新版《濟南市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)本月起開始正式實行了�！掇k法》實行后能給業(yè)主、小區(qū)管理帶來哪些便利?能重點解決哪些矛盾?2 月1日，記者了解到，有關(guān)捆綁收費、小區(qū)停車難、小區(qū)歷史遺留質(zhì)...
新版《濟南市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)本月起開始正式實行了�！掇k法》實行后能給業(yè)主、小區(qū)管理帶來哪些便利?能重點解決哪些矛盾?2 月1日，記者了解到，有關(guān)“捆綁收費”、“小區(qū)停車難”、“小區(qū)歷史遺留質(zhì)量問題”、“維修資金使用難”、“出現(xiàn)問題投訴難”等五大熱點問題都將得到有效解決。
不得強制物業(yè)代收相關(guān)費用 物業(yè)如代收不得向業(yè)主收取手續(xù)費
目前，在省城各大住宅小區(qū)，不少業(yè)主會對物業(yè)公司的“捆綁收費”頭疼不已：不交物業(yè)費就把水、電、暖停了，居民生活受到很大的影響。也有不少物業(yè)公司因“通過停水、停電、停暖、停氣等方式催交有關(guān)費用”，被扣除信用分?jǐn)?shù)。此外，也有一些物業(yè)公司“苦水難倒”：水電費憑什么要我們來代收?
物業(yè)新規(guī)實施后，這些問題都將得到有效解決。在收費方面，物業(yè)新規(guī)明確規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法向最終用戶收取有關(guān)費用，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。此條規(guī)定，有利于破解以往一些小區(qū)出現(xiàn)的“捆綁收費”。
與此同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。新規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)。新規(guī)也對業(yè)主進行了約束，如果物業(yè)依約履行義務(wù)了，業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。
沒停車位物業(yè)可限制進小區(qū) 業(yè)主大會可劃定共有道路停車
如今，私家車數(shù)量越來越多，而小區(qū)的停車位卻明顯不足。這也成為不少小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的矛盾焦點之一。此外，也有的小區(qū)面對有限的車位，只采取出售而無法出租，這也給不少業(yè)主帶來了無法停車的麻煩，在這種情況下就出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主占用小區(qū)共有道路甚至是占用消防通道來停車的現(xiàn)象，種種因“停車難”引發(fā)的矛盾越來越多。
對于停車位的管理，物業(yè)新規(guī)進行了明確。其中，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應(yīng)當(dāng)通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。在滿足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。
而且，新規(guī)還明確，如果因規(guī)劃建設(shè)時車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。利用停車泊位停車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。
未確定停車位的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進入物業(yè)管理區(qū)域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行公務(wù)以及臨時停車除外。
新建小區(qū)增加房屋保修金制度 質(zhì)量缺陷保修期內(nèi)開發(fā)商負(fù)責(zé)
業(yè)主入住后，小區(qū)的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不健全等問題屢屢發(fā)生。而這些問題都會轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，原本不是物業(yè)的責(zé)任被“推給”物業(yè)，這也成了引發(fā)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾和糾紛越來越多的主要根源之一。
針對這一難題，《辦法》第11條明確規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認(rèn)。
現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。物業(yè)承接查驗記錄應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。
此外，《辦法》規(guī)定，新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前一次性交存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當(dāng)及時退還。物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。
維修資金交納前置，入住前交上 四大應(yīng)急維修明確便于走綠色通道
維修資金作為房子養(yǎng)老金使用困難成了普遍的難題。使用難很大的原因在于：一棟樓上有的業(yè)主交了維修資金，有的沒交，那些沒交的就直接耽誤已經(jīng)交存的業(yè)主使用。
濟南市房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人說，現(xiàn)在很多市民都習(xí)慣于在辦理房產(chǎn)小證前才交維修資金，但是由于辦證的進度時間都不一樣，這樣就影響了維修資金的使用。像一些大社區(qū)，房子銷售周期長，同一棟樓上有的房子賣了，交了維修資金，那些沒有賣的，就沒有交維修資金。那些沒賣完沒交維修資金的情況，也會影響已入住業(yè)主對維修資金的使用。
新《辦法》將維修資金的交存提前，這利于此前問題的解決。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時一次性交存。這樣就可以把此前因交存不一導(dǎo)致的使用難題解決。
危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金。在原有三種應(yīng)急維修情況的基礎(chǔ)上，《辦法》增加四項內(nèi)容�！霸瓉韺τ趹�(yīng)急維修的概念有屋面漏雨、電梯安全隱患、消防設(shè)施出現(xiàn)故障等，一個‘等’字概念比較模糊，一般應(yīng)急維修只包括上述三種情況�！睗鲜蟹抗懿块T有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新《辦法》在第一種類中，增加了外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等應(yīng)急維修的情況。
明確九大部門監(jiān)管責(zé)任和投訴電話 建議聯(lián)席會議制度協(xié)調(diào)解決問題
業(yè)主入住小區(qū)后，難免會遇到不少難題，比如：亂搭亂建、電梯故障、占用消防通道等。遇到問題后，更大的難題是業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理工作的行業(yè)監(jiān)管部門職責(zé)區(qū)分不清，對自身權(quán)益受到侵害后不知該向哪個行政部門投訴，造成違法行為不能及時查處，導(dǎo)致小區(qū)的公共利益和秩序受到損害。
為了解決這一難題，濟南市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，小區(qū)管理是一項綜合性的管理工作，為解決居民小區(qū)內(nèi)的各類違規(guī)違法行為，《辦法》依據(jù)各部門“三定方案”和執(zhí)法職責(zé)，明確了住房保障、城管執(zhí)法、城鄉(xiāng)建設(shè)、公安消防、公安機關(guān)、質(zhì)檢、物價、市公用部門以及經(jīng)濟與信息化等9部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類違法違規(guī)行為的監(jiān)管責(zé)任，并要求各部門在小區(qū)內(nèi)設(shè)立投訴電話，及時查處各類違法違規(guī)行為。
針對小區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)中矛盾糾紛多發(fā)的問題，《辦法》要求各縣 (市)區(qū)人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府牽頭建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，以協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的重大問題和突發(fā)事件。同時，《辦法》還建立了物業(yè)企業(yè)信用信息管理制度，通過將物業(yè)企業(yè)的信用信息公示以及納入企業(yè)業(yè)績評價等措施，督促物業(yè)企業(yè)不斷提升自身服務(wù)水平。
此外，《辦法》第71條規(guī)定：住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專項維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。其他國家機關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責(zé)，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
