美國的物業(yè)管理已有70年左右的歷史,其發(fā)展已日臻成熟。美國物業(yè)管理的法規(guī)制度比較系統(tǒng),組織機構(gòu)穩(wěn)定,從業(yè)人員數(shù)量可觀、素質(zhì)較高。這與美國房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所占的重要地位是分不開的,美國房地產(chǎn)業(yè)總值約占國民生產(chǎn)總值的10%~15%,全國三分之二的有形資產(chǎn)是房地產(chǎn),其中土地占30.2%,房產(chǎn)約占50%,房地產(chǎn)投資占美國私人投資的一半以上,其中絕大部分是住宅投資。全國約有100萬人從事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作,包括物業(yè)管理工作。
1933年,全美物業(yè)管理協(xié)會(IREM)成立。這是全美國境內(nèi)第一家涉及物業(yè)管理的專業(yè)協(xié)會。IREM成立后,做了許多工作,特別是建立了一些行業(yè)規(guī)范。隨著這些行業(yè)規(guī)范逐漸被業(yè)主所接受,其物業(yè)管理標準化模式也逐漸在全美推廣開來。
(一)IREM所確定的基本物業(yè)管理的功能
全美物業(yè)管理協(xié)會所確定的基本物業(yè)管理功能主要包括了以下方面:
1.代理業(yè)主對物業(yè)進行經(jīng)營;
2.財務(wù)計劃和報表;
3.客戶溝通交流;
4.最大出租率;
5.合法經(jīng)營;
6.維修保養(yǎng)。
(二)IREM確定的物業(yè)管理流程
1.了解客戶的各種需求和期望。
2.了解業(yè)主提供的情況。
3.制定與客戶期望保持一致的計劃、文件和方案。
4.實施有關(guān)策略。
5.所有的文字協(xié)議簽訂和業(yè)主與租客之間的溝通。
6.提供超值的服務(wù),在客戶沒有想到之前的服務(wù)。
7.征集及反饋意見。
8.改善服務(wù)。
(三)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
近年來,美國物業(yè)管理的發(fā)展有所變化,特別是物業(yè)管理組織機構(gòu)功能的變化。過去物業(yè)管理工作看重的是最大出租率,而現(xiàn)在則看重的是增加利潤,創(chuàng)造利潤。管理組織也從簡單功能的組織向以顧客為中心發(fā)展的多元服務(wù)組織發(fā)展。投資管理模式從固定資產(chǎn)管理模式向企業(yè)資產(chǎn)管理方向發(fā)展,管理人員從物業(yè)管理人向首席執(zhí)行官發(fā)展(CEO)。
總體來看,美國物業(yè)管理呈現(xiàn)以下特點:
1.物業(yè)管理邊界在法律上(往往是通過
