各縣市區(qū)人民政府(管委)，市政府有關(guān)部門，有關(guān)單位：
為進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機(jī)制，不斷改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，提出一下意見。
一、統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性
物業(yè)管理是業(yè)主委員會代表業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。社區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分，其涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內(nèi)容。近年來，隨著我市城市化進(jìn)程的不斷加快，舊區(qū)環(huán)境綜合整治和新區(qū)建設(shè)齊頭并進(jìn)，城市面貌發(fā)生了很大的變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境；有利于提高經(jīng)營城市水平、促進(jìn)城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于增加就業(yè)崗位、維護(hù)社區(qū)秩序、營造和諧社會的良好氛圍。各級政府、各有關(guān)部門要樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，以加強(qiáng)管理、改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建安全城市為目標(biāo)，以社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理同步為重點，堅持尊重現(xiàn)實、便于啟動、落實責(zé)任、服務(wù)市民的工作原則，全面加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作，健全長效管理機(jī)制，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面，推動物業(yè)管理上水平。
二、理順體制，構(gòu)筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架
社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“縣市區(qū)政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，房管部門監(jiān)督指導(dǎo)，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。
(一)縣市區(qū)人民政府(管委)對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)：
1．組織所轄街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；
2．落實辦事機(jī)構(gòu)，建立縣市區(qū)、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；
3。落實管理責(zé)任，加強(qiáng)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導(dǎo)落實。
(二)街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展：
1．會同有關(guān)部門，科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)服務(wù)范圍；
2．組織社區(qū)居委會、開發(fā)建設(shè)單位及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會；
3。指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；
4。對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域和項目進(jìn)行指導(dǎo)和管理，保障業(yè)主委員會的正常運轉(zhuǎn)及發(fā)揮業(yè)主自治作用；
5．對轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)公安等部門加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督和檢查。
(三)社區(qū)居委會要指導(dǎo)協(xié)調(diào)業(yè)主委員會，具體組織社區(qū)物業(yè)管理的實施：
1．組織業(yè)主委員會制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的公共行為；
2．落實物業(yè)管理服務(wù)項目，聘請有關(guān)單位核算成本，提出收費標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，經(jīng)業(yè)主大會通過后，到轄區(qū)街道辦事處、當(dāng)?shù)匚飪r部門和房管部門備案；
3。指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，組織物業(yè)管理實施；
4．督促檢查物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，落實管理服務(wù)合同，調(diào)處管理服務(wù)中的矛盾糾紛。
(四)房管部門作為物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，要切實加強(qiáng)行業(yè)管理：
1。認(rèn)真研究當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路，制定相關(guān)配套政策，提出工作意見；
2．負(fù)責(zé)物業(yè)管理公共資金的歸集，會同財政等部門安排物業(yè)管理公共資金的使用方案，并搞好監(jiān)督管理和檢查；
3．落實物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；
4．監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理重點糾紛案件，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。
三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式
社區(qū)物業(yè)管理實行等級性或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。要根據(jù)各個區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理模式和組織形式。
(一)新建住宅小區(qū)。要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實竣工驗收備案制度和配套設(shè)施交付使用許可制度。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務(wù)。
(二)整治后的舊住宅小區(qū)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)管理企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)管理服務(wù)活動。要加大對舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù)；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、護(hù)安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。力求到2008年底前，物業(yè)管理覆蓋到每個社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。
(三)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，確定管理服務(wù)的項目和等級。物業(yè)服務(wù)收費要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。新建的住宅小區(qū)，其管理服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的管理服務(wù)項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標(biāo)準(zhǔn)，確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，可采用選項式服務(wù)形式，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項目，測算服務(wù)成本和收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會與委托的物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織，簽訂服務(wù)合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作
