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物業(yè)公司
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>> 物業(yè)公司管理制度
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物業(yè)公司管理制度
案例九:
作者:昭通弘彩物業(yè)  來(lái)源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/9/27 14:47:08  點(diǎn)擊:1967

2009年10月的一天下午,某市一家寫字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。出事當(dāng)天,租用該大廈5層作為公司經(jīng)營(yíng)用房的李家兩兄弟,因進(jìn)貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了,因而無(wú)法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找,找到大廈的4層時(shí),走在前面的李弟看見電梯門正開著,里面黑洞洞的,一腳邁了進(jìn)去,不料墜入電梯井中,后經(jīng)搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后,物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯,發(fā)現(xiàn)4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡,懷疑是事主急于使用電梯強(qiáng)行推開了電梯門,因用力過猛失去重心從而導(dǎo)致事故發(fā)生。而事主方則宣稱,他們從2005年上半年開始在此辦公,一直沒有看到過一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用說明或乘梯注意事項(xiàng)的文件或通知。出事時(shí),他們并不知道電梯停在哪里,怎么可能無(wú)故去4層強(qiáng)行推開電梯門呢?李家訴至法院,要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。

請(qǐng)問:物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,為什么?

1.物業(yè)管理企業(yè)就此案應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。


2.物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓的管理者,負(fù)有保障電梯等共用設(shè)備安全運(yùn)行的法定義務(wù),從案情看,物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴(yán)重過錯(cuò),應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。具體表現(xiàn)在: ①物業(yè)管理企業(yè)沒有在電梯轎廂內(nèi)和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項(xiàng),沒有履行必要的告知義務(wù),存在明顯的過錯(cuò)。②物業(yè)管理企業(yè)未能及時(shí)檢查、排除電梯故障,導(dǎo)致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示,乘客無(wú)法判明電梯所在位置。因此,物業(yè)管理企業(yè)也存在明顯過錯(cuò),應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。

3.李弟本身也有一定的過錯(cuò),作為有民事行為能力的成年人,他應(yīng)當(dāng)預(yù)見到電梯壞了,繼續(xù)乘電梯有危險(xiǎn),但卻疏忽大意,產(chǎn)生嚴(yán)重后果,應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。


案例十:

某住宅小區(qū)數(shù)百名業(yè)主自發(fā)組成了“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”,公開宣稱要罷免不能代表業(yè)主利益的“業(yè)主委員會(huì)”,并要求選出能代表廣大業(yè)主利益的新的業(yè)主委員會(huì)成員。據(jù)悉,該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)是由開發(fā)商控制的物業(yè)管理公司臨時(shí)指定的,而且對(duì)于物業(yè)管理公司的選聘也是直接由幾個(gè)委員決定了結(jié)果,并未經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的審議,更未形成業(yè)主大會(huì)的決議,少了一道選聘程序,因此鬧出了現(xiàn)在的大麻煩。

請(qǐng)問:

1、 什么是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)?

2、 從案例所提供的資料,你認(rèn)為部分業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)委員之間的矛盾是如何產(chǎn)生的,原因是什么?

3、 用“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”來(lái)罷免“業(yè)主委員會(huì)”是否可行?為什么?

4、 請(qǐng)?zhí)岢鲆粋(gè)合理的解決問題的途徑。

1、業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主組成,對(duì)物業(yè)小區(qū)重大事項(xiàng)有決策權(quán)和表決權(quán)的權(quán)利機(jī)構(gòu)。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu),是由業(yè)主大會(huì)選舉的代表組成,代表業(yè)主利益想社會(huì)各方面反映業(yè)主的意愿,在業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理公司之間進(jìn)行溝通,并對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督的民間組織。

2、產(chǎn)生矛盾的原因主要有兩個(gè):小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的選舉產(chǎn)生,而是由開發(fā)商控制的物業(yè)管理公司臨時(shí)指定的;業(yè)主委員會(huì)并未按照正規(guī)的程序開展工作,對(duì)于物業(yè)管理公司的選聘也是直接由幾個(gè)委員決定了結(jié)果,并未經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的審議,更未形成業(yè)主大會(huì)的決議,少了一道選聘程序。

3、用“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”來(lái)罷免“業(yè)主委員會(huì)”不可行。因?yàn)椤皹I(yè)主維權(quán)委員會(huì)”是數(shù)百名業(yè)主自發(fā)成立的,未經(jīng)物業(yè)管理主管部門的批準(zhǔn),也未備案,也就不能行使業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。

4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定有20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織召開臨時(shí)會(huì)議,可以討論由業(yè)主大會(huì)決定的相關(guān)事宜,因此,有意見的業(yè)主可以組織更多業(yè)主達(dá)到20%以上即可申請(qǐng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。再就是還可在業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議上提出改選業(yè)主委員會(huì)的意見,進(jìn)行改選。


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