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濟南實施新法 物業(yè)可拒絕代收水電暖等費用
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2018/10/11 15:55:03  點擊:1254

 新版《濟南市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)本月起開始正式實行了!掇k法》實行后能給業(yè)主、小區(qū)管理帶來哪些便利?能重點解決哪些矛盾?2 月1日,記者了解到,有關(guān)捆綁收費、小區(qū)停車難、小區(qū)歷史遺留質(zhì)...

  新版《濟南市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)本月起開始正式實行了!掇k法》實行后能給業(yè)主、小區(qū)管理帶來哪些便利?能重點解決哪些矛盾?2 月1日,記者了解到,有關(guān)“捆綁收費”、“小區(qū)停車難”、“小區(qū)歷史遺留質(zhì)量問題”、“維修資金使用難”、“出現(xiàn)問題投訴難”等五大熱點問題都將得到有效解決。

  不得強制物業(yè)代收相關(guān)費用 物業(yè)如代收不得向業(yè)主收取手續(xù)費

  目前,在省城各大住宅小區(qū),不少業(yè)主會對物業(yè)公司的“捆綁收費”頭疼不已:不交物業(yè)費就把水、電、暖停了,居民生活受到很大的影響。也有不少物業(yè)公司因“通過停水、停電、停暖、停氣等方式催交有關(guān)費用”,被扣除信用分?jǐn)?shù)。此外,也有一些物業(yè)公司“苦水難倒”:水電費憑什么要我們來代收?

  物業(yè)新規(guī)實施后,這些問題都將得到有效解決。在收費方面,物業(yè)新規(guī)明確規(guī)定,住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法向最終用戶收取有關(guān)費用,相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。此條規(guī)定,有利于破解以往一些小區(qū)出現(xiàn)的“捆綁收費”。

  與此同時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。新規(guī)規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)。新規(guī)也對業(yè)主進行了約束,如果物業(yè)依約履行義務(wù)了,業(yè)主不交物業(yè)費,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁

  沒停車位物業(yè)可限制進小區(qū) 業(yè)主大會可劃定共有道路停車

  如今,私家車數(shù)量越來越多,而小區(qū)的停車位卻明顯不足。這也成為不少小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的矛盾焦點之一。此外,也有的小區(qū)面對有限的車位,只采取出售而無法出租,這也給不少業(yè)主帶來了無法停車的麻煩,在這種情況下就出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主占用小區(qū)共有道路甚至是占用消防通道來停車的現(xiàn)象,種種因“停車難”引發(fā)的矛盾越來越多。

  對于停車位的管理,物業(yè)新規(guī)進行了明確。其中,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應(yīng)當(dāng)通過出售或者租賃形式,優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。在滿足業(yè)主需要后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租,但租賃期限最長不得超過六個月。

  而且,新規(guī)還明確,如果因規(guī)劃建設(shè)時車庫不足,業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位,但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。利用停車泊位停車的,應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費,車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。

  未確定停車位的車輛,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進入物業(yè)管理區(qū)域,公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行公務(wù)以及臨時停車除外。

  新建小區(qū)增加房屋保修金制度 質(zhì)量缺陷保修期內(nèi)開發(fā)商負(fù)責(zé)

  業(yè)主入住后,小區(qū)的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不健全等問題屢屢發(fā)生。而這些問題都會轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,原本不是物業(yè)的責(zé)任被“推給”物業(yè),這也成了引發(fā)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾和糾紛越來越多的主要根源之一。

  針對這一難題,《辦法》第11條明確規(guī)定:前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進行檢查和驗收,形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認(rèn)。

  現(xiàn)場查驗中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形,書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。物業(yè)承接查驗記錄應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。

  此外,《辦法》規(guī)定,新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前一次性交存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的,業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后,物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當(dāng)及時退還。物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

  維修資金交納前置,入住前交上 四大應(yīng)急維修明確便于走綠色通道

  維修資金作為房子養(yǎng)老金使用困難成了普遍的難題。使用難很大的原因在于:一棟樓上有的業(yè)主交了維修資金,有的沒交,那些沒交的就直接耽誤已經(jīng)交存的業(yè)主使用。

  濟南市房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人說,現(xiàn)在很多市民都習(xí)慣于在辦理房產(chǎn)小證前才交維修資金,但是由于辦證的進度時間都不一樣,這樣就影響了維修資金的使用。像一些大社區(qū),房子銷售周期長,同一棟樓上有的房子賣了,交了維修資金,那些沒有賣的,就沒有交維修資金。那些沒賣完沒交維修資金的情況,也會影響已入住業(yè)主對維修資金的使用。

  新《辦法》將維修資金的交存提前,這利于此前問題的解決。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前,將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶,尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時一次性交存。這樣就可以把此前因交存不一導(dǎo)致的使用難題解決。

  危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的,可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金。在原有三種應(yīng)急維修情況的基礎(chǔ)上,《辦法》增加四項內(nèi)容!霸瓉韺τ趹(yīng)急維修的概念有屋面漏雨、電梯安全隱患、消防設(shè)施出現(xiàn)故障等,一個‘等’字概念比較模糊,一般應(yīng)急維修只包括上述三種情況!睗鲜蟹抗懿块T有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,新《辦法》在第一種類中,增加了外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等應(yīng)急維修的情況。

  明確九大部門監(jiān)管責(zé)任和投訴電話 建議聯(lián)席會議制度協(xié)調(diào)解決問題

  業(yè)主入住小區(qū)后,難免會遇到不少難題,比如:亂搭亂建、電梯故障、占用消防通道等。遇到問題后,更大的難題是業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理工作的行業(yè)監(jiān)管部門職責(zé)區(qū)分不清,對自身權(quán)益受到侵害后不知該向哪個行政部門投訴,造成違法行為不能及時查處,導(dǎo)致小區(qū)的公共利益和秩序受到損害。

  為了解決這一難題,濟南市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說,小區(qū)管理是一項綜合性的管理工作,為解決居民小區(qū)內(nèi)的各類違規(guī)違法行為,《辦法》依據(jù)各部門“三定方案”和執(zhí)法職責(zé),明確了住房保障、城管執(zhí)法、城鄉(xiāng)建設(shè)、公安消防、公安機關(guān)、質(zhì)檢、物價、市公用部門以及經(jīng)濟與信息化等9部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類違法違規(guī)行為的監(jiān)管責(zé)任,并要求各部門在小區(qū)內(nèi)設(shè)立投訴電話,及時查處各類違法違規(guī)行為。

  針對小區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)中矛盾糾紛多發(fā)的問題,《辦法》要求各縣 (市)區(qū)人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府牽頭建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,以協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的重大問題和突發(fā)事件。同時,《辦法》還建立了物業(yè)企業(yè)信用信息管理制度,通過將物業(yè)企業(yè)的信用信息公示以及納入企業(yè)業(yè)績評價等措施,督促物業(yè)企業(yè)不斷提升自身服務(wù)水平。

  此外,《辦法》第71條規(guī)定:住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專項維修資金行為,或者利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處的,由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。其他國家機關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責(zé),或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的,由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。


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