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物業(yè)公司
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物業(yè)管理人員案例分析試題及答案
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2018/9/27 14:40:44  點擊:1339

案例一(如何應(yīng)對業(yè)主的成見?)


某小區(qū)一位業(yè)主裝修時。擅自在陽臺頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽臺極不協(xié)調(diào),管理處發(fā)現(xiàn)后,立即發(fā)出停工整改通知書,該業(yè)主對此怨聲載道,說管理處限制她自由,鐵架非安裝不可。

你發(fā)火我不發(fā)火。管理處有關(guān)人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規(guī),說明保持樓宇外觀統(tǒng)一的必要性,任其硬頂也好,軟抗也罷,在原則問題上絕不退縮。業(yè)主見管理處的態(tài)度這么堅決,只好按照要求進(jìn)行整改。

雖說違章裝修的問題解決了,但這位業(yè)主的心中留下了對管理處的成見,每次見面都板著臉,管理員上前主動搭話也愛理不理。

為消除她的誤解,管理處不計較其態(tài)度,依然真誠地為她提供各方面幫助,換取她的理解和信任。裝修時幫助她打掃衛(wèi)生,入住時幫助她搬運家私,通過一系列微小的事情,這位業(yè)主終于主動與管理處配合,還成了協(xié)助該小區(qū)管理的主力軍。

[問題] 這種情況,你有什么好的處理方法?


[參考答案]

1. 堅持原則

處理此類問題要態(tài)度堅決,決不能輕易退讓,否則開了一個口子,會一發(fā)不可收拾。

2. 一心換心

管理處每天都在和業(yè)主打交道;磕磕碰碰總是難免的,有了矛盾不要緊。關(guān)鍵要主動用自己真誠重新?lián)Q取理解和信任。


案例二(如何處理小區(qū)商鋪違反管理處規(guī)定的事情?)


某小區(qū)有商鋪近60家,他們大多數(shù)都能夠按照有關(guān)管理規(guī)定開展商務(wù)活動.但其中一家店鋪,近年來屢屢違規(guī),經(jīng)常將一些招聘,商品和雜物擺出店門之外,影響了小區(qū)環(huán)境的整潔美貌。管理人員數(shù)次勸說、批評、警告,其往往不予理睬,仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話,若不見效,則堅決采取處罰措施。


[問題] 這種情況,你有什么好的解決對策


[參考答案]

主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先,嚴(yán)肅指出屢屢亂擺放,嚴(yán)重違反了符合政府法規(guī)精神、又為業(yè)主住戶認(rèn)可的小區(qū)管理規(guī)定,理應(yīng)予以懲處,但考慮到其曾經(jīng)能夠積極配合小區(qū)管理和繳費工作,所以再給一次自覺整改的機(jī)會。

然后,提出三個問題請其換位思考:假如你是小區(qū)管理人員,你如何去履行自己的管理職責(zé)呢?假如你的同行都象你一樣,你想象我們小區(qū)又是怎樣一種面貌呢?如果你是客戶,你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購物嗎?(最能打動他的就是這句話)。

嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度、推心置腹的談話,使店鋪老板受到震動,當(dāng)即保證不再亂擺亂放。事后,他馬上進(jìn)行了整改。


案例三(如何處理業(yè)主錯誤索賠要求?)


某小區(qū)的物業(yè)公司按照制定的維修維護(hù)計劃,對小區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通,一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天,由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修,施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定,擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏,經(jīng)排水管道流至該業(yè)主管彎頭處,堵塞了本單元的管道。樓上住戶排出的污水不能流出,便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

管理處發(fā)現(xiàn)了跑水后,馬上通知了李先生,由于李先生當(dāng)時不在家中,電話聯(lián)系兩小時后,物管人員消除了堵塞現(xiàn)象。

事后,李先生認(rèn)為物業(yè)公司未盡到管理職責(zé)。遂向物業(yè)公司提出索賠要求。 李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水,而下水道的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。


[問題] 物業(yè)處該不該滿足李先生的賠償要求?為什么?遇到這種情況,你將如何處理?


