同》等協(xié)議的內(nèi)容，但被大成開發(fā)公司及原告以蠻橫的態(tài)度拒絕了，并且以不交房相威脅。無奈我們?cè)诒幻{迫下，嚴(yán)格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，大成開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)坐落于豐臺(tái)區(qū)大成南里二區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，被告十二人分別與大成開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，以預(yù)售商品房按揭方式購(gòu)買映日?qǐng)@1號(hào)樓房屋各一套�！渡唐贩抠I賣合同》第三條買受人所購(gòu)商品房的基本情況中約定該商品房陽(yáng)臺(tái)是[封閉陽(yáng)臺(tái)]。但雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第(六)項(xiàng)補(bǔ)充規(guī)定為，該商品房陽(yáng)臺(tái)確認(rèn)以施工圖所確定的陽(yáng)臺(tái)做法為準(zhǔn)。該合同第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方的約定的標(biāo)準(zhǔn)。長(zhǎng)安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)第八條的約定是封閉陽(yáng)臺(tái)，白色塑鋼窗。但大成開發(fā)公司沒有給購(gòu)房人出示過施工圖，長(zhǎng)安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日?qǐng)@一號(hào)樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符�？⒐ず�，一號(hào)樓房屋的北陽(yáng)臺(tái)為白色塑鋼窗封閉陽(yáng)臺(tái)，南陽(yáng)臺(tái)為護(hù)欄開敞式陽(yáng)臺(tái)。
大成開發(fā)公司與原告北京市大成物業(yè)管理公司簽訂《長(zhǎng)安新城物業(yè)管理委托合同》，委托原告對(duì)其新開發(fā)的長(zhǎng)安新城小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理。合同期限暫定3年。后來，北京市居住小區(qū)管理辦公室審核批準(zhǔn)大成開發(fā)公司報(bào)送的《大成南里小區(qū)長(zhǎng)安新城映日?qǐng)@、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對(duì)房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。
長(zhǎng)安新城映日?qǐng)@一號(hào)樓業(yè)主辦理人住手續(xù)。原告印發(fā)的收樓指南中規(guī)定，業(yè)主要簽訂和領(lǐng)取《大成南里(長(zhǎng)安新城)物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主手冊(cè)》、《房屋使用說明書》、《大成南里(長(zhǎng)安新城)室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》等，取得《收樓工作流程確認(rèn)單》上工作人員的所有簽字，方可辦理人住。 《大成南里(長(zhǎng)安新城)物業(yè)管理服務(wù)合同》第十四條甲方的義務(wù)中第六項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)遵守政府有關(guān)法律、法規(guī)和《大成南里(長(zhǎng)安新城)室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》；該《細(xì)則》第二條裝修項(xiàng)目及要求第四條中的第二項(xiàng)規(guī)定，為了保持大成南里(長(zhǎng)安新城)的整體外觀，不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)，不得在陽(yáng)臺(tái)上或平臺(tái)上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)上安裝任何防盜網(wǎng)或防護(hù)欄�！洞蟪赡侠�(長(zhǎng)安新城)業(yè)主公約》中的裝修管理公約第十條規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。
被告十二人等業(yè)主人住后認(rèn)為南陽(yáng)臺(tái)不封閉存在不安全、不衛(wèi)生、不保暖、不節(jié)能等弊端，多次與原告協(xié)商，要求封閉南陽(yáng)臺(tái)，并于交給原告有一號(hào)樓一百位業(yè)主簽名的《長(zhǎng)安新城日一樓業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的決議暨送達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告將自家居室的南陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。
法院認(rèn)為，大成開發(fā)公司與被告十二人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)沒有明確房屋的南、北陽(yáng)臺(tái)是否為封閉陽(yáng)臺(tái)，在該合同的長(zhǎng)安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)第八條中約定封閉陽(yáng)臺(tái)，白色塑鋼窗，使業(yè)主在買房時(shí)認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)都是封閉的，影響了業(yè)主在購(gòu)買房屋締結(jié)合同時(shí)選擇權(quán)的行使，這是一號(hào)樓業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預(yù)先擬訂、在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的格式合同，對(duì)其中的條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發(fā)公司制定的《大成南里小區(qū)長(zhǎng)安新城映日?qǐng)@、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關(guān)于業(yè)主對(duì)房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對(duì)被告沒有約束力。
