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物業(yè)公司
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>> 物業(yè)公司管理制度
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物業(yè)公司管理制度
再談《業(yè)主車輛被盜,物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)?》
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/10/24 8:58:32  點(diǎn)擊:984
【案情】 

  2010年5月19日,某物業(yè)公司與業(yè)主賴某簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。合同主要內(nèi)容為:物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、場所的維護(hù)修繕義務(wù),小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的打掃、園林綠地的管理與維護(hù),業(yè)主水電費(fèi)的代收代繳;協(xié)助政府有關(guān)部門做好小區(qū)計(jì)劃生育、戶籍登記等工作,協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范工作,實(shí)行每日24小時(shí)巡邏。業(yè)主每月按房屋建筑面積每平方米0.28元交納物業(yè)管理費(fèi),并協(xié)助物業(yè)公司開展工作。合同訂立的當(dāng)日,賴某向物業(yè)公司交清了一年的物業(yè)管理費(fèi)。賴某有面包車一輛,價(jià)值35000元,平時(shí)停放在小區(qū)的空坪內(nèi)。2010年7月20日早上,賴某的面包車被盜。賴某當(dāng)日向公安機(jī)關(guān)報(bào)案,公安機(jī)關(guān)經(jīng)偵查未找到犯罪嫌疑人。小區(qū)監(jiān)控設(shè)備于6月19日出現(xiàn)故障,無法使用;物業(yè)公司未對該小區(qū)實(shí)行封閉式管理,但已安排保安24小時(shí)巡邏。車輛被盜后,賴某要求物業(yè)公司賠償損失,物業(yè)公司以未收取賴某車輛的任何費(fèi)用,賴某未告知物業(yè)公司車輛停放在小區(qū)空坪,雙方?jīng)]有形成保管關(guān)系為由,拒絕其請求。賴某遂向法院提起訴訟,要求物業(yè)公司賠償車輛損失35000元。 

【分岐】 

  賴某車輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)賠償損失?賠償責(zé)任應(yīng)如何劃分? 

第一種意見認(rèn)為,物業(yè)公司沒有義務(wù)賠償賴某的車輛損失。物業(yè)服務(wù)合同不是保管合同,賴某未將車輛交于物業(yè)公司保管,物業(yè)公司也沒有收取賴某車輛的任何費(fèi)用,故賴某沒有與物業(yè)公司形成保管合同關(guān)系,物業(yè)公司無義務(wù)保管賴某的車輛。賴某的車輛被盜,是由于他人的違法犯罪行為造成的,其損失應(yīng)由侵權(quán)人賠償。物業(yè)公司根據(jù)合同約定對小區(qū)實(shí)行了24小時(shí)巡邏,履行了正常的安全防范義務(wù),故賴某的車輛被盜、滅失的風(fēng)險(xiǎn)沒有轉(zhuǎn)移,應(yīng)由其自己負(fù)擔(dān),物業(yè)公司沒有過錯不承擔(dān)賠償責(zé)任。 

第二種意風(fēng)認(rèn)為,賴某的車輛損失應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)主要賠償責(zé)任,賴某自己承擔(dān)次要賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同雖不是保管合同,但物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理過程中存在著明顯瑕疵,物業(yè)公司未對賴某所在的小區(qū)實(shí)行封閉式管理,造成閑雜人員可以隨意進(jìn)入該小區(qū),讓違法犯罪分子有機(jī)可乘。小區(qū)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障,無法使用,攝像鏡頭無法起到應(yīng)有的監(jiān)控作用,給公安機(jī)構(gòu)偵破案件帶來了困難,致使賴某的財(cái)產(chǎn)不能得到及時(shí)追回。因此,賴某的車輛被盜,物業(yè)公司負(fù)有主要過錯,應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。賴某沒有妥善保管好自己的車輛,將車輛停放在小區(qū)且未告知物業(yè)公司也負(fù)有一定過錯,應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。 

第三種意見認(rèn)為,賴某的車輛損失應(yīng)由賴某自己承擔(dān)主要賠償責(zé)任,物業(yè)公司承擔(dān)次要賠償責(zé)任。賴某沒有與物業(yè)公司形成保管合同關(guān)系,物業(yè)公司無義務(wù)保管賴某的車輛,車輛的保管義務(wù)應(yīng)由賴某自己負(fù)責(zé)。車輛被盜,賴某沒有盡到保管責(zé)任是是主要原因,負(fù)有主要過錯。物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理過程中存在瑕疵應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。 

【管析】 

原文作者贊同第三種意見,即車主承擔(dān)主要責(zé)任,物業(yè)公司承擔(dān)次要責(zé)任。其理由如下:一是賴某負(fù)有保管自己車輛的義務(wù)。二是物業(yè)公司未對小區(qū)盡到安全防范職責(zé),其提供的物業(yè)服務(wù)存在著瑕疵。三是賴某的車輛被盜是由于賴某和物業(yè)公司兩方面的原因造成的。 

  筆者認(rèn)為,原文作者的觀點(diǎn)及理由均值得商榷, 

  首先,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作!庇纱丝芍,物業(yè)管理企業(yè)安保義務(wù)的來源主要有兩方面:一是法律的直接規(guī)定,即上述《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條的規(guī)定;二是合同的約定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。如果合同中對業(yè)主的財(cái)產(chǎn)、人身負(fù)有何種安保義務(wù)作出約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)。 

  其次,賴某與物業(yè)公司的物業(yè)合同中作出了約定,物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、場所的維護(hù)修繕義務(wù),小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的打掃、園林綠地的管理與維護(hù),業(yè)主水電費(fèi)的代收代繳;協(xié)助政府有關(guān)部門做好小區(qū)計(jì)劃生育、戶籍登記等工作,協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范工作,實(shí)行每日24小時(shí)巡邏。業(yè)主每月按房屋建筑面積每平方米0.28元交納物業(yè)管理費(fèi),并協(xié)助物業(yè)公司開展工作。從合同來看,物業(yè)公司并沒有保管義務(wù),僅有的協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范工作,從字面意義上理解看,協(xié)助公安機(jī)關(guān)說明物業(yè)在安全防范工作中只需要配合,也就是說在公安機(jī)關(guān)要求的情況下才參與工作,而并不是其職責(zé)。也可以說物業(yè)公司沒有法定的和約定的義務(wù)去保管小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)的安全。 

再次,對于物業(yè)公司未對小區(qū)盡到安全防范職責(zé),其提供的物業(yè)服務(wù)存在著瑕疵。與本案產(chǎn)生的業(yè)主車輛被盜結(jié)果,并不存在必然的因果聯(lián)系,而根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法規(guī)定一般侵權(quán)必須具有因果關(guān)系,因而,物業(yè)公司對業(yè)主的損害并不構(gòu)成侵權(quán),也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 

  最后,在永修法院郇小軍也談《業(yè)主車輛被盜,物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)?》一文中,作者認(rèn)為本案應(yīng)待偵查結(jié)束,若有證據(jù)證明被告某物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,才能另行主張是否要求被告承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為,賴某與物業(yè)公司由于并不存在保管的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,即使物業(yè)公司在工作中存在瑕疵,也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 

  綜上所述,筆者認(rèn)為物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 

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