[參考答案]

該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定,物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù),養(yǎng)護(hù),在實際工作中,每年每月都有計劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污冰水管的例行清理。所以,物業(yè)公司完全盡到了設(shè)備,設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。

同時,該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定,業(yè)主裝修必須先向物業(yè)公司申報,領(lǐng)取裝修許可證。并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。在這一事件中,物業(yè)公司確實按照規(guī)定與該家裝修主業(yè)及施工隊伍簽定了裝修協(xié)議書,并要求其交納了裝修押金。告知其應(yīng)遵守的規(guī)定,也經(jīng)常派人員至裝修現(xiàn)場巡視。

這次事件,是裝修工人在逃避物業(yè)公司監(jiān)管情況下,偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經(jīng)超出了物業(yè)公司管理范圍及力量以外,

物業(yè)公司不可能覺察。所以在這個問題上,物業(yè)公司亦沒有疏漏,因此,手業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。

那么這個責(zé)任到底由誰來負(fù)呢?根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規(guī)定:這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的,應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。

最后,該管理處將相關(guān)的法規(guī)復(fù)印成文字提供給李先生并主動為他提供相關(guān)的法律咨詢指導(dǎo),讓他感覺十分滿意。


案例四(如何應(yīng)對主業(yè)的突然投訴?)


一天,某小區(qū)的一位老年業(yè)主在小區(qū)的中庭休閑區(qū),口氣不太客氣地責(zé)問正準(zhǔn)備下班的某管理員:“小區(qū)內(nèi)為什么要搞一個沙地?”原來他家的小孫子在沙地玩,回家身上的沙子搞得家里到處都是,如果不小心還會對眼睛造成傷害,老人認(rèn)為這個沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒有太在意。只是隨口說:城市里的小孩子接觸到泥沙的機(jī)會并不多,我們小區(qū)內(nèi)有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀,其他物體也存在著可能的危險,我們不能因為它存在可能的危險就取消了呀。這位老先生針對“不能因為它存在危險就取消”的話來氣了:你們服務(wù)中心沒有聽取我們業(yè)主的意見,我要找你們領(lǐng)導(dǎo)。。。。。。


[問題] 如果是你,你會對這位先生采取什么樣的方式?是置之不理?還是積極解決?你有何具體的辦法將此事妥善處理?


[參考答案]

這位管理員“見勢不妙”,忙說:這樣吧,我將把你的意見向領(lǐng)導(dǎo)反映一下再和你聯(lián)系好嗎?

當(dāng)天,這位管理員找到開發(fā)商的技術(shù)人員,詢問了有關(guān)沙地的問題,才知道該沙地并不是小孩子的娛樂場所,而是有消防方面的功能。

于是該管理員找到了那位老先生,首先對自己不當(dāng)理解表示道歉,并詳細(xì)向業(yè)主說明了事由,得到了業(yè)主的理解。

我們物業(yè)管理工作者每天都會碰到各種各樣的業(yè)主投訴,無論其大小,首先你不能用敷衍了事的態(tài)度,要千方百計站在業(yè)主的角度,急業(yè)主之所急、想業(yè)主之所想,真誠地為其分憂解難,這實際上最能反映出你的服務(wù)意識和服務(wù)態(tài)度。其次在平時的工作中,管理人員要對小區(qū)相關(guān)設(shè)備的功能、物業(yè)管理的相關(guān)知識等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲備一切能為業(yè)主提供方便的信息;卮饦I(yè)主的提問不能似是而非,要有根有據(jù),以理服人。


案例五(如何應(yīng)對找借口拖欠管理費的業(yè)主?)

一日,某小區(qū)管理處走進(jìn)一位業(yè)主說:“因開發(fā)商沒有在規(guī)定的時間內(nèi)辦理房產(chǎn)證,我從本月開始不交管理費,你們管理處也不要來找我!闭f完后揚(yáng)長而去。在以后的幾個月內(nèi),不論管理處工作人員上面做工作,還是以書面形式通知,都不予理會。

[問題]

1. 你認(rèn)為該業(yè)主的做法是否合理?為什么。

2. 作為一名管理員,你要如何說服業(yè)主如期交納管理費?

處理過程


[參考答案]

《住宅物業(yè)管理條例》實施細(xì)則第六章第四十條“住宅管理服務(wù)費的基本開支包括:

(一)住宅公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所(地)的日常管理、維修養(yǎng)護(hù)費用(包括

材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護(hù)費等);

(二)管理處工作人員的津貼工資、福利及辦公費用;

(三)住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費和法定稅費;

(四)住宅必要的社區(qū)文化活動費用。

由此可見,業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)該履行其基本義務(wù),而與其他業(yè)主享受同樣的服務(wù),顯然侵占了其他業(yè)主的共同利益。


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