經(jīng)營型物業(yè)模式是相對于純管理型物業(yè)模式而講的，就是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體，在物業(yè)管理的同時對物業(yè)實施經(jīng)營，創(chuàng)造效益，促使物業(yè)保值、增值，從而為開發(fā)商、業(yè)主、客戶提供全面的服務(wù)，本文結(jié)合實例對經(jīng)營型物業(yè)項目的三個“五”管理模式進行了詳細介紹。
一、三個“五”管理模式
1、五類管理方式:全權(quán)委托管理、協(xié)助管理、顧問管理、投資參股管理及特許經(jīng)營。
2、五項專業(yè)服務(wù):前期籌備、企業(yè)診斷、顧問咨詢、員工培訓(xùn)、營銷租售代理等。
3、五種專項服務(wù):裝修裝飾設(shè)計施工監(jiān)理(裝修)、公共秩序維護(保安)、清潔衛(wèi)生(保潔)、景觀綠化養(yǎng)護(綠化)、公用部位和公用設(shè)施的日常運行和維護(工程)等。
在具體工作中，視情況或依據(jù)客戶需求，上述三個“五”管理模式，可選擇單一方式，也可以綜合多種方式，交雜穿插。
二、五類管理方式簡介
1、全權(quán)委托管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署委托管理合同，以整建制外派方式，委派以項目總經(jīng)理為首的工作團隊，代表開發(fā)商（或業(yè)主）全面行使項目經(jīng)營管理職責(zé)，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式對受托項目進行專業(yè)化管理，使其正常經(jīng)營，取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，使物業(yè)保值增值。合同期限一般為1～5年。
2.協(xié)助管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署協(xié)助管理合同，委派執(zhí)行總經(jīng)理（或常務(wù)副總經(jīng)理）和有關(guān)部門的負責(zé)人組成工作團隊，協(xié)助開發(fā)商（或業(yè)主）執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式，使協(xié)助管理的項目按專業(yè)化標準正常經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)委派工作團隊負責(zé)協(xié)助項目的日常經(jīng)營管理和服務(wù)工作，可獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。合同期限一般為1～3年。
3.顧問管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署顧問管理合同，根據(jù)項目的具體要求，委派專業(yè)顧問，就顧問項目特定的問題，如：物業(yè)項目硬件設(shè)施改造、裝修改造設(shè)計、財務(wù)管理、服務(wù)規(guī)范、營銷策劃等進行顧問管理。合同期限一般1～3年。
4.投資參股管理。對于有一定投資價值的經(jīng)營型物業(yè)項目，借助物業(yè)管理企業(yè)自身的投資功能，通過產(chǎn)權(quán)獲得經(jīng)營權(quán)。根據(jù)在建、籌建、已建經(jīng)營型物業(yè)項目的規(guī)模、位置、產(chǎn)品定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)等綜合情況，可視情況投資參股合作，并派出管理隊伍實施管理。合同期限一般為10年以上。
5.特許經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)選擇地點、規(guī)模、設(shè)施設(shè)備等方面基本符合物業(yè)管理企業(yè)自身要求的酒店、寫字樓和度假村、酒店式公寓等經(jīng)營型物業(yè)項目，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式進行培訓(xùn)指導(dǎo)，達到物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量標準后，物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)其使用自己的品牌開展經(jīng)營活動。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)特許經(jīng)營的協(xié)議定期派監(jiān)督員對于特許經(jīng)營物業(yè)進行質(zhì)量檢查，以確保特許經(jīng)營物業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和品牌質(zhì)量。此種模式應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)品牌形成后方可推廣采用，合同期限一般3年以上。
三、五項專業(yè)服務(wù)
1、前期籌備。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署前期籌備（或介入）管理合同，在一定時期內(nèi)，根據(jù)物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）的要求，委派專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員承擔(dān)項目的選址、確定設(shè)計概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設(shè)計論證、施工要求、設(shè)備配置、員工招聘、培訓(xùn)、銷售策劃、籌辦開業(yè)、入住收樓和擬訂經(jīng)營計劃經(jīng)營預(yù)算等責(zé)任。合同期限一般1～2年。
