2009年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。出事當(dāng)天，租用該大廈5層作為公司經(jīng)營(yíng)用房的李家兩兄弟，因進(jìn)貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無(wú)法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時(shí)，走在前面的李弟看見電梯門正開著，里面黑洞洞的，一腳邁了進(jìn)去，不料墜入電梯井中，后經(jīng)搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后，物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強(qiáng)行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導(dǎo)致事故發(fā)生。而事主方則宣稱，他們從2005年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用說明或乘梯注意事項(xiàng)的文件或通知。出事時(shí)，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無(wú)故去4層強(qiáng)行推開電梯門呢?李家訴至法院，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。
請(qǐng)問：物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，為什么?
1．物業(yè)管理企業(yè)就此案應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
2．物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓的管理者，負(fù)有保障電梯等共用設(shè)備安全運(yùn)行的法定義務(wù)，從案情看，物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴(yán)重過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。具體表現(xiàn)在： ①物業(yè)管理企業(yè)沒有在電梯轎廂內(nèi)和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項(xiàng)，沒有履行必要的告知義務(wù)，存在明顯的過錯(cuò)。②物業(yè)管理企業(yè)未能及時(shí)檢查、排除電梯故障，導(dǎo)致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無(wú)法判明電梯所在位置。因此，物業(yè)管理企業(yè)也存在明顯過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。
3．李弟本身也有一定的過錯(cuò)，作為有民事行為能力的成年人，他應(yīng)當(dāng)預(yù)見到電梯壞了，繼續(xù)乘電梯有危險(xiǎn)，但卻疏忽大意，產(chǎn)生嚴(yán)重后果，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。
案例十：
某住宅小區(qū)數(shù)百名業(yè)主自發(fā)組成了“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”，公開宣稱要罷免不能代表業(yè)主利益的“業(yè)主委員會(huì)”，并要求選出能代表廣大業(yè)主利益的新的業(yè)主委員會(huì)成員。據(jù)悉，該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)是由開發(fā)商控制的物業(yè)管理公司臨時(shí)指定的，而且對(duì)于物業(yè)管理公司的選聘也是直接由幾個(gè)委員決定了結(jié)果，并未經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的審議，更未形成業(yè)主大會(huì)的決議，少了一道選聘程序，因此鬧出了現(xiàn)在的大麻煩。
請(qǐng)問：
1、 什么是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)？
2、 從案例所提供的資料，你認(rèn)為部分業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)委員之間的矛盾是如何產(chǎn)生的，原因是什么？
3、 用“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”來(lái)罷免“業(yè)主委員會(huì)”是否可行？為什么？
4、 請(qǐng)?zhí)岢鲆粋�(gè)合理的解決問題的途徑。
1、業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)小區(qū)重大事項(xiàng)有決策權(quán)和表決權(quán)的權(quán)利機(jī)構(gòu)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是由業(yè)主大會(huì)選舉的代表組成，代表業(yè)主利益想社會(huì)各方面反映業(yè)主的意愿，在業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理公司之間進(jìn)行溝通，并對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督的民間組織。
2、產(chǎn)生矛盾的原因主要有兩個(gè)：小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的選舉產(chǎn)生，而是由開發(fā)商控制的物業(yè)管理公司臨時(shí)指定的；業(yè)主委員會(huì)并未按照正規(guī)的程序開展工作，對(duì)于物業(yè)管理公司的選聘也是直接由幾個(gè)委員決定了結(jié)果，并未經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的審議，更未形成業(yè)主大會(huì)的決議，少了一道選聘程序。
3、用“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”來(lái)罷免“業(yè)主委員會(huì)”不可行。因?yàn)椤皹I(yè)主維權(quán)委員會(huì)”是數(shù)百名業(yè)主自發(fā)成立的，未經(jīng)物業(yè)管理主管部門的批準(zhǔn)，也未備案，也就不能行使業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。
4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定有20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織召開臨時(shí)會(huì)議，可以討論由業(yè)主大會(huì)決定的相關(guān)事宜，因此，有意見的業(yè)主可以組織更多業(yè)主達(dá)到20%以上即可申請(qǐng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。再就是還可在業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議上提出改選業(yè)主委員會(huì)的意見，進(jìn)行改選。
