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(1)設(shè)備前期管理
A、前期介入
組織對有關(guān)物業(yè)考察,關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等
建議由工程
維修中心審核,并向開發(fā)商提出。政府有關(guān)部門的驗收,管理處應(yīng)參與。
B、設(shè)備的接管驗收
設(shè)備的接管驗收由工程維修中心代表公司,組織專家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗收組,會同開發(fā)商、
施工單位進行,依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)
規(guī)范、標準。
(2)設(shè)備的建帳
A、管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號。
B、管理處對所管理的所有設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳。
(3)設(shè)備標識管理
A、未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標牌。
B、設(shè)備的顏色一律按附表[[《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進行刷漆。
C、重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛"禁止合閘"等),報廢、封存的設(shè)備須標識。
D、設(shè)備標識牌統(tǒng)一設(shè)計。
(4)設(shè)備使用管理
A、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,如需停電、停電梯、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
B、管理處維修人員必須對本管理處的設(shè)備進行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。
C、管理處工程維修中心主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常,及時予以控制調(diào)整,并作經(jīng)濟性分析,整確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),。
(5)設(shè)備維修保養(yǎng)管理
A、維修保養(yǎng)
計劃
a、供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總,形成下年度保養(yǎng)計劃。
b、設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
B、設(shè)備檢定
a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定,每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。
b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場強儀、轉(zhuǎn)速計等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送工程維修中心存檔。
c、有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(6)實施
A、管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、有關(guān)
制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設(shè)備進行保養(yǎng)維修。
B、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于維修班負責維修范圍內(nèi)),維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復,確定維修時間,關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主/用戶生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進行搶修,恢復設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
C、設(shè)備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)
合同,辦理合同會簽手續(xù),并由管理處工程維修中心組織有關(guān)人員(相關(guān)技術(shù)人員、工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
(7)維修保養(yǎng)檢查
A、維修班人員日常對設(shè)備進行巡視時,應(yīng)對設(shè)備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。1、2、3級設(shè)備"日常維護保養(yǎng)計劃"執(zhí)行情況由管理處維修班班長檢查,按同類設(shè)備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄;1、2級設(shè)備的"一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)"計劃執(zhí)行情況由管理處機電設(shè)備主管檢查,按同類設(shè)備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。
B、設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對設(shè)備功能進行檢定,屬于1、2級設(shè)備由綜合部組織檢定并備案;屬3級設(shè)備由管理處機電主管檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。
C、質(zhì)量管理部每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄
資料,進行一次檢查、評定,并做相關(guān)月檢記錄。
