香港地少人多,建筑物鱗次櫛比。地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨干產(chǎn)業(yè),近十多年來(lái),與地產(chǎn)業(yè)一脈相承的“物業(yè)管理”行業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。然而,市民對(duì)生活質(zhì)素要求越來(lái)越高,新的信息手段,也成了物業(yè)管理公司提升自身素質(zhì)的契機(jī)。今年SARS疫情在香港肆虐后,對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提出了新的要求,呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。
一、香港物業(yè)管理的現(xiàn)狀
在香港時(shí)常經(jīng)濟(jì)和法治社會(huì)的大環(huán)境下,專業(yè)、規(guī)范和高質(zhì)素的物業(yè)管理,推動(dòng)了香港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,同時(shí),亦為市民提供了一個(gè)愜意、舒適的生活環(huán)境。從整體上看,目前香港物業(yè)管理呈現(xiàn)出如下特點(diǎn):
(一)法制化程度高。香港物業(yè)管理領(lǐng)域首先引入英美普遍法中的概念,即在樓宇建成后,由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和著名業(yè)主共同簽訂的“公共契約”即公契),即關(guān)于各業(yè)主之間享有其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過(guò)程中的權(quán)利、利益和責(zé)任,在土地注冊(cè)處注冊(cè),并對(duì)大廈全體業(yè)主和租客有約束力的協(xié)議。為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),香港政府制訂并完善了一系列法律法規(guī),如氣體安全條例、消防安全條例、危險(xiǎn)物品條例、噪音管制條例、水質(zhì)管制條例和保安及護(hù)衛(wèi)條例等,其中最為重要的是《建筑物管理?xiàng)l例》。為便于業(yè)主組織法團(tuán)管理大廈,1970年制定了《多層建筑物(業(yè)主法團(tuán))條例》;1993年該條例被大幅度修訂,更名為《建筑物管理?xiàng)l例》,成為香港物業(yè)管理領(lǐng)域最基本的法律。現(xiàn)今,在法律的指導(dǎo)之下,業(yè)主更加積極參與管理自己的物業(yè),截止2001碾月,全港已有6464個(gè)業(yè)主立案法團(tuán)(業(yè)主委員會(huì))成立。因此,從法團(tuán)的成立,法團(tuán)與物業(yè)管理公司的權(quán)責(zé),到物業(yè)管理的各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn),基本實(shí)現(xiàn)了有法可依。
(二)私人樓宇高齡化,政府房屋服務(wù)私營(yíng)化,加劇物業(yè)管理公司間的競(jìng)爭(zhēng),管理更趨專業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,香港約有4萬(wàn)多幢私人樓宇,超過(guò)25%的樓齡介乎20至40年,這些樓宇建筑物的損耗十分嚴(yán)重,加之大廈業(yè)權(quán)分散導(dǎo)致管理不善,間接加速樓宇的老化。香港政府屋宇署聯(lián)同政府幾個(gè)部門,從2000年開(kāi)始推行“屋宇維修統(tǒng)籌計(jì)劃”,協(xié)助業(yè)主和立案法團(tuán)解決樓宇的維修和管理問(wèn)題。另一方面,負(fù)責(zé)政府物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)署逐漸改變了它的角色,由直接管理物業(yè),變?yōu)楸O(jiān)管物業(yè)管理公司工作、改善社區(qū)環(huán)境和執(zhí)行法定職務(wù),將辦公大樓和宿舍外判給物業(yè)管理公司管理,每年為政府節(jié)省3300萬(wàn)港幣。香港房委會(huì)也采用同樣的方法,通過(guò)推行“私營(yíng)機(jī)構(gòu)更多參與屋村管理及維修保養(yǎng)服務(wù)計(jì)劃”,將管理的物業(yè)逐步移交給私人物業(yè)管理公司。這些既給物業(yè)管理公司提供了商機(jī),同時(shí)提出了挑戰(zhàn),加劇了競(jìng)爭(zhēng)。過(guò)去數(shù)年間,公司經(jīng)理人酬金(利潤(rùn))和總部開(kāi)支占大廈管理費(fèi)的比例,平均欲10-15%下降至5-9%。物業(yè)管理公司必須厲行節(jié)約,控制成本,很多時(shí)候還需要接受集團(tuán)公司或母公司在資源上的支持。
(三)政府和物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)的角色越來(lái)越重要。香港政府民政事務(wù)總署負(fù)責(zé)私人大廈的管理,幫助業(yè)主自行處理有關(guān)大廈管理和業(yè)主立案法團(tuán)運(yùn)作的事務(wù)。民政事務(wù)總署牽頭成立一個(gè)跨政府部門和專業(yè)團(tuán)體(律師會(huì)、會(huì)計(jì)師公會(huì)、測(cè)量師學(xué)會(huì)等)的大廈管理資源中心,免費(fèi)為業(yè)主和業(yè)主立案法團(tuán)提供各類信息、咨詢服務(wù)和意見(jiàn),協(xié)調(diào)處理紛爭(zhēng)。香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)于1990年成立,截止2002年年底,協(xié)會(huì)會(huì)員超過(guò)80家。根據(jù)協(xié)會(huì)的章程,加入?yún)f(xié)會(huì)必須具備兩給條件:一是公司已有兩年以上實(shí)際管理樓宇的經(jīng)驗(yàn);二是公司目前管理超過(guò)1000個(gè)住宅單位或超過(guò)30000