(一)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。建設(shè)部門與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同中，要明確項目前期物業(yè)管理責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，預(yù)留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由市房管局另行制定。
(二)規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運轉(zhuǎn)。每個物業(yè)管理區(qū)域都要成立一個業(yè)主委員會。各街道辦事處要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選，主任可由社區(qū)居委會成員擔(dān)任。業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)管理企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施業(yè)主公約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。關(guān)于業(yè)主委員會組建及工作實施的相關(guān)規(guī)定，由市房管局另行制定。
(三)規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。一是開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務(wù)等級及對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時公約，并履行公約。四是業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費用。對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行督促、催交；經(jīng)督促仍不交納的，由物業(yè)管理企業(yè)依法催交。對物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處；調(diào)處不成的依法解決。
(四)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。各級房管部門要會同街道辦事處，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)管理企業(yè)信用檔案制度，認(rèn)真評定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)業(yè)績和信用程度，并在資質(zhì)評定和年檢、物業(yè)招投標(biāo)中作為重要條件；要建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)管理企業(yè)整改，切實保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機(jī)制，對物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)管理企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。
五、明確責(zé)任，落實扶持社區(qū)物業(yè)管理的各項政策
(一)明確管理責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)(服務(wù)組織)與城市基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理部門要密切配合，通力協(xié)作，嚴(yán)格按照責(zé)任分工，履行工作職責(zé)，共同做好社區(qū)物業(yè)管理工作。物業(yè)管理企業(yè)(服務(wù)組織)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護(hù)、車輛停放管理以及與物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項目。各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要做好社區(qū)內(nèi)供電、供水、供暖、燃?xì)�、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及服務(wù)工作，滿足社區(qū)居民的要求。
(二)加強(qiáng)政策扶持。各級各部門要積極扶持社區(qū)物業(yè)管理工作。凡在住宅小區(qū)內(nèi)批準(zhǔn)設(shè)置的各類停車場的收費全部劃歸社區(qū)，凡批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性臨時攤點、早市等收費，相關(guān)部門要給予優(yōu)惠政策，以補(bǔ)充社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用。勞動保障部門要結(jié)合實施“擴(kuò)大再就業(yè)工程”和“完善社會保障體系工程”，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。各級房管部門要與有關(guān)部門搞好配合，從政策上、業(yè)務(wù)上加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，幫助基層解決實際問題。駐社區(qū)的各個部門和單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)工作。
(三)落實資金保障。要加大社區(qū)物業(yè)管理資金的籌集力度。一是堅持“取之于民、用之于民"的原則，在提高市民、業(yè)主繳費意識的同時，物業(yè)管理企業(yè)(服務(wù)組織)要加大管理力度，提高物業(yè)服務(wù)收費率，為社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)提供基本保障。二是完善住宅專項維修資金管理使用的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依據(jù)相關(guān)規(guī)定將資金管好、用好。三是各級財政部門要加大支持力度，適當(dāng)安排社區(qū)物業(yè)管理啟動資金和扶持資金，推動舊城區(qū)物業(yè)管理的全面開展。舊住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)由城管部門管理的道路、路燈、綠化、環(huán)衛(wèi)等維修、養(yǎng)護(hù)費用，仍按原資金渠道解決。
六、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展
(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大，各級各有關(guān)部門要霄實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大措施，全力推進(jìn)。市政府成立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組(名單附后)。各縣市區(qū)也要成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，把加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實機(jī)構(gòu)，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。
(二)加強(qiáng)輿論宣傳。各級各有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳《物業(yè)管理條例》及相關(guān)的政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作魯?耋要惹義，讓廠大市民和社會各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識，樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，引導(dǎo)他們主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護(hù)社區(qū)環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，及時化解物業(yè)管理活動中發(fā)生的服務(wù)糾紛，努力形成“社區(qū)是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。
(三)搞好督導(dǎo)檢查。各縣市區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況實行定期調(diào)度，推動工作落實。要逐級簽訂責(zé)任狀，建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，完善縣市區(qū)、街道、社區(qū)三級考核機(jī)制，切實調(diào)動起各方面的工作積極性，促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。
責(zé)任編輯：劉家昌
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