怎樣與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同？
什么是委托管理合同？
委托管理合同的概念是什么？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。許多物業(yè)管理公司想當(dāng)然地認(rèn)為，到一個(gè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請(qǐng)，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進(jìn)駐小區(qū)從事管理了。其實(shí)事情并不是這么簡(jiǎn)單。
當(dāng)發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完，或大部分售完時(shí)，發(fā)展商對(duì)該小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對(duì)小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設(shè)施共同擁有產(chǎn)權(quán)。這時(shí)小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。
在這時(shí)，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。 委托管理合同是小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合管理的法律文件，是規(guī)范物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間權(quán)利義務(wù)的文件。該文件由業(yè)主委員會(huì)起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個(gè)方面的事宜：
1、確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機(jī)構(gòu)。
2、委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)討論研究，最后做出決議。決定聘何物業(yè)管理公司管理所述物業(yè)。
3、委托管理工作范圍。因物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，所以業(yè)主委員會(huì)應(yīng)盡可能地詳細(xì)列出要求物業(yè)管理公司管理的范圍，這樣在最終考核管理公司的工作時(shí)就有了標(biāo)準(zhǔn)與范圍。管理工作的范圍較廣，不可能全面地羅列出來(lái)，如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理等，管理費(fèi)及維修基金的安排與使用，與各市部門(mén)聯(lián)絡(luò)，有關(guān)健身、娛樂(lè)及商業(yè)設(shè)施等。上述各個(gè)方面都要求列出具體要求。
4、除此之外，還要制定聯(lián)合會(huì)議制度。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開(kāi)雙方的聯(lián)合會(huì)議，在聯(lián)合會(huì)議上乙方向甲方報(bào)告并討論重大的物業(yè)管理問(wèn)題。
5、報(bào)告制度，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告上個(gè)月的工作情況，并及時(shí)反映工作中存在的問(wèn)題，還要求報(bào)告財(cái)務(wù)情況、管理費(fèi)和維修基金的使用情況。
委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個(gè)月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應(yīng)包括保密條款和違約責(zé)任，續(xù)約的條件與方法，爭(zhēng)議的解決等問(wèn)題。
委托管理合同是物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，開(kāi)展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。該文件應(yīng)該征得全體業(yè)主，或絕大多數(shù)業(yè)主的同意，這樣才有代表性。一但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。
委托管理合同是物業(yè)管理活動(dòng)中確立管理者與被管理者，聘方與被聘方之間法律關(guān)系的一個(gè)最重要的法律文件，無(wú)論業(yè)主委員會(huì)還是物業(yè)管理公司都應(yīng)該予以高度的重視。