2.企業(yè)診斷。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)客戶的需要對外承接企業(yè)經(jīng)營管理診斷服務(wù),經(jīng)營管理診斷遵循客觀性、系統(tǒng)性、效率性、雙向性、階段性原則,針對企業(yè)在經(jīng)營管理過程中暴露出來的問題,進行科學(xué)、系統(tǒng)的分析與研究，進行市場調(diào)研和客戶滿意率調(diào)查，確定問題的性質(zhì)、原因和主次,幫助企業(yè)尋求解決問題的對策，提供詳細的診斷報告,以改進企業(yè)各方面的工作。合同期限可視客戶需求而定。
3.顧問咨詢。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)商（或業(yè)主）的要求與其簽署顧問咨詢合同,委派專業(yè)顧問或團隊，就物業(yè)項目特定的經(jīng)營、管理等問題及其它業(yè)務(wù),如物業(yè)項目在規(guī)劃及建設(shè)方面的可行性報告;物業(yè)項目在工程技術(shù)設(shè)計、建筑及內(nèi)部裝修方面的咨詢和技術(shù)支持;物業(yè)項目開業(yè)、入住籌備指導(dǎo);經(jīng)營項目(酒店、寫字樓、商業(yè)、會所和酒店式公寓等）的市場營銷、品牌推廣;企業(yè)人員招聘、培訓(xùn)和團隊建設(shè)等方面提供專業(yè)顧問咨詢和指導(dǎo)。合同期限一般1～3年。
4.員工培訓(xùn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開發(fā)商（或業(yè)主）簽署培訓(xùn)協(xié)議，根據(jù)物業(yè)項目的實際情況，從管理層到員工層實施培訓(xùn)，分階段、分步驟、有針對性的提供全方位、多層次的專項培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn)使企業(yè)受訓(xùn)人員了解和掌握物業(yè)經(jīng)營、管理和服務(wù)的基本知識，用新的市場化的管理理念、服務(wù)標準和專業(yè)水平，全面提升物業(yè)項目經(jīng)營管理水平和日常服務(wù)水準，塑造企業(yè)形象。合同期限可視客戶需求而定。
5.營銷租售代理。有銷售資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依據(jù)自身或與合作伙伴建立戰(zhàn)略聯(lián)盟形成的營銷網(wǎng)絡(luò)和客戶資源，在國內(nèi)和世界各地可為其它客戶提供市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、房屋銷售、酒店和度假村預(yù)定、會所連鎖經(jīng)營，寫字樓、商業(yè)和公寓租售代理服務(wù)等。
四、五種專項服務(wù)
裝修裝飾設(shè)計施工監(jiān)理(裝修)、公共秩序維護(保安)、清潔衛(wèi)生(保潔)、園區(qū)景觀綠化養(yǎng)護(綠化)、公用部位公用設(shè)施的日常運行和維護(工程)等。這五種專項服務(wù)有的需要具有相應(yīng)資質(zhì),實踐中可根據(jù)客戶的需求選擇一種或多種專項服務(wù),同時也可以與有關(guān)管理方式或?qū)I(yè)服務(wù)方式一起同時提供給客戶,供其選擇,類似菜單模式。
五、經(jīng)營型物業(yè)風(fēng)險防范
1、當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)在與開發(fā)商（或業(yè)主）的合作中，基本采用的都是上述三個“五”的管理模式,既有選擇單一種類的,也有將五類管理方式、五項專業(yè)服務(wù)和專項服務(wù)中的部分種類交叉包容進行的。從風(fēng)險角度考慮，一般情況下不宜采取承包性經(jīng)營和附帶擔(dān)保性質(zhì)的管理方式,具體情況可另行協(xié)商。
2.合作企業(yè)（開發(fā)商或業(yè)主）應(yīng)具有獨立法人資格，擁有必要的經(jīng)濟實力和經(jīng)營資源，資信可靠，無巨額債務(wù)和不良資產(chǎn)。
3.物業(yè)項目財產(chǎn)關(guān)系清晰，土地、房產(chǎn)使用合法。
4.物業(yè)項目應(yīng)在北京或其它省、市中心城市或著名旅游區(qū)、商務(wù)區(qū)、居住區(qū)，位置適中，交通便利，有一定的客源市場或潛在的消費對象與群體。
5.經(jīng)營型物業(yè)項目要形成一定規(guī)模，才有利可圖。酒店、度假村和公寓客房數(shù)量應(yīng)每套不少于80間，要有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，星級標準為最低達到國家星級評定標準的三星級酒店標準;寫字樓的建筑面積應(yīng)在1萬平方米以上;商業(yè)項目建筑面積應(yīng)在1萬平方米以上，且要處于繁華商圈或大型居住社區(qū)內(nèi);會所項目建筑面積要在3千平方米以上，功能布局要合理;特許經(jīng)營類物業(yè)項目應(yīng)符合物業(yè)管理企業(yè)的品牌要求。
6.企業(yè)自愿接受物業(yè)管理企業(yè)的管理體系，認同企業(yè)的文化、經(jīng)營理念和管理標準，執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式。
