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住宅得房率多高才合適?
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2018/10/11 16:37:37  點擊:1491

買房的時候看中的明明是一套寬敞精致的小二居,廚房衛(wèi)生間一應(yīng)俱全;收房時,看到的卻是狹窄簡陋的一居室,房里只能放下一張床。兩百多位業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積縮水一半,公攤系數(shù)高達(dá)52%——最近,山東省某樓盤出爐了“史上最!钡墓珨偯娣e。 無獨有偶,南京市民王


  買房的時候看中的明明是一套寬敞精致的小二居,廚房衛(wèi)生間一應(yīng)俱全;收房時,看到的卻是狹窄簡陋的一居室,房里只能放下一張床。兩百多位業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積縮水一半,公攤系數(shù)高達(dá)52%——最近,山東省某樓盤出爐了“史上最牛”的公攤面積。

  無獨有偶,南京市民王小姐也有類似的遭遇,她所購買的67㎡的房子實際使用面積只有42㎡,如此低的得房率讓王小姐非常郁悶。

  筆者最近在走訪在售樓盤時,發(fā)現(xiàn)各家樓盤的得房率有很大的差異,一般情況下,多層住宅的得房率在85~90%之間,小高層住宅的得房率在80~85%,高層的得房率相對較低,一般在75~80%,酒店式公寓則會更低。

  公攤面積差距較大

  筆者來到江寧某樓盤,置業(yè)顧問介紹說,現(xiàn)在該項目主推小高層的76㎡和117㎡的戶型,其中76㎡戶型有南北兩個陽臺和一個飄窗,樓盤公攤比例為20%。不過兩個陽臺封起來會給客廳和次臥各增加3㎡,這樣算下來,使用面積就達(dá)到了66㎡。筆者算了一下,不算飄窗,得房率都將近87%。

  而城中的另一個在售樓盤全部為高層建筑,分為酒店式公寓和住宅,據(jù)售樓人員介紹,住宅的公攤比例約18%,主要是80~90㎡的中等戶型,而公寓的公攤比例約為30%。

  對此,售樓處的工作人員解釋說,公攤面積受樓層高度、樓層結(jié)構(gòu)等因素影響。酒店式公寓是40多層的高層建筑,塔樓結(jié)構(gòu),里面配備有8部電梯,而住宅是30層的高層建筑,屬于板樓,里面只配備了2部電梯,單從電梯來說,公寓的公攤面積就比住宅多了許多。

  影響得房率的因素不少

  業(yè)內(nèi)人士介紹說,不同樓盤公攤面積所占比例不同,影響因素很多。比如說,建筑形態(tài)是板樓還是塔樓,電梯等配套設(shè)施多寡等等。

  一般情況下,樓層越高、樓層結(jié)構(gòu)越復(fù)雜,公攤比例也就越高。

  其中最主要的區(qū)別是建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓,得房率通常在80%以上,戶型因為方正也容易充分利用。多層住宅的話,還能省了電梯、供水設(shè)備間等公共部位。

  而塔樓結(jié)構(gòu)可實現(xiàn)一梯多戶高容積率,但得房率通常僅為75%,因為除了電梯井、配電機(jī)房等都算作公攤外,一層多戶的設(shè)計形式也導(dǎo)致空間難以有效利用。

  筆者在走訪中發(fā)現(xiàn),除了建筑形態(tài)不同,有些開發(fā)商會通過其他方式提高得房率,在不額外增加公攤的程度上,從戶內(nèi)設(shè)計方面盡量擴(kuò)大使用面積,撒手锏就是半封閉陽臺和大飄窗。

  不能過度強(qiáng)調(diào)高得房率

  很多購房者認(rèn)為房子的得房率越高越好,這也不完全正確。南京民用建筑設(shè)計院建筑師陶丹丹介紹說,得房率往往跟小區(qū)的相關(guān)配套聯(lián)系在一起,樓梯的寬度、公共走道、電梯的數(shù)量等,如果得房率特別高,只能說明房屋的配套不太好。得房率多高最合適,這沒有固定的標(biāo)準(zhǔn),主要涉及兩個重要的方面:小區(qū)內(nèi)的配套公用設(shè)施以及套型本身。

  陶女士說,小區(qū)配套在地塊開發(fā)的時候有規(guī)劃控制文本,這個控制文本給出了這個小區(qū)需要配套的最低面積比率(如社區(qū)用房、物業(yè)用房、物業(yè)經(jīng)營用房等),開發(fā)商在應(yīng)對這個比率的時候有自己的對策,有些開發(fā)商想開發(fā)一個檔次高、配套齊、舒適的小區(qū),就會做比較大的會所、休閑等公用的建筑,這些面積肯定超過規(guī)劃控制的低限,最終這個小區(qū)總的住宅面積占的比率可能會略低一些,公攤的會高一些,但是小區(qū)整體檔次高了、品質(zhì)提升了,一樣是好樓盤。

  “開發(fā)商賺錢的思路不一樣,有些不想做太多社區(qū)用房,就會把這部分面積控制在最低限度,會所、休閑等空間也不會考慮,最終這個樓盤雖然符合規(guī)范,得房率也高,但是沒什么品質(zhì)、檔次不高。

  另外,陶女士提醒,對于套型本身也不能盲目強(qiáng)調(diào)得房率,要看套型設(shè)計得是否合理,有些套型的得房率雖然高,但是進(jìn)深很大,有很多走廊、暗間等,這個得房率就高得沒什么意義了。


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