原告為履行物業(yè)管理職責(zé)與被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同亦為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者(業(yè)主)的關(guān)系。業(yè)主作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，對(duì)陽(yáng)臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時(shí)所簽的《商品房買賣合同》中有關(guān)陽(yáng)臺(tái)狀況約定不明的情況而強(qiáng)制不準(zhǔn)許擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于十二名被告封閉陽(yáng)臺(tái)使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十一條、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請(qǐng)求。
【案例評(píng)析】
本案涉及到本司法解釋第二條和第四條的內(nèi)容。
本案發(fā)生之時(shí)，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及其相關(guān)司法解釋并沒有出臺(tái)，因此在法院審理判決的時(shí)候，只能適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《合同法》和《民法通則》法條作為審理依據(jù)。現(xiàn)在結(jié)合本司法解釋具體條文進(jìn)行分析。我們認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)有兩個(gè)：其一，被告(業(yè)主)與原告(物業(yè)公司)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效；其二，原告訴被告妨礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理是否符合本解釋第四條規(guī)定的情形。
我們認(rèn)為原告與被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同和公約無效，這是因?yàn)椋?
第一，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。由此可見前物業(yè)服務(wù)合同和規(guī)約的內(nèi)容不得侵害買受人的合法權(quán)益，本案中物業(yè)公司革擬的規(guī)約中沒有對(duì)服務(wù)類型和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定，合同中也只規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)，沒有明確物業(yè)公司的義務(wù)和業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)利，因此，此規(guī)約和合同屬于不合法的規(guī)約合同，在法律效力上對(duì)業(yè)主沒有約束力。
第二，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示。并予以說明。這種明示應(yīng)該是物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的詳盡說明，本著平等協(xié)商的態(tài)度進(jìn)行的，但是本案中，物業(yè)公司沒有盡到說明義務(wù)，并且以不交鑰匙為威脅，強(qiáng)迫業(yè)主簽訂條約，這不符合前期物業(yè)服務(wù)合同有效要件。
第三，根據(jù)本司法解釋第二條的規(guī)定，針對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者相關(guān)條款無效，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)本案案情，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中排除了自己的義務(wù)，整個(gè)合同完全圍繞著業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)展開，規(guī)避了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和所負(fù)責(zé)責(zé)任范圍，因此屬于本司法解釋第二條所規(guī)制的不公平的條款，因此本合同是無效的。
本司法解釋第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與相關(guān)秩序進(jìn)行服務(wù)和管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。本條規(guī)定的是業(yè)主違約的處理情形。業(yè)主違約的前提是管理規(guī)約的有效性，如果規(guī)約本身并沒有效力，是建設(shè)單位和物業(yè)公司強(qiáng)加于全體業(yè)主的話，那么就談不上業(yè)主違約的事項(xiàng)了。
除此以外，業(yè)主對(duì)自身專有部分內(nèi)享有充分權(quán)利，如果這種權(quán)利需要受到限制的話，應(yīng)當(dāng)是違反法律法規(guī)或者規(guī)約，或者是違反了其他業(yè)主的公共利益。本案中，一樓業(yè)主因?yàn)榉辣I等眾多原因再三請(qǐng)求物業(yè)公司安裝封閉陽(yáng)臺(tái)未果，這本身就是物業(yè)公司失職的體現(xiàn)，業(yè)主可以根據(jù)本司法解釋第三條進(jìn)行訴訟，要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主在沒有得到物業(yè)公司滿意答復(fù)的時(shí)候，自行統(tǒng)一安裝樣式一樣的封閉陽(yáng)臺(tái)，可以說是考慮到了小區(qū)整體美觀情況，根本不存在本解釋第四條所言的妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為。
因此，本案中業(yè)主的行為是合理合法的，物業(yè)公司沒有理由要求業(yè)主拆除封閉陽(yáng)臺(tái)，相反，業(yè)主可以根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)來維護(hù)自己的權(quán)利，甚至更換掉不合格的物業(yè)服務(wù)公司。
