2015電大《物業(yè)管理案例分析》精選題及答案
案例一：
某住宅小區(qū)實(shí)行業(yè)主用燃?xì)饪ㄙI氣的消費(fèi)方式。2010年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)公司購(gòu)買天然氣。因這兩名業(yè)主長(zhǎng)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。在爭(zhēng)執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。物業(yè)管理公司最終也沒(méi)有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。請(qǐng)分析：
(1) 物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?為什么?
(2)物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣妥善解決上述問(wèn)題?
答案要點(diǎn)
（1）物業(yè)管理公司的做法是不妥當(dāng)?shù)摹?
①業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題與其到物業(yè)管理公司購(gòu)買燃?xì)獾男袨閷儆趦蓚�(gè)不同的法律關(guān)系，兩者之間沒(méi)有聯(lián)系。
②物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃?xì)獾淖龇ㄊ菦](méi)有法律依據(jù)的，是錯(cuò)誤的，應(yīng)向業(yè)主承認(rèn)錯(cuò)誤，并賠禮道歉。
③物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購(gòu)買燃?xì)馓峁┓⻊?wù)，致使矛盾激化，物業(yè)公司是有責(zé)任的。
（2）物業(yè)管理公司應(yīng)該如下妥善解決問(wèn)題：
①根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購(gòu)買燃?xì)�，�?yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)公司購(gòu)買，物業(yè)公司應(yīng)該按照約定向業(yè)主出售燃?xì)狻?
②如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責(zé)任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒(méi)有證據(jù)能證明自己有財(cái)產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。
③物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。
④為了起訴欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)為訴訟準(zhǔn)備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)依據(jù)和對(duì)方欠費(fèi)的證據(jù)等。物業(yè)公司作為原告應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴書(shū)，并要在起訴書(shū)中寫(xiě)明具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由。
⑤接到法院決定開(kāi)庭的受理案件后，物業(yè)公司作為原告應(yīng)當(dāng)派代表按時(shí)到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實(shí)、理由和訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行發(fā)言和答辯。
⑥收到判決書(shū)后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
案例二：
2009年3月。某廣告公司入住某小區(qū)的A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，2005年3月至7月，該廣告公司應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)2296元，水電費(fèi)1543元。然而，2005年5月4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)入公司竊取了價(jià)值l萬(wàn)元左右的財(cái)物，立即報(bào)了案。當(dāng)久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，該廣告公司以物業(yè)管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責(zé)為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費(fèi)用為由訴至法院。 請(qǐng)問(wèn)：
（1） 該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)?為什么?
（2） 久佳物業(yè)管理公司在廣告公司被盜的問(wèn)題上是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?
答案要點(diǎn)：
①該廣告公司不應(yīng)拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水、電費(fèi)，因?yàn)槭杖∥飿I(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，廣告公司應(yīng)為所接受的服務(wù)付費(fèi)，而水、電費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)代收的費(fèi)用，與安全服務(wù)無(wú)關(guān)。
②在廣告公司被盜的問(wèn)題上，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業(yè)管理公司就不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同上約定的義務(wù)，在保安防范工作上存在缺陷，